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任意売却のよくある質問

Q 知り合いの不動産屋に頼んでも大丈夫?

A:任意売却を行う際に最も重要なポイントは、その不動産会社がどれだけ任意売却に精通しており、知識と経験があるか
ということです。

任意売却は、非常に手間と時間がかかり、複数の銀行などの債権者との交渉があり、経験に裏打ちされたノウハウが
求められます。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功
させるには正しい業者選びが非常に重要となってきます。経験と実績のある弊社へ、是非ともご依頼下さい。
 

Q 任意売却すると住宅ローンは払わなくていいの?

A:いいえ、払わなければなりません。
但し、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少します。
無担保債権として残債務は、住宅ローン会社や金融機関からサービサーという会社に譲渡されます。
その後、債務者はサービサーと交渉することになります。通常、交渉次第で月々5,000円から30,000円位の間での分割返済が
可能となります。但し、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。
 

Q 担保割れとは?

A:不動産の担保評価が住宅ローン残高より少なくなっている状態のことです。
売却する際に売却しても残ってしまう残債務は支払わなければいけません。
詳しくお知りになりたい方は当社スタッフ迄ご連絡下さい。
 

Q 親子間、兄弟間での任意売却、不動産売買は出来ますか?

A:身内の方などに購入していただく形であれば、任意売却は可能です。
ただ、身内の方が購入される時、住宅ローンを利用しローンを組むことは困難です。
但し、ごくわずかですが、親子間でも問題なく住宅ローンを組める金融機関がございます。当社のスタッフにご相談ください。

※ 金融機関と保証会社との間で保証契約の中に「貸付対象物件の売主が申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合
保証の対象を取らない」という項目があり、簡単に言えば夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項がある為、親子間売買の住宅ローンは難しいのです。
 

Q 銀行・債権者から紹介される業者さんとの違いは何ですか?

A:業者は依頼主の為に働くということになります。
債権者から依頼された場合には当然の事ながら債権者のために仕事をします。あなたから依頼されればあなたの為に働くことになります。
例えば、引っ越し代の交渉、引越日の交渉等々の細部においてもどちらの立場に立つかで得られる条件は異なってきます。
また、任意売却後の残った債務の支払条件などの交渉においても、貴方側に立っての交渉か、債権者側に立っての交渉かでは全然違った条件になってしまう可能性も有ります。
相談者様にとって1円でも、1日でも有利になるように相手と交渉をするのが私たちの仕事です。
 

Q 私は海外在住なのですが扱ってもらえますか?

A:もちろん可能です。
ただし、条件いくつかございます。
ひとつは、あなたの物件に対し買う方が決まり、そして契約をする際に、貴方に日本へ一時帰国して頂かねばなりません。
もう一つの条件は、専任媒介契約書や委任状にあなたの捺印をして頂かねばなりません。
最終的に実印を押印いただき印鑑証明が取れるか否かの2点です。
それが出来るようでありましたら、弊社で処理させていただきます。
 

Q 代位弁済(代弁済)ってなんですか?

A:わかりやすくいうと「借金の肩代わり」です。
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが求償権の範囲で弁済者に移転します。
ここでの代位弁済とは債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社(第三者)が債務者に
代わり金融機関に対して債務を弁済することをいますう。この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を
取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
 

Q サービサーとは何ですか?

A:サービサーとは、債権回収に必要ないろいろなサービスを総合的に提供する会社のことをいいます。従来、債権回収業務は
弁護士にしか許されていませんが、弁護士法の特例として 「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」により許可を得た民間会社が、不良債権等の処理促進のため債権管理回収業をおこないます。
 

Q 親子だと残債務を支払う義務はありますか?

A:連帯保証人になっているか否かによって異なります。
保証人になっている場合、残ったローンへの返済義務はあります。請求も来ます。 返済出来ない場合には競売にもなります。
それでも不足な場合には親も自己破産ということに発展することになります。
保証人になっていない場合には、残債務の返済義務は負いません。
 

Q 離婚をするから連帯保証人をやめたいのですが?

A:残っているローンを一旦、全額返済を求められます。
全額返済ができなければ、連帯保証人から抜け出すことは難しいです。
一度、融資を受けている金融機関に相談してみましょう。
相談先は私たちでは無く、金融機関です。

Q 連帯保証人(連帯債務者)が自己破産しました

A:新たに連帯保証人(連帯債務者)を立てなければ なりません。
新たに連帯保証吹i連帯債務者)lが立てられなければ期限の利益を失うことになりますから、金融機関からは全額一括返済を
求められることになります。
このあたりの条件は契約内容をよくご確認ください。
この件に関してのご相談は、融資を受けている金融機関にご相談ください。
 

Q ブラックリスト記載ですがマンション・家を買えますか?

A:全額キャッシュを用意出来れば可能ですが、ローン返済では買えません。
お金を貸さないように注意をしてくださいという名簿みたいなのが、いわゆるブラックリストです。お金を貸さないようにというお触れが出ている方々に住宅ローンを融資してくれる金融機関はありません。従って、住宅ローンを借りての不動産入手は不可能です。
 

Q ブラックリストの人と結婚した際デメリットはありますか?

A:ブラックリスト入りしている方と結婚をしても、あなたにはブラックは普通は伝染しませんのでご安心ください。
ただ、ローンを組んで大きな買い物(車とかマンション)をしようとする際には不便かもしれません。結婚以前に、伴侶が作った借金への支払義務はありません。 伴侶があなたに対し、書類に署名捺印を求めるようでしたら、内容には十分気をつけるべきです。
 

Q 自己破産か任意売却どちらがいいのでしょうか?

A:自己破産か任意売却かの二者択一では無いです。
自己破産の前に任意売却か、自己破産の後に任意売却の二者択一です。
弁護士さん的には自己破産の後に任意売却と言う方が多いようです。
理由はお金になるからです。任意売却業者的には任意売却は後でも前でもどちらでも関係は無いのですが、依頼者の金銭的負担を考えて自己破産の前に任意売却を するように勧めています。
 

Q 保証人、連帯保証人、連帯債務者は何が違うのですか?

A:「保証人」とは、債務者が返済不能になったときに、債務者に替わり返済義務を負う人のことです。連帯保証人との違いは
保証人は債権者に、まずは債務者に 請求するように言い渡すことができます(「催告の抗弁権」)。詳しくは民法452条・民法
453条・民法454条をご参照ください。

「連帯保証人」とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、借りた本人に替わり支払いの義務を請け負う人のことです。債務者本人に支払い能 力がない場合に限って支払う「保証人」よりさらに責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関係なく、連帯保証人に返済を請求できます。

「連帯債務者」とは、ローンを借りた債務者と共に返済をしていく人のことで、連帯保証人よりさらに責任が重く、債務者が返済に
行き詰っていなくても請求をされたりします。

保証人、連帯保証人、連帯債務者は仮に離婚をしたとしても変更する事は容易ではありません。変更出来る可能性はかなり低いと考えてよいでしょう。

半年前に夫と離婚をして、子供は私が引き取り、 実家に戻りました。先日、住宅ローン会社から 督促状が届いたのですが、
どうしたら良いですか?
督促状が届くということは、自宅購入の際、あなた自身も自宅の持分を所有しているか、もしくは連帯保証人になっているという
可能性があります。離婚したといっても、借金はついてまわるものです。債権者もあなたが離婚したからといって、同情をしてくれるわけではありません。前夫がきちんと返済をしていないために、あなたの所に督促状が届いたと考えられます。 ここは、自宅の
売却を前夫に強く迫るべきです。そのままでは、あなたの元に競売の通知が届いたり、債権者が訪ずれたりしてくるでしょう。
時間が経てば経つ程、あなた自身の信用にも傷がつく事に成り得ますので、早めに手を打つことを勧めます。

現在、3ヶ月間の延滞があります。 返済が困難なので、"返済期間の延長"はできますか?
残念ながら出来ません。
延滞をしている債務者の返済期間延長の申し出を、銀行がOKをすることはまずありません。現在延滞をしている状況で、借り換えや返済期間延長をお考えになっても実現は不可能でしょう。
また、通常でも、期間延長手続きには追加保証料が数十万円かかります。
 

Q 任意売却に落とし穴はありますか?

A:任意売却を依頼する前の業者さん、アドバイザーさんコンサルの方々の条件と、実際に任意売却が終了した時点での結果が大きく 違う事は有ります。一番違う部分は、やはり引越代です。依頼する前は、『引越代100万円』の筈が、実際には『10万円』
なんてことも有ります。次に多い トラブルは、任意売却後に住宅ローンは一切残らないという話だったのに、実際にはシッカリと
残り支払誓約書を取られるというものです。
 

Q 任意売却をしたいけれど 連帯債務者・連帯保証人に連絡が取れません

A:連帯債務者または連帯保証人の同意が無いと任意売却は出来ません。この場合には競売で処理されるのをただただ指を
くわえて眺めていることしか出来ません。

Q 任意売却が認めてもらえない事って有りますか?

A:任意売却を認めてくれないことはしばしばあります。
債権者・金融機関の方針の場合も有ります(例えば労金さんは任意売却を認めてくれません。債権者と債務者の関係がこじれた場合なども認めてくれない ことがあります。債権者・抵当権者・金融機関あなたの物件は任意売却で行くよりも競売で行った方が高く売れると判断した場合にも任意売却には応じてくれない ことがあります。
 

Q ローンが残る場合の離婚はどうしたらいいですか?

A:後々、もめないためにも離婚する際はどちらかに一本化する事をおすすめします。
競売にまで発展するケースの多くが、離婚後別れた元夫が自己破産とか住宅ローンの滞納などで返済を行わなくなった際には
連帯保証人または連帯債務者lになっている片方に全額の請求が行くことになります。
連帯保証人または連帯債務者になっていなければ、ローンが残高あっても2人でもめるということはないと思われます。

Q 支払誓約書とはなんですか?

A:任意売却が終わった後に残る住宅ローンの返済を間違いなく行います。という宣誓書です。
そしてこの誓約書または約定書は法的拘束力を持つ公正証書として提出をいたします。
公正証書とは、裁判などの手続きを経なくても給料の差し押さえ等が出来る非常に強いものです。 任意売却後には債務は一切
残らない、任意売却後には無担保債権になるから逃げ切れるという宣伝文句に釣られて任意売却を依頼して、任意売却終了間際にこの支払誓約書・支払約定書を取られて怒り狂っても後の祭りとなります。
 

Q 任意売却後の残債務(無担保債権)はどうなりますか?

A:無担保債権として残った債権は、住宅ローン会社または金融機関から、いわゆるサービサー会社に譲渡されます。以降、このサービサーと債務者間で交渉を進めることとなります。通常、サービサーは無担保債権を残債務の1~2%で買い取りますので、債務者は残債務の5%程度の一時金を支払うことで残債務の処理ができる可能性があります。
また、一時金が無い場合は5千円~3万円位の金額での分割返済が可能です。
 

Q 結婚後に発覚した、前の住宅ローンはどうなりますか?

A:旦那様が再婚と仮定します。 今の、奥様が何ら書類に署名捺印をしていなかれば金銭的なトラブルには巻き込まれません。
奥様が再婚で前の旦那様の連帯保証、連帯債務の場合には、最悪、その奥様までは支払の請求はいきますが、今の旦那様まではきません。

Q 「期限の利益を喪失」とは何ですか?

A:期限の利益とは、分割で支払う債務者の権利です。 つまり、住宅ローンを普通に返済している状況では、銀行・債権者は
いきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合(自己破産など)など契約時の契約条項に違反が生じた場合に、この期限の利益が失効します。住宅ローン返済中に、期限の利益を失うと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を求められます。その方法として、銀行・債権者は競売か任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。
この期限の利益の喪失の通知をもらってから、あわてて住宅ローン支払いの継続を求めても、時すでに遅しです。銀行・債権者は
これ以降一切の分割支払いを受け付けません。

「期限の利益の喪失」の通知をもらってからの選択肢があります。

  1. 誰かに残った借金分のお金を借りて、全額一括返済する。
  2. 任意売却で処理する。
  3. 競売で家を処分される。
  4. 個人再生などの債務整理
     

Q 住宅ローンの返済が遅れて、督促状が届いたが、どうすればいい?

A:住宅ローンの返済が遅れて、督促状が来た場合そのままにしておくと競売になってしまいますので、債権者と住宅ローン返済方法の調整をするか、支払いが困難であれば早めに任意売却を考えたほうがよいでしょう。すぐに弊社へご相談下さい。
 

Q 住宅ローンの返済を遅らすことは可能ですか?

A:住宅ローンの返済が困難な場合、金融機関との話合いで支払い計画の変更が出来る事もあります。
これをリスケ(リスケジュール)と言いますが、金融機関は簡単には認めてくれません。 支払金額を変更してまで債務者を
助けなくても、期限の利益を喪失後、一括返済されなかった場合、保証会社に求償を求めれば金融機関(銀行)は損はしない
のです。 万一、認められたとしても、『次回のローン返済を遅延すれば、即座に【期限の利益の喪失】』と一文が付くのが通例に
なります。

Q 住宅ローンが払えないんだけど?

A:住宅ローンが払えなくなると債務者は「期限の利益」を失い、債権者より一括弁済しなさいという督促状が送られてきます。
その後、その抵当物件に競売開始決定の差押登記が入り競売手続きに進みます。

Q 離婚して、住んでいる住宅ローンが滞納するとどうなるの?

A:あなたが共有名義人でない場合
離婚した相手が自己の名義で所有し、ローンを借りている場合は、あなたはいずれ家を出ていかなければなりません。
 

Q 住宅ローン危機に際して特に注意すべきことは何でしょうか

A:とにかく住宅ローンだけはきちんと払うことです。 相手が銀行だから公的機関だから少しくらい延滞しても何とかなるだろう
などとは決して考えないことです。 延滞しても行って事情を説明すればわかってくれるだろう・・・これも甘い考えです。どうも住宅
ローンだけは後回しにして他の返済を自転車操業で何とかやりくりしている方が多いようですが、いかに普段は穏やかでも、担保をとっている住宅ローン債権者が牙をむけばあっという間に競売です。これに対し日頃しつこく催促してくる業者その他の回収手段は極度に限られています。優先順位を間違えないようされたらいいと思います。

収入が減って住宅ローン自体が払えないので減らしてもらえないでしょうか?
非常に多い質問です。しかし現行法上住宅ローンの残額を減らす方法はありません。毎月の返済については、金融機関との交渉(返済期間延長などの条件変更)や個人再生の申立て(返済期間延長、元本繰延)によって減らすことできますが、多くの場合、一時的なものでその後は増額されます。住宅ローン以外はいくらでも減らす方法はあるのですが・・・。

競売開始の後の流れとしてはどういったものが考えられます?
裁判所から競売開始決定を受け取ることで事態は否応なしに動いていきます。程なく裁判所から執行官が自宅の現況調査に
来ます。さらに売却の日も決まってしまいます。

では債務者としてはどう対応すればいいのでしょうか?

対応には大きく分けて、自宅を残す方向の対応と残さない方向の対応に分かれます。

代位弁済から6ヶ月以内に申し立てることが絶対条件です。既に競売開始になっている場合は、個人再生を申し立てた後、裁判所に競売中止命令を出してもらい、競売の進行を止めておいて(中止命令には有効期限がありますが、この期限内は売却されることはありません)、住宅ローン(さらにその他の借入)の返済案を裁判所に提出します。住宅ローンを延滞している場合には延滞金をどう支払うかもこの返済案の中で定めます。この返済案が通れば競売も代位弁済もなかったことになります。住宅ローンも分割払に戻ります。個人再生のメリットとしては、住宅ローンの返済案が法の定める内容である限り、住宅ローンの貸主が反対しても通ってしまうことが挙げられます。最近は数ヶ月の延滞であっという間に競売されてしまいます。競売開始決定という既成事実を正面から覆すのがこの個人再生なのです。なお、個人再生は、住宅ローンには全く延滞がないものの住宅ローン以外の借入の返済がきつい場合に、住宅ローン以外の借入を大幅に減額される場合にも使われます。

自宅を残す方法のもう1つはむしろ売却を利用する方法です。裁判所は原則として関係しません。個人再生以外には自宅を残す
唯一の方法だったといえますが、競売でも任意売却でもいいのですが親戚などに買ってもらい、その親戚に住まわせてもらうという方法です。この方法は単純にみえますが、競売の場合は誰が落札するかはわからず、任意売却の場合でも担保権者の同意が
必要ですから親戚が首尾よく買えるとは限りません。そもそも、買うだけの資金が用意でき、しかも住まわせてくれるような親戚がいるかが大きな問題でしょう。

自宅を残さない以上はどちらでいってもあまり変わりはありません。結果として住宅ローンが残ってしまった場合はこれをどうするかという問題があり、自己破産してすべてゼロにするか債務整理の一形態として分割払いで払っていくかに分かれます。
 

Q 代位弁済の後はどうなるのでしょうか?

A:競売です。代位弁済が済むと保証会社(又は回収会社)は直ちに裁判所に競売申立てをします。競売申立てがあると裁判所から競売開始決定が郵送されてきます。

Q 住宅ローンを延滞した場合の代位弁済の通知とは?

A:住宅ローンを組む際には必ず保証会社がつくことになっています。
保証会社の社員が立ち会うことがないため気付きにくいですが、住宅ローン契約締結の際に保証会社との間で保証委託契約と
いうのも取り交わしているのです。そして、住宅ローンを延滞すると保証会社が借主に代わって住宅ローンの貸主に住宅ローンの残金全額を支払います。これを「代位弁済」といいます。代位弁済があると権利は保証会社に移転します。保証会社は借主に代わって全額支払っているので当然借主に一括請求してきます。なお、住宅金融支援機構融資の場合は代位弁済をすることなく回収受託会社が一括請求してきます。
 

Q 住宅ローンと一般ローン、延滞した場合の違いは?

A:一言で言えば、不動産担保ローン 以外は一般のローンをいくら延滞したところで自宅を競売されることはまずありません。
住宅ローンは一定期間延滞すれば例外なく自宅を競売されるということです。これは住宅ローンの場合は自宅を抵当に入れていることによるものです。