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用 語 集

あ行

預かり金

預かり金とは、売買・賃借物件の仲介をしてくれる不動産業者に、申込金などとして先渡しするお金。もちろん、契約不成立なら、戻ってくるのが当然のお金だ。
その言葉どおり、預かり金とは、一時的に不動産会社に預けるお金。だからもし支払ったとしても、領収証ではなく、必ず預り証をもらっておく。このお金は、契約が成立すれば、そのまま手付金などに転換されるし、不成立ならば100%戻してもらう権利がある 

明渡し訴訟

通常の民事訴訟を提起して裁判所の判決を得て明渡しの強制執行を行う手続きである。引渡命令に比べて時間と費用がかかる。  

一括売却

複数の不動産を同時に売却する場合、まとめて売却することです。 

一括返済

借入や住宅ローンを分割ではなくまとめて返済することです。 

委任状

委任状とは、受任者が委任契約の本旨に従い、委任された事務を処理する義務を負ことを証す書面です。
この中心的義務を遂行する際に、受任者は善良なる管理者の注意義務をもって事に当たらなければなりません。
この注意義務の程度のことを善管注意義務または善管義務といいます。
善管注意義務の程度は受任者の職業や能力によって異なる。
 

か行

買受人

競売に入札し、落札した落札者のこと。

開示請求

相手方が保有する情報の開示を求めること。

過払い

返済金などを多く支払っている。支払過ぎていること。
債務整理関連で頻繁に使用される言葉で、契約した借入利率が法律で定める上限金利を上回っている場合、金融事業者に対して必要以上の返済をしていることとなり、過払いが発生します。
最近では消費者金融等を利用していた債務者が、この過払い金の返還を申し立てる方が多くなっています。

仮差押え

金銭の債権を持つ人が、将来、競売などの強制執行が出来なくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的(一時的)に押さえておく手続きのことで、債務者が売却したり不動産を名義変更などしたりして財産が失われないように現状を維持しておく目的のための処置のことです。
仮差押の対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限されます。 ただし、仮差押の目的物を売却することは法的には可能です。 しかし、その物件の購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになります。
仮差押は本差押と同様に不動産、動産、預金口座、債権、有価証券、等々が対象となります。 場合によっては給料を仮差押する債権者もあるようです。


 

期間入札

裁判所が1週間以上1ヶ月以内の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札を行って最高価格買受申出人を定める方法。
 

期限の利益

"期限の利益"とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという、債務者の利益です。
住宅ローンをはじめ分割払いの契約をすると、期限の利益を有したこととなります。 本来、一括で支払わなければならないお金を、「毎月何日に、いくら支払います」と、契約することでローンが成立します。 これが期限の利益です。

期限の利益の喪失

期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させることによって債務の履行を請求することです。

ローンの支払いを毎月何日までと債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。そして期限がくるまでは返済をする必要はありません。 その間は毎月決まった額の支払いをしていれば問題はありません。 これは債務者にとっての利益となりますので「期限の利益」は債務者側に有利な契約となっています。

しかし、債務者がこの支払い期日を守らなかったり、支払いが滞ったりしますと、お金を融資している債権者側にとっては債権を回収できなくなる可能性が高くなります。 それを防ぐために、約束が守られなかったら債務者の期限の利益を喪失させて、「一括で残り全部のお金を支払ってください。」と請求できるようになっています。

求償権

保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った(返済した)場合に、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
主たる債務者に代わって、複数いる連帯保証人のうちの一人が債務の履行をしたのであれば、その全額負担した連帯保証人は他の連帯保証人に対してその負担分を求める事ができます。あらかじめ、その負担分を決めてあればその決めた割合で求償します。決めてない場合には、連帯保証人の数で割る(平等)のが一般的です。


 

強制執行

強制執行とは,勝訴判決を得たり,相手方との間で裁判上の和解が成立したにもかかわらず,相手方がお金を支払ってくれなかったり,明渡しをしてくれなかったりする場合に,判決などの債務名義を得た人(債権者)の申立てに基づいて,相手方(債務者)に対する請求権を,裁判所が強制的に実現する手続です。
※債務名義:強制執行によって実現されることが予定される請求権の存在,範囲,債権者,債務者を表示した公の文書のことです。強制執行を行うには,この債務名義が必要です。 

競売

販売目的で何らかの場に出された物品を、最も良い購入条件を提示した買い手(入札希望者)に売却するために、各々の買い手が提示できる購入条件を競わせる事である。

「競売」は、一般には「きょうばい」と読まれるが、法律用語(裁判所が行うもの)としては「けいばい」と読まれるのが通常である。
 

競売開始決定通知書

債権者または抵当権者が競売の申し立てをして、それを裁判所がそれを受理したという通知です。
債権者、抵当権者の誰々が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しましたという通知のことをいいます。 

競売の取り下げ

債務者側からの取下げ
民法では債務者の申立てによる競売手続の停止が定められております。
債務者は執行停止文書を裁判所に提出して、競売手続の停止を求めることができます。  そして執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。

債権者側からの取下げ
競売申立債権者は開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、申立てを取り下げることができます。 ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要となります。

従って、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。 買受人が代金を納付した後は申立ての取下げはできませんので、申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

いずれにしと競売の取下げには、債権者と債務者との和解が必要となります。

減額報酬

債務整理手続きを弁護士・司法書士に依頼して、債務の減額ができた時に弁護士・司法書士に対して支払う成功報酬です。
その他に弁護士・司法書士に支払う費用としては着手金(基本料金)、実費(交通費など)があります。
 

個人再生

個人再生とは2001年4月にスタートした比較的新しい制度です。
個人再生とは、簡単に言えば民事再生の個人版のようなもので、裁判所を通じて借金を減らし、減額された借金を分割で支払っていく手続きです。
自己破産すると借金はなくなりますが、自宅は処分され、特定の資格も停止されます。停止されるのは、弁護士、公認会計士、司法書士、税理士などや会社の取締役、監査役、そして保険外交員や証券外交員、警備員などの職業にも、つくことができなくなります。住宅ローン以外の借り入れが多く、それが原因で返済が行き詰まった場合でも、自己破産の申立てをしてしまうと、自宅を手放さなくてはならなくなります。
しかし、ほとんどの人はマイホームに愛着があり、手放したくありませんし、資格や職業も続けたいと思うものです。自宅や資格も失わない手続きが個人再生です。
個人再生の場合、住宅ローン以外の借金はかなり大幅な減額できます。具体的に減額できる金額は次のとおりです。
 

住宅ローン以外の借金の総額   減額可能額
100万円以上 500万円以下   最大100万円まで
500万円超  1500万円未満   最大2割まで
1500万円以上 3000万円以下   最大300万円まで
3000万円超  5000万円以下   最大1割まで


このように大幅に減額した借金を、原則3年以内で、分割支払いします。特別の事情がある場合は、5年まで延長可能です。またこの借金には利息はつきません。  


 

さ行

債権者

債権者とは誰かに対してお金等を返済してもらう権利を有する者のこと。
簡単には、お金などを貸した人が債権者、借りた人が債務者となります。 住宅ローンの場合は、銀行や住宅金融機構が債権者となり、ローンを組んだ人が債務者となります。 
また、この債権は売買されることもあり、債権を買ったところが新たな債権者となることもあります。

催告書

債権者が債務者に対して債務の弁済を促すために行う通知のことです。ご連絡・来店依頼状・督促状等でまず通知し、それでも返済がないと債権者は裁判上の請求や相手が時効を援用したときのための証拠とするために送ります。これに応じないと、金融機関は競売申立等の法律上の手続きを取ることになります。
 

債務整理

債務整理とは借金問題を解決する手続きで、 法的債務整理、(任意整理、特定調停、個人再生、自己破産)などの4つに分かれます。
債務整理手続により、借金を無くしたり、大幅に減額することができます。 

差押登記

債権者が抵当権の登記がしてある不動産の所有者である債務者に対して抵当権を行使し、競売の申し立てが裁判所によって認められたときになされる登記を指します。
不動産に対する差押が行なわれた場合は不動産登記簿に記載されます。
 

執行官

執行官は地方裁判所の職員で、裁判の執行、裁判所の発する文書の送達その他の事務等を行う仕事です。 裁判の執行も文書の送達も裁判所の決定を具体化する作業であり、これが執行官の任務です。
また、裁判所から委託されている特殊な嘱託職員で、不動産競売に関していえば、占有者(不動産を占有している者であって、所有者が住んでいる場合は所有者=占有者。貸している場合には賃借人が占有者。)に関する物件調査や現況調査、占有者を排除する強制執行なども職務としています。
 

自己破産

裁判所に申し立てをすることにより、破産の決定を受ければ自己破産となります。また、免責を受けることにより 自分の財産をを処分するになりますが、全ての債務(借金)が免除されます。 
免責とは申立人の債務について、裁判所によってその責任を免除することをいい、破産の決定の時と同じように裁判所で審理がおこなわれ、審理の結果、免責の決定がなされれば、破産者は借金から解放されることとなります。

住宅ローン特則

住宅ローンの返済額については、債務免除や金利引下げは行いませんが、裁判所が強制的に返済計画の引き直しを行うというものです。原則は延滞額を5年で弁済させ、5年後に元の状態に戻すことです。そして返済期間を最長70歳まで10年間延長等も可能です。

一般債権は前述のように減免し、住宅ローン債権は返済計画を引き直しをして救済します。その際に、裁判所は銀行等住宅ローン債権者の意見を聴きますが、聴くだけであり、銀行は裁判所の結論を受け入れるだけです。
銀行は弁済が滞った住宅ローンを、保証会社に移転(代位弁済)しますが、移転後6ヶ月までなら、その移転がなかったものとされて、強制的に保証会社から銀行に巻き戻すことも可能です。

住宅ローン特則を適応させるには、住宅ローンを担保するための抵当権が設定されていることが必要です。住宅の定義として申立人が居住するために所有していて床面積の1/2以上が住宅部分である建物をいいます。住宅ローンを申込んだ金融機関の抵当権だけでなく、その住宅ローンを保証する会社(保証会社)が付けた、抵当権も該当します。
住宅ローン以外の抵当権、根抵当権(仮登記を含む)などが建物、またはその敷地についている場合は、住宅ローン特則は利用できません 

差押え

民事執行法上の差押え(さしおさえ)は、債権者の権利の実現のために、国(裁判所)が債務者に、財産(不動産、動産、債権)の処分を禁止することをいいます。
原則として強制執行(競売や強制管理)に入る前段階の措置として行われます。このような処分禁止措置が強制執行の開始決定時に講じられるのは、開始決定があったにも関わらず、いつまでも債務者が自己の財産を自由に処分できる状態にしておくと、債務者は執行を免れようと財産の譲渡や隠蔽を行なう可能性があるためです。 

た行

担保

お金を貸す人(債権者)が、お金を返してもらえなくなった時に備えて、お金を借りる人(債務者)から、不動産に抵当権を保証として設定することなどを言います。 この抵当権が、いわゆる担保となります。 債権者がお金を返してもらえない(契約の不履行)ことがあった場合、この抵当権を実行し、お金に換金して返してもらいます。 いわば保険のようなものです。
不動産や抵当権などを担保とする事を「物的担保」保証人や連帯保証人などは「人的担保」になります。

代位弁済

代位弁済というのは、第三者や共同債務者(保証人・連帯保証人)が債務者に代わって債務を弁済することをいいます。
住宅ローンの場合、保証会社の保証を受けて金融機関から融資を受けていますので、返済が不能となった場合に、本人に代わって保証会社が金融機関に対して借入額の残額を返済することをいいます。
これにより債務者は保証会社に対してお金を返す(弁済する)義務が生じます。

代金納付期限通知書

競売により不動産等を落札した場合、裁判所は最高価買受人に残代金を納付する期限を通知します。 納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月ほどです。最高価買受人は、この指定された日までに残代金を納付してください。という通知書です。
そして、代金を納付すると所有権が移転します。(移転登記手続きは裁判所が行います。)

遅延損害金

お金を借りてる人が債務返済について、返済期日に支払われない場合に発生する損害賠償金のこと。
契約内容によって損害金の上限が変わります。

抵当権

お金を貸す人(銀行などの金融機関)は、融資に不履行があった場合(お金が返ってこない)などのために保証が必要となります。
これを補うための担保が抵当権です。 この抵当権が設定されると、土地や建物の登記簿謄本の乙区欄に抵当権設定と記載されます。

抵当権の実行

お金を貸した人(金融機関等)が約束期日にお金を返済さいてもらえない場合、債権者(金融機関等)は抵当権に基き担保である不動産などを強制的に売却し、その売却代金を債権の弁済として充てます。
その強制的に売却するための手続きを取ることを、抵当権を実行すると言います。 また抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は残額については、担保のない債権(無担保債権)として残り請求されることとなります。


 

督促状

ま何もせずに
いると、延滞が続くことが予想され、そして口頭による督促に応じ
ない場合に、督促状を出します。
 には、任意による弁済の見込が薄く、そのまま何もせずに
いると、延滞が続くことが予想され、そして口頭による督促に応じ
ない場合に、督促状を出します。
 任意による弁済の見込が薄く、そのまま何もせずに
いると、延滞が続くことが予想され、そして口頭による督促に応じ
ない場合に、督促状を出します。
 、そのまま何もせずに
いると、延滞が続くことが予想され、そして口頭による督促に応じ
ない場合に、督促状を出します。
           
督促とは債務の弁済を促す行為で、その行為を書面にしたものが「督促状」です。
住宅ローンの場合、返済遅れており延滞が続くことが予想される場合に督促状を出します。

 

 

特別送達

裁判所が民事訴訟法に基づき、書類を訴訟関係者に送達して、配達したことを差出人に報告する制度です。
封筒には「特別送達」と記載されており、原則的に宛先人への手渡しとなます。 本人が受領を拒否した場合、その場に当該郵便物を差し置くことによって、送達がされたものと見なされます。 また、不在の場合は就業先に送達されることもあります。
 宛   宛先人の所在が不明の場合、公示送達手続きを行うことで、裁判所の掲示場に2週間以上掲示されることにより、送達されたものとみなされます。
いずれにしろ、この送達は「送達文書を見ていないので知りません!」と逃げることは出来ないようになっています。
 

な行

任意整理

裁判所などの公的機関を利用せず、債権者と債務者との話し合いによって、お互いが合意した上で借金を整理する方法です。
任意整理をする場合は、弁護士・司法書士に依頼するのが一般的です。

任意売却

住宅ローンなど融資を受けている人(債務者)が支払いが困難になった場合、債権者(金融機関)との合意に基づいて不動産を処分する手続きです。 
不動産を売却しても住宅ローンが完済できず残債が残ってしまう状況で、債務者と債権者の間に不動産業者などが入り、不動産を競売にかけずに売却を成立させることです。 

入札保証金

裁判所の行う競売物件の入札に参加する場合、裁判所が定めた最低売却価格の20%に相当する金額を裁判所の口座に収めなければなりません。 納め方で最も一般的な方法は、裁判所から受け取る専用の銀行振込用紙で電信振込みをしてから、裁判所提出用と書いてあるものを裁判所に提出するという方法です。

根抵当権

根抵当権とは抵当権の一種で、普通抵当権が住宅ローンを借りる時など特定債権の担保として設定されるのに対して、根抵当権は、将来借り入れる可能性のある分も含めて、不特定の債権の担保としてあらかじめ設定しておく抵当権のことです。
借入可能な限度額を「極度額」として定めておけば、この範囲なら何度でも借りたり返したりでき、最初に根抵当権の設定登記をすれば新たに借り入れる度に登記する必要がなく、手間と登記費用の節約にもなります。 

は行

破 産

債務者が経済的に破綻して、債務の完済をできなくなった状態のことで、またそのような状態の場合に、裁判所が債務者の総財産を包括的に管理・換価して、すべての債権者に公平に分配できるようにする裁判上の手続きのことをいいます。
 

売却基準価額

売却基準価額とは不動産を競売するにおいて、執行裁判所が評価書の評価をもとに定めた不動産の価額です。
売却基準価額の約80%の金額が、買受可能価額となります。
 

ハンコ代

任意売却でのハンコ代とは、後順位抵当権者に対して、いくらかの代金を支払うことにより抵当権の抹消に応じてもらうことです。
 任意売却をするには、すべての抵当権などの担保権を抹消しなければなりません。 しかし、担保権には優先順位がありますから、売却代金が後順位抵当権者まで全て配当されるとは限りません。 (ほとんどの場合、後順位抵当権者には廻りません)
1円も回収できないのに担保を外すことはできない、と言う後順位の債権者の事情もあり、いくらかの解除料を支払って抵当権を
抹消してもらうことになります。 この解除料が、いわゆるハンコ代です。 

ブラックリスト

一般的にブラックストに載ると言われますが、実際にはそういったリストは存在しません。    
では、ブラックリストとは何なんでしょう。    
私たちが住宅ローンを組んだり、銀行から融資を受けたり、消費者金融からキャッシングしたりすると、この情報は記録されます。    
「いつ、誰が、どこから、いくら借入したか」 「完済したかどうか」 といった情報が『個人信用情報』として記録されます。    
この『個人信用情報』を金融機関は共有して登録・閲覧することができます。    
銀行協会は【全国銀行個人情報センター】、クレジットカード・信販・リース・消費者金融等は【CICクレジット情報】【CCBクレジット情報】【テラネット】 などに登録します。 普通に返済し、滞りなく完済していれば問題ありませんが、返済が何ヶ月も滞ったりすると信用情報に特記事項として記録されます。    
この特記事項を『異動(事故)情報』と言いますが、『個人信用情報』にこの『異動(事故)情報』が登録されると『ブラックリストに登録された』となります。    
この情報の登録期間は情報機関によって違いはありますが一般的に5~7年登録されます。 

保証人

主たる債務者が債務を履行しない場合に、その者にかわって履行すべき債務(保証債務)を負う者のことです。
住宅ローンの場合、保証人・連帯保証人・連帯債務者以外に、保証会社に保証料を支払うことによって、保証会社が保証人となります。
また、保証人となった保証会社は、債務者の支払いの不履行に備えて不動産に抵当権を設定します。

ま行

みなし弁済

みなし弁済とは、本来無効である利息制限法の上限金利を超える金利を合法と認めるという例外規定のことです。
利息制限法によると、年率15%~20%を超える利息は取ることができない、というのが原則です。しかしお金を貸す人が以下の要件を全て満たしている場合は、例外的に利息制限法を超過した利息を取ることも有効とみなされます。これがみなし弁済です。
 実際にこの例外規定を認めてもらうには、次の5つの条件をすべて満たし、それを照明することが必要です。

 ① 業者が貸金業者としての登録を受けていること
② 業者が貸付を行う際に、貸金業規制法17条で定める書面を交付していること
③ 業者が弁済を受ける際に、貸金業規制法18条で定める書面を交付していること
④ 利息制限法を超える約定利息を、債務者が利息と認識した上で支払ったこと
⑤ 利息制限法を超える約定利息を、債務者が利息として任意に支払ったこと

上記の要件を満たしている業者はほとんどありません。 また、みなし弁済の適用に関しては、最高裁も厳しく判断を行う立場を明確にしており、現実的には裁判ではみなし弁済はほとんど認められていません。  

民事再生法

民事再生法は、平成12年(2000年)4月1日から施行された 比較的新しい法律で、倒産しかけた会社の再建手段として、それまであった和議法に代わるものとして施行されました。
再建型の倒産手続きには会社更生手続きもありますが、民事再生手続きの特徴は、債務者自身がそのまま財産管理や事業を続けながら再建を行なえることが特徴です。

民事執行手続き

債権者が民事訴訟等で判決が確定し自己の権利が認められても、債務者がその判決に従って債務の履行をしなければ意味がありません。
そこで、国家の手によって債権者の有する権利を強制的に実現する手続きが民事執行手続きです。 

無担保債権

無担保債権とは、文字通り担保がない状態の債権。
競売や任意売却で不動産を売却して債務 残った場合、無担保債権となります。 無担保であっても債権は残っているため、もちろん請求はきます。
債権者と交渉し、払える範囲内で少しづつでも支払っていくのがいいでしょう。 無担保債権だからといってを返済しないでいると、給料の差し押さえをされることがあります。

免 責

一般的には責任を問われることを免れることをいいます。
破産手続きにおいては、この免責を裁判所に許可されて初めて債務から解放(借金がチャラ)されます。 したがって自己破産される場合は、自己破産の申し立てと同時に、免責許可の申し立ても必要となります。
裁判所は免責を許可するかどうか破産者の審理をおこないます。 破産原因によっては免責不許可となることもあります。

や行

約定金利

約定(やくじょう)金利とは、契約によって決められている金利(利率)のことです。
ただし、無制限に利率を設定できるわけではなく、出資法(上限金利は年利率29.2%)、利率制限法 (上限金利は年利率15~20%)の制限の中に限られます。利率の約定がない場合は法定利率(民法では年5%、商法では年6%)が適用となります。 

有担保債権

有担保債権とは、文字通り担保がある(担保が差し出されている)状態の債権です。
住宅ローンを組みますと、金融機関は対象物件(土地及び建物・マンションの区分所有等)に抵当権を設定します。 この抵当権は担保となりますので、これは有担保債権となります。
 

ら行

リスケジュール(リスケ)

リスケとはスケジュールを組み直すこと。「リ・スケジュール」の略です。
金融でいうリスケジュールとは、毎月の融資の返済が厳しくなったとき、金融機関に依頼して毎月の返済を少なくしてもらったり、元利金の返済を猶予してもらったりすることです。
銀行等で融資を受けたとき、金銭消費貸借契約書に毎月返済金額が記入されます。 その約束にそって返済していれば問題はないのですが、業績が悪化したり、サラリーマンがリストラにあったりしますと借入の返済が厳しくなってきます。 このような状態に陥ったときに銀行にリスケジュールを依頼すると、交渉次第では毎月の返済金額を少なくしてもらったり、返済猶予してもらったりできることもあります。
 

利息制限法

利息制限法とは、名前の通り利息に制限を定めている法律です、これ以上を取らないようにと定めた法律です。
利息制限法では利率の内訳として、元本が10万円未満の場合は年率20%、10万円以上100万円未満の場合は年率18%、100万円以上の場合は年率15%が利息の上限となっています。 この利息制限法の超過部分の利率については無効となっています。

 

連帯債務

複数の債務者が居る場合において、各自それぞれ独立して、全部の債務に対して責任を負うものです。
1,000万円について4人が連帯債務者の場合、4人各自が1,000万円に対しての債務を負います。 
債権者は、連帯債務者の中の1人、または数人、または全員に対して返済を請求することができます。 その内の1人が1,000万円を返済すれば、のこり3人は債務を免れることになります。

連帯保証人

連帯保証人とは債務者と連帯して保証することです。
つまり、連帯保証人は借りた本人と同等の責任を負うことになります。責任を負う範囲も債務者と同じです。
普通の保証人の場合、催告・検索の抗弁権(まず債務者に請求して、どうしても返済されない場合に言ってきてください)というものが認められています。 また、保証人が3人居る場合は、1/3について保証すればいいわけです。
しかし、連帯保証人の場合、催告・検索の抗弁権 は認められておりません。 したがって、連帯保証人が3人居ようと、全ての債務を1人に請求することも出来るわけです。
連帯保証人=債務者と考えておかれる方がいいでしょう。

和解調書

基本的に訴訟が始まって以降、裁判所において裁判長の和解勧告に応じて、紛争の当事者同士が和解に応じた際に作成されるのが和解調書です。 これは裁判の確定判決と同一の効力・拘束力を持ちます。 また、和解条項に違反した場合は、ただちに強制執行などの処罰を与えることができます。