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タワマン億ションを即決購入する「パワーカップル」の落とし穴

「住宅ローンの返済額は世帯収入の25%が上限」。このセオリーを無視して 1億円以上のマイホームを購入する人たちがいる。
不動産コンサルタントの長谷川高氏は「背景にあるのは低金利。過大なローンを組んだ後、教育費などの支出がかさみ、ローン
の支払いに窮するケースが増えている」という――。

■1億円超のマンションは「特殊住戸」と呼ばれていたが……

 2007年から2008年にかけて起きたリーマンショックの際、不動産価格は大きく下落しました。しかしその後、不動産
価格は東京中心部を筆頭に、再び急激に上昇しました。

 東京中心部や湾岸エリアのタワーマンションでは、高層階を中心に1億円を超える高額物件が続々と販売され、しかもそれが飛
ぶように売れました。

 私がデベロッパーに勤務していた当時、1億円を超える高価格帯のマンションは「特殊住戸」と呼ばれていました。限られた方
だけが買うことのできる、まさに「特殊な物件」だったのです。

 しかし、現在では1億円を超える「億ション」が次々に売れている。一体、どんな人が買っているのか、疑問に感じていま
した。そこであるとき、「億ション」を分譲しているデベロッパーの役員に直接話を聞いてみました。すると、意外な答えが返っ
てきました。

■共働き正社員夫婦=パワーカップルが億ションをバンバン買っている

 かつて「億ション」を購入していたのは、会社の経営者や、資産家、医師といった、いわゆる富裕層だけでした。しかし現在
「億ション」を購入しているのは、会社員が多いというのです。
 たしかに現在は、極めて金利の低い時代です。頭金をそれほど用意しなくても、長期のローンを組めば、6000万~7000万円
程度は、年収の高い会社員なら借り入れが可能です。さらに共働きの夫婦であれば、その倍近く、2人で総額1億円以上のローン
を組むことができます。

 つまり、富裕層と呼ばれる「特殊」な人たちだけでなく、平均を上回る高い収入を得ている共働き夫婦が、いわば両輪で最大
限のローンを組み「億ション」を購入しているのです。

 最近、「パワーカップル」という言葉を時々耳にするようになりました。この「パワーカップル」と呼ばれる収入の高い夫婦が
「億ション」を共有名義で買っているということのようです。


■収入減、病気、事故、離婚…起こりえないことが起こるリスクが

 日本経済はここ数年、アベノミクスの恩恵もあって一見、順調に見えます。日銀によるマイナス金利政策もあって、金利はもう
これ以上下がらないというレベルにまで下がっています。

 こうした面だけ見れば、マンションを購入しやすい環境が整っているのは事実です。しかし、これから先のさまざまなリスクを
想定すると、夫婦でいっぱいいっぱいのローンを組んで「億ション」を購入することに、私は不安を感じます。


 では、どのようなローンの組み方が正しいのか? 

 唯一の正解などというものはありませんが、一般的に将来のリスクとして、次のようなことが考えられます。たとえ夫婦共働き
であっても、子育てや転職、病気や事故といった事情で、どちらかの収入が減ったり、途絶えたりするリスクです。


■夫婦2人とも収入が途絶えることなく70歳まで返済をできるか

 

 以前はローンを組む場合、夫なら夫だけの収入を想定することが一般的でした。

 多くの人は、30~35年の長期ローンを組みますので、35歳で借りたとしても、70歳まで支払い続けることになります。そろって
35歳でローンを組み、「
億ション」を購入した夫婦が、2人とも収入が途絶えることなく、70歳までローンを返済し続ける。
そんなことが現実的に可能でしょうか? 

 経済の風向きが変わって初めて気づくのが、「借りることのできる金額が、返せる金額ではない」という真実なのです。

 次に忘れてはならないことがあります。住宅ローンの金利は、これ以上、下がることはないものの、上がっていく可能性はいくら
でもあるということです。日銀の総裁が、これらもずっと
黒田東彦氏であり続けるわけではありません。安倍政権も未来永劫続
くわけではありません。今のような超低金利政策がいつまで続くのか、これこそ「神のみぞ知る」なのです。


 また経済政策の原則からすると、政策上不景気の状況下で金利を上げることは起こりえませんが、仮に日本の財政破綻の問題が
クローズアップされ、長期国債の利回りが上がっていくようなことがあれば、住宅ローン金利も上がっていく可能性も否定できません。


■日本版・サブプライムローン破綻が起こる? 

 危惧していることはほかにもあります。20年ほど前までは、東京近郊の3000万円後半から4000万円程度のマンションを購入で
きるのは、目安として年収500万円以上の層でした。年収300万円前後の層は、販売者側も、お客として想定していませんでした。


 ところが現在では、年収300万円前後であっても、東京近郊のマンションをローンで購入することが可能です。なぜなら、金利が
下がったため、計算上は支払いが可能になったからです。ただ、先ほどから警鐘を鳴らしていますように、30~35年という長期ロ
ーンを払い続けることを前提としたとき、果たして現実的に支払いが可能なのかどうか、長期にわたって収入が保証されている職業
なのでしょうか。

 あるデベロッパーの役員は、こう危惧していました。
 「近年は、かつてはマンションを買うことができなかった層にも、販売するようになっている。これが将来、日本版・サブプラ
イムローン問題を引き起こす可能性がある」と。


 私もまったく同感です。一方、年収500万円前後の層の方々も、20年ほど前に比べ、ワンランクもツーランクも高額の物件を購入
するのが当たり前になっているようです。

 仮に今後、金利が上がっていったときに、返済を続けていくことが可能なのでしょうか? 
 読者のみなさんの中に、住宅ローンを変動金利で組んでいる方がいらっしゃったら、将来の破綻を避けるために、固定金利に切り
替えることを強くおすすめします。経済は生きものです。金利の上昇も含め、これから何が起こるかは誰にも予想できないのです。

■「ローン返済は年収の25%が上限」セオリーを無視

 2007年から2008年にかけて起きた世界金融危機の発端になったのは、アメリカにおけるいわゆる「サブプライムローン」である
ということは、広く知られている事実です。


 サブプライムローンとは、信用度の低い方に貸し出された住宅ローンのことです。本来、住宅ローンを組むには収入が足りない
または収入が不安定な方にも住宅ローンを貸し出し、それがことごとく貸し倒れていったことが、問題の発端になりました。


 もともと住宅ローンというのは、アメリカでも破綻することが極めて少ない貸し出し債権でした。なぜなら、かつては一般的に
は収入の20~25パーセントを上限とした返済金額で組むものだったからです。これはいわば住宅ローンで組む際の「常識」だった
ようです。


 しかし、いつしかこの上限が取り払われてしまい、過大な返済率でローンを組ませるようになったのです。法律で決まっている
わけではないにせよ、上限20~25パーセントという返済率を厳守していればサブプライムローン問題も起こらず、世界中を巻き
込んだ、
リーマンショックも起こらなかったのです。日本も同じです。

■「最近、住宅ローンを払えなくなる顧客が多くなってきた」

 20~25パーセントという返済率は、かつては日本においても守るべきものと言われてきました。しかし、現在の住宅販売の現場
を見ていると、この上限をゆうに超えてしまっているようです。

 今後日本版・サブプライムローン問題が起きないと誰が言えるでしょうか? 

 そして、もしも日本版・サブプライムローン問題が現実に起きるようなことがありますと、債務者である住宅購入者と、債権者
である金融機関、双方ともに甚大な被害を受けることになります。


 ある銀行に勤める友人が、「最近、住宅ローンを払えなくなる顧客が多くなってきた」と忠告してくれました。これほど金利が
低いのにどうしてなのかと尋ねると、「子どもの塾代や、私立の学費など、当初より支出がかさんでくると、とたんにローンの
支払いが滞るようになる。要するに、返済率が高いんだよ」と。


 私が、「どれくらいの返済率ならリスクが無いと思う? 」と聞いたら、「銀行はそれ以上の融資を認めているけれども、やはり
20パーセントだろうな」と答えてくれました。


 さらに、「焦げついたローン債権はどうするのか? 」と聞くと、「やはり支払いが6カ月以上滞ったら、法的な手段で粛々と
対応するしかない」とのことでした。


 くり返しますが、必ずしも「借りることのできる金額が、長期にわたって返せる金額ではない」という事実を覚えておいてください。
                                        「PRESIDENT ONLINE」