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マンション派・一戸建て派でどこが違う?何を重視して選ぶ?

リクルート住まいカンパニーが「『住宅購入・建築検討者』調査」を発表した。この調査は、住宅の購入
建築を検討している人を対象に、検討する物件の種別や重視する条件などを聞いたものだ。マンション
か一戸建てかなど、物件の種別を検討している人にとって、参考になるにちがいない!?

そんなに多いの?一戸建て派が約7割

調査は、首都圏、東海圏、関西圏の三大都市圏と政令指定都市の中でもマンションの多い札幌市、仙台市
広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女。つまり、住宅に占めるマンションの割合が高く、マイホー
ム=マンションという人が多い地域だ。
それでも、一戸建て派かマンション派かを聞くと、「一戸建て派」は69.3%と調査開始以来最高の割合に
なり、「マンション派」は21.4%にすぎなかった。特に「一戸建て派」が多いのは東海圏で84.4%にまで
増える。逆に「マンション派」が多いのは福岡市で32.6%に増加し、一戸建て派は56.0%にまで減る。

一戸建て・マンション意向(単一回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

一戸建て・マンション意向(単一回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

 

 

筆者は、利便性重視で虫嫌いでもあるので「マンション派」なのだが、マンションのストック数がここまで
増えてもなお「一戸建て派」が多いことに驚いた。

「あっちもいいけど、こっちもね」並行検討が多いのが特徴

だからといって、みんなが一戸建てだけを検討しているのではない。その背景を見ていこう。

まず、複数回答になるが、検討している種別を聞くと、「注文住宅」が65.8%と圧倒的に多い。一戸建て
というだけでなく、自分で間取りや内装を決められる点も魅力に映るのだろう。次いで、「新築分譲マン
ション」の38.8%、「新築分譲一戸建て」の37.1%が僅差で並び、「中古一戸建て」の26.9%、「中古マ
ンション」の26.2%となる。

次に、検討種別をクロスして見ると、「注文住宅」検討者は他の物件種も検討している割合が低く、“注文
一本やり”の傾向が強いことが分かる。また、マンション検討者は「新築」と「中古」との並行検討者が多い
(新築分譲マンション検討者の44.1%が中古マンションも検討、中古マンション検討者の51.1%が新築も検討)
のが特徴。

「新築分譲一戸建て」検討者は、「注文住宅」(47.7%)も「新築分譲マンション」(41.5%)も「中古一戸
建て」(35.9%)も多いので、“移り気”の傾向が見られるということか。

いずれにせよ、一戸建て・マンションや新築・中古を並行検討している人が多いということが分かる。

メイン検討種別ごとの並行検討状況(複数回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

メイン検討種別ごとの並行検討状況(複数回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

 


「駅からの距離」強し、されど「耐震性能」は最優先

次に、検討する際の重視条件について見ていこう。

今どきの住まい選びの条件では、「利便性重視」がますます強まっている。では、「駅からの距離」と
比べて何を重視するか一戸建て・マンションそれぞれの検討者で違いを見ていこう。

住み替え時に優先する特徴【VS駅からの距離】(メイン検討種別/単一回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

住み替え時に優先する特徴【VS駅からの距離】(メイン検討種別/単一回答)(出典:リクルート住まいカンパニー『住宅購入・建築検討者』調査(2018年度)より転載)

 

 

 

一戸建て検討者では、「駅からの距離」=A:青よりB:オレンジが多いのは、「耐震性能」と「エコ性能」だ。
デザイン性や設備仕様、間取りに対しては「駅からの距離」の方が優勢で、「遮音性」が最も拮抗するとい
う結果だ。

一方、マンション検討者では、「駅からの距離」より優先されるのは「耐震性能」のみ。それ以外の条件で
は「駅からの距離」が優先される。これは、マンション検討者は筆者のような利便性重視の人が多く、した
がって駅から近いという利便性の優先度が高いということだろう。

それでも、巨大地震発生の確率が高まる昨今、「耐震性能」が重視されるということが分かった。

ちなみに、「駅からの距離」の優先度については、実は男女差がある。男性は「駅からの距離」を優先する
度合いが高く、駅からの距離より優先された「耐震性能」でも拮抗する状況にある。が、これに対して女性
は「耐震性能」や「エコ性能」を「駅からの距離」より優先する度合いが高く、それ以外の条件でも比較的
拮抗する状況にある。

つまり、女性の方が家にいる時間を大切にする傾向があり、「駅からの距離」も重視するものの、住まいの
居住性への関心も高いということだろう。

こう見ていくと、住まいという箱の形が一戸建てであれマンションであれ、その中でどういった暮らしをし
たいのかを家族でよく考えて、住まい選びの条件を挙げるということが大切なのだと思う。
                                     「SUUMOジャーナル」

 

-夏季休暇のお知らせ-

令和 1年 8月12日(月)~ 令和 1年 8月18日(日)まで
夏季休暇を戴きます。
お仕事の皆様、暑い中お疲れさまです。
酷暑ですので、ご無理の無いようお願い致します。
共に夏季休暇を取られる皆様、どうぞごゆっくりお休みください。

「老後に2000万円必要」、報道で始めたのは「節約」。でも住居費はなかなか節約できない?

最近話題になっている「老後2000万円」問題。この報道後に、エアトリが調査したところ、7割以上が特に
「何もしていない」ことが分かった。行動に移した人では、「節約」に向かった人が多いのだが、「老後の
2000万円」に向けて、何を始めると良いのだろう。

「老後に2000万円の貯金」報道後、7割超が何もしていない

以前にもSUUMOジャーナルの記事でこの件を取り上げ、この報道に対して筆者は驚かなかったと書いた。
老後を年金だけで暮らせるとは思っていないからだ。

エアトリが10代~70代の男女959名に調査したところ、過半数の56.2%が「老後に2000万円の貯金」報道に
ついて「以前からそうなると思っていた」と回答した。やはり、老後資金の蓄えが必要と予想していたこと
が分かる。一方で、「焦りを感じた」という回答も23.1%あった。

次に、この報道後に何かを始めたかどうか聞いたところ、74.2%が「何もしていない」と回答した。前項目
で「焦りを感じた」と回答した人に絞っても、68.0%は「何もしていない」と回答している。逆に何かを始
めた人では、「節約」という回答が最も多く、全体で14.2%、焦りを感じた人で19.4%だった。

報道後に何かした人の多くは「節約」、でも住居費は削れない?

「節約」を始めた人の節約方法を聞くと、男女で違いが出る結果となった。男性では、「趣味に利用するお
金の削減」64.6%、「日用品に掛かる費用の削減」59.5%、「旅行回数の削減」48.1%の順だったが、女性
では、「食事に掛かる費用の削減」73.7%、「日用品に掛かる費用の削減」68.4%、「休暇中の外出を控え
る」54.4%の順となった。どうやら、女性は回数の多いものをこまめに節約し、男性はお金の掛かるものを
ドンと節約する傾向が見られるようだ。
では、節約できないものはあるだろうか?
節約を始めた人に、どうしても節約できないものを聞いたところ、男女ともに「住居」(男性:35.4%、
女性:38.6%)を挙げた人が最多だった。一方で、それ以降は男女で違いが出て、節約意識については男女
差があることが浮き彫りになった。

たしかに、持ち家であれ賃貸であれ、住居費用は必ずかかる。住居費用を抑えるということは、例えば家の
広さが狭くなったり、通勤先から遠くなったりといった影響を受けるので、節約しづらいものになるのだろ
う。ただ、住宅ローンを払い続けている人で、借りたときより金利が低くなっている場合は、借り換えや繰
り上げ返済をして金利を削減することはできる。住宅ローンの見直しは、常に頭に入れておいてほしい。

老後の貯蓄に向けて何を始めるべき?効果があるのは?

さて、「報道後に何かを始めたか」の調査結果を見ると、何かを始めた人では「節約」→「経済やお金に関
する勉強」→「投資(資金運用)」→「副業」の順に多かった。

公表された調査結果では回答者の年代が不明なので、年代別の傾向は分からないが、「節約」や「投資」で
効果を出すには時間がかかる。若い世代であれば、少しずつでも時間をかけることで、まとまった金額を生
み出すことができるだろう。一方、中高年で既にまとまった資金がある場合は、投資による効果が小さくて
も元金が大きければ増える金額も大きくなる。とはいえ、投資にはリスクが付き物。年代が高い人ほど安定
運用の割合を増やす必要があるので、利回りの良いものにつぎ込むのはNGだ。

また、既に年金を受け取る年代になっていて、貯蓄が不足している場合は、節約や投資よりも働くことで
「収入を得る」ことが貯蓄を増やす近道になる。また、若い世代でも、家計に貯蓄ができる余裕がないなら
副業などで「収入を得る」必要があるだろう。最近では、副業を認める企業も増え、仕事をシェアする仕組
みなども整ってきた。何より、副業を通じて多様なスキルを身に着けることが、その後のキャリアアップに
も影響するだろう。

年齢や現在の家計の状況、受け取れる年金(見込)額などによって、「老後の貯蓄」に向けて始める効果的
な準備が変わってくるのだが、年金制度もたびたび変わるし、投資商品や労働環境も変わっていく。つまり
は、いくつであっても「経済やお金に関する勉強」を始める必要があり、かつ、常にし続けることが前提と
なるだろう。                              「SUUMOジャーナル」

本当の恐怖は20年後...憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘

かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。建築から時間
が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワー
マンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。
低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に
備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れも
ある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。
この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う
必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているの
が実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから
マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来
の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな
要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等
の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになり
ますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考え
にくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンシ
ョンから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」
となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払
いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用してい
る物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが
年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあり
ます。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を
除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると
思ってください。

エレベ-タ-も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場
の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ-ルや
ラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際に
したケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからな
い部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとして
も、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題
が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり
戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考
えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分で
はタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
                                                                                              「税理士ドットコム」
 

-GW休暇について-

平成31年4月30日 ~ 令和元年 5月 5日までGW休暇を頂きます。
よろしくお願い申し上げます。

【フラット35】を使う人は必見!4月からと10月からの変更点とは?

住宅ローンの商品内容は、その時々のニーズに応じて見直される。全期間固定金利型ローンの代表格【フラット35】
も同様だ。2019年度は4月と10月の2回にわたって、制度変更が行われる。

【フラット35】のラインナップ、意外に充実?

まず、【フラット35】についておさらいしておこう。

住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して、ユーザーに提供している住宅ローンで、35年などの長期間にわたって
金利が変わらないのが特徴だ。提携先の民間金融機関や取り扱う商品タイプによって、実際に借りるときに適用され
る金利や融資手数料が異なる点が注意点だ。

また【フラット35】は、性能が低い住宅やワンルームのような狭い住宅には利用できない点にも注意したい。一方で
性能の高い住宅などには、金利の引き下げなどの商品タイプも用意されている
 

具体的に、商品ラインナップを見ていこう。

〇返済期間の異なるもの
・【フラット20】:借入期間が15年以上20年以下の場合に利用できる。【フラット35】(借入期間21年以上35年以下)
よりも金利が低くなる。
・【フラット50】:「長期優良住宅」であれば、35年を超えた返済期間(最長50年)を設定できる。【フラット35】
(借入期間21年以上35年以下)よりも金利は高くなる。
〇当初一定期間金利を引き下げるもの
・【フラット35】S:省エネ性や耐震性などを備えた質の高い新築住宅や中古住宅を取得する場合に、当初一定期間
【フラット35】の金利が引き下げられる。
・【フラット35】リノベ:中古住宅を購入して一定の性能向上リフォームを行う場合(住宅事業者が性能向上リフォ
ームを行った中古住宅を購入する場合も対象)に、当初一定期間【フラット35】の金利が引き下げられる。
〇地方公共団体と連携して金利を引き下げるもの
・【フラット35】子育て支援型・地域活性化型:地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とセットで、当初
一定期間【フラット35】の金利も引き下げられる。
〇住宅取得費以外も対象になるもの
・【フラット35(リフォーム一体型)】:中古住宅を購入してリフォームする場合、リフォーム費用も借りられる。
住宅の品質が住宅金融支援機能の技術基準を満たさない場合でも、リフォームすることで基準を確保できれば利用可
能になる。

以上が【フラット35】のラインナップだ。ただし、金融機関がすべての商品を取り扱っているとは限らない。また
【フラット35】子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体によって制度の有無や利用条件が異なる。利用できる
かどうかは、事前に確認する必要がある。

【フラット35】の2019年4月・10月からの変更点は?

ではまず、基本となる【フラット35】の4月・10月からの変更点について見ていこう。

【フラット35】の融資対象の融資対象となる費用は、2018年4月に拡充されたが、2019年4月からはさらに、建築確認
費用や新築マンションを購入する場合に引き渡し時にまとめて払う「マンション修繕積立基金」「マンション管理準備
金」などが加わる。

2019年10月1日以降に融資が実行される分からは、融資率が9割を超える場合、融資率が9割以下の金利に上乗せして
いた金利が引き下げされるようになる。【フラット35】は、融資率が9割以下と9割超では金利が異なり、今は9割超の
場合に年0.44%の金利を上乗せしている。この上乗せ分が、10月以降の融資実行分から年0.26%に引き下げられる。

  また、融資対象となる住宅として、「住宅の建設費(土地取得費の借り入れを合わせて希望する場合はそれを含む)
または購入価額が1億円以下(消費税含む)の住宅」という条件があるが、2019年10月1日以降にローンの申し込み
をする分からこの制限が撤廃される。

ただし、融資限度額の「8000万円以下」の条件は変わらないので、融資対象は広がったが、融資限度額が引き上げら
れたわけではない。

さてこうして見ていくと、融資率9割超の場合の金利がこれまでより引き下げられること、諸費用の範囲が拡大した
ことから、諸費用まで含めた額が借りやすくなるわけだ。しかし、今の年収から見て借りられるからと安易に借りて
しまい、長期間返済するうちにローンに回せる額が不足するといったことのないよう、借り過ぎには注意したい。

【フラット35】のほかのラインナップの変更点は?

次に、【フラット35】のほかのラインナップ商品の変更点を見ていこう。

【フラット35(リフォーム一体型)】では、リフォーム工事前の住宅の状態が【フラット35】の技術基準に適合する
かの事前確認が必要となるが、一定の条件を満たす場合に省略することができ、2019年4月からはその対象が広がった。

地方公共団体と連携する【フラット35】地域活性化型では、2019年10月1日以降にローンの申し込みをする分から、
従来のUIJターンやコンパクトシティ形成、空き家バンクなどの補助金交付事業に加え、新たに「防災対策」と「地
方移住支援」が加わる。

マイホームを取得する場合、住宅ローンの果たす影響は大きい。長期間にわたって返済していくことになるので、
融資額や金利の違いは確実にチェックしておきたいポイントだ。事前に多くの情報を集めて、自分に適したローン
をしっかり選んでほしい。                             「suumo ジャーナル」

消費税の増税前に「駆け込み」購入、住宅はどうなる?

2019年10月から予定されている消費税の増税。消費税率が3%になったときも、5%、8%と上昇したときも
話題になったのが「駆け込み」購入だ。さて、10%に上昇する今回も、駆け込みは起こるのだろうか?
そして、住宅はどうなるのか……?

全国1万人の7割は、増税時になんらかの駆け込み購入を検討

電通の消費増税対策ユニットが昨年の12月21日~25日に実施した、10月の消費増税に向けての「全国 1 万人
意識調査」によると、10%への消費税増税を「はっきりと知っている」のは80.7%。時期が定かでないが知
っている(「来年からだとは知らなかった」「何月からかは知らなかった」)15.7%と合わせると、96.4%
が認識していることが分かる。

消費増税までの間に、「事前に購入する/買い置きする」などの対策を、何かしら検討している(=「ほと
んどしない/全くしない」、「わからない」を除いたもの)人は67.1%で、これは8%に引き上げられた前回
調査(2013 年 6 月調査)の60.2%より増加する結果となった。

 

 

今から来年(2019 年)10 月の消費税率引き上げまでの間に、「事前に購入する/買い置きする」などの対策を、あなたは検討していますか。(複数回答)(出典/株式会社電通 消費増税対策ユニット 「全国1万人意識調査」)

今から来年(2019 年)10 月の消費税率引き上げまでの間に、「事前に購入する/買い置きする」などの対策を、あなたは検討していますか。(複数回答)(出典/株式会社電通 消費増税対策ユニット 「全国1万人意識調査」)

 

 

「日用品」や「保存食品」などの買い置きの利くものは前回調査より比率が上がっているが、駆け込み購入
予定者にさらに突っ込んで聞いてみたところ、「シャンプーや洗剤などの日用品」「ティッシュ、トイレッ
トペーパー」「缶ビール」「缶チューハイ」「タバコ」といった軽減税率対象外品目で、数カ月分程度をま
とめ買いをするという声が多かったという。

その一方で、「住宅や車などの高額商品」の駆け込み購入の検討は、前回調査よりも減少している。では高
額な住宅についてはどうなのか、考えていこう。

住宅の駆け込み購入はむしろ前回より抑制される?

消費税率が引き上げられる前に住宅の駆け込み購入が生じると、引き上げ後に住宅が売れずに市場が冷え込む
ことになる。住宅市況が悪化すると、経済に与える影響が大きいので、政府は需要の平準化のために、増税後
の優遇措置を用意する状態が続いている。

10%への引き上げについても、次の4つの優遇措置を設けている。
 ○住宅ローン減税の控除期間を3年延長
 ○すまい給付金の拡充
 ○次世代住宅ポイント制度
 ○贈与税の非課税枠の拡充

住宅の場合は、土地は消費税が非課税なので、建物部分の取得価格(購入費用の建物分、建築費用、リフォーム
費用)に消費税が課税される。税率が8%→10%になると、2%分の負担増になる。

この建物の2%分の負担増は、住宅ローン減税の3年延長により、所得税と住民税の還付で取り戻せる仕組みにな
っている。

実は住宅ローン減税の3年延長では、単純に3年延長した額と建物の2%の増額分の低い方が適用されることにな
っている。筆者が年収に応じた住宅を、ローンを利用して取得するという前提で試算したところ、おおむね建物
の2%の増額分のほうが単純延長より低い額になるケースが多い。加えて、所得税や住民税の納税額が少ない一定
の年収以下の世帯には「すまい給付金」がもらえる。すまい給付金についても拡充されたので、給付対象になれ
ばその分だけ負担が減ることになる。

このように、建物の消費増税分は基本的には取り戻せることになるが、消費税は事務手数料などの諸費用にもか
かってくるので、その分の負担は多少増えることになる。

一方で、一定の住宅を取得する場合は「次世代住宅ポイント」(上限35万ポイント)がもらえる。以前の省エネ
住宅ポイントとは違って、ビルトイン食器洗機やビルトイン自動調理対応コンロ、浴室乾燥機、掃除しやすいト
イレなどの「家事負担軽減に資する設備を設置」する場合でも、設備の種類ごとに9000~1万8000ポイントがも
らえる(ただし、最低2万ポイントから申請可能)。最近の住宅の多くで採用されている設備が対象になっている
ので、このポイントだけでも諸費用分の増税を取り戻せる可能性は高いだろう。

つまり「消費税率が10%になる前に何が何でも駆け込もう」とは、あまり考えなくてもよいということだ。

どんな住宅をどうやって購入/建築するかによって優遇措置は変わる

しかし、売主が個人の中古住宅を購入する場合は、もともと消費税の課税対象外なので、住宅ローン減税の延長
やすまい給付金の対象にはならない。建物分の負担増がないからだが、それでも、仲介手数料などの諸費用で消
費増税の影響を受ける。

この場合でも、中古住宅をリフォームして住もうと考えているなら、リフォームに対する次世代住宅ポイントが
もらえる可能性がある。ポイント数はリフォームの内容によって変わるが、40歳未満の世帯や子育て中の世帯が
中古住宅を購入して一定規模以上のリフォームする場合は、ポイントが加算になるので、どういったリフォーム
なら対象になるのか確認しておくとよいだろう。

また、住宅ローンを利用せずに住宅を取得する場合は、住宅ローン減税の効果が全くないわけだが、すまい給付
金の対象(50歳以上で一定年収以下などの条件がある)になる場合がある。

親や祖父母から1200万円(質の高い住宅の場合)または700万円(それ以外の住宅)を超える額の贈与を受けて
住宅を取得する場合であれば、非課税枠が拡充される消費税率10%になってからのほうがメリットは大きい。

このように、どんな住宅をどうやって取得するかによって、優遇措置の効果が変わってくるが、「増税前に買った
方が得だ」といったセールストークにあわてることなく、冷静に検討してほしい。それよりも、同じ住宅は2つと
ないので、気に入った住宅に出会えるどうかのほうが重要だろう。一時的な損得で、住みたいと思える住宅を逃す
ことのないようにしてほしいものだ。                      「SUUMOジャーナル」

消費増税の負担を軽減する4つの支援策

2019年10月から予定されている消費増税。住宅に関しては増税の影響が大きいだけに、影響を緩和
するための支援策が出そろった。住宅生産団体連合会(住団連)では、その支援策を分かりやすく
まとめたリーフレットを作成し、普及に努めている。その内容を確認しながら、どういった場合に
支援されるのかを見ていこう。
 

消費税率引き上げで上昇する住宅取得費用に対する支援策が出そろった

住宅に関する消費税では、土地の取得は非課税なので、住宅の建物部分の取得費用や住宅を建築した
りリフォームしたりする工事費用に消費税が課される。8%から10%に税率が引き上げられると、そ
の費用の2%分、支払額が上昇することになる。

8%のうちに、と駆け込みが発生すると需要の先取りになって、増税後の住宅市場が冷え込むことに
なる。そこで駆け込みが生じないように、増税後の支援策を充実させるというわけだ。具体的な支援
策は次の4つ。

 ○住宅ローン減税の控除期間を3年延長
 ○すまい給付金の拡充
 ○次世代住宅ポイント制度
 ○贈与税の非課税枠の拡充

この支援策を広めようということで、住団連ではホームページに制度を紹介したリーフレットを掲載
している。

どんな場合にどの程度の恩恵が受けられる制度?

どういった場合にどの程度の支援がされるのか、もう少し具体的に見ていこう。

(1)住宅ローン減税の控除期間を3年延長
「住宅ローン減税」は、住宅ローンの年末残高(上限4000万円※)の1%を10年間控除するもの。
これを3年間延長して、A. 住宅ローンの年末残高(上限4000万円※)の1%、B.建物価格(上限40
00万円※)の2%(3分割して1年ずつ控除)のいずれか小さい額が控除されるようになる。
※ただし、認定住宅の場合は上限5000万円

理論的には、消費税率10%が適用されて負担が増える建物価格の2%分を控除する(現行の住宅
ローン減税を3年延長するほうが額が小さければ、単純に延長される)ことになる。ただし、住宅
ローンの借入額によって控除される金額が変わり、納めている所得税などが上限となる点に注意
が必要だ。

(2)すまい給付金の拡充
住宅ローンを利用しなかったり、所得が低くて所得税の額が少なかったりする人は、住宅ローン
減税の効果が小さくなる。そこで、そうした人を対象に支援するのが「すまい給付金」だ。

税率8%では、年収の目安として510万円以下(実際には、住民税の所得割額が9.38万円以下)が
給付対象で、年収が低いほど給付額が増えて最大給付額は30万円となる。これが、税率10%にな
ると、給付対象の年収の目安が775万円以下(実際には、住民税の所得割額が17.26万円以下)に
拡充され、最大給付額は50万円に引き上げられる。

ただし、あくまで住宅ローン減税の効果が小さい人向けの、補完的な位置づけである点に留意し
たい。

(3)次世代住宅ポイント制度
住宅における消費増税分の緩和策は、(1)と(2)がメインであるが、増税による消費減退ムード
に弾みをつけようというのが「次世代住宅ポイント制度」だ。エコ住宅などの良質な住宅に対して
購入や新築の場合で最大35万円相当、リフォームの場合で最大30万円相当※のポイントがもらえる。
※一定の条件を満たせばポイントが加算される

ただし、条件が細かく設定されているので、条件を満たすかどうかを販売や施工する会社に確認す
る必要がある。

(4)贈与税の非課税枠の拡充
父母や祖父母から子や孫に、住宅取得の資金として贈与した場合、一定の額までが非課税となる制度。
現行の非課税枠は700万円または1200万円(良質な住宅の場合)で2021年まで段階的に非課税枠が小
さくなる。
税率10%が適用された場合では、非課税枠は2500万円または3000万円(良質な住宅の場合)に引き
上げられ、2021年まで段階的に非課税枠が小さくなる。

つまり、親などから多額の贈与を受ける人にとっては、大きな恩恵を受けられる拡充策となる。

なお、それぞれの制度については、SUUMOジャーナルの以下の記事も参考にしてほしい。
2019年度与党税制改正大綱まとまる 消費増税時に住宅ローン控除を3年延長
住宅購入時の増税緩和策「すまい給付金」ってなんだ?
「次世代住宅ポイント制度」創設! 消費増税の前と後、どちらで買うべき?

消費税率10%でどの程度効果があるかは人それぞれ

消費税率10%が適用されたからといって、すべての事例で支援が受けられるわけではない。制度
ごとに住宅の広さや性能、年収などの細かい条件があるので、対象となるかをそれぞれ確認する
必要がある。

たとえ支援策を受けられる場合でも、その人の住宅ローンの額や贈与の額、納めている所得税の
額などによって、効果の大きさが変わってくる。そのため、8%の場合と10%の場合で、増税に
よる負担の増加と支援策による軽減のどちらが大きくなるかは、それぞれの場合で試算するなど
して見極める必要があるだろう。

国土交通省の「すまい給付金」サイトには、すまい給付金と住宅ローン減税の額が試算できる
すまい給付金シミュレーション」が用意されているので、試算してみるとよいだろう。

また、そもそも個人が売り主の中古住宅のような個人間売買については、消費税が課税されな
いために支援策の対象外(宅地建物取引業者が売り主のリフォーム済み住宅などは対象)だ。

住宅に関する消費税については、引き渡しが2019年10月1日以降で税率が10%となる場合でも
2019年3月末日までに契約をすれば8%が適用される「経過措置」がある。今のうちから、支
援策のそれぞれの制度についてしっかり情報を入手して、後悔しないように検討をしてほしい。
                              「SUUMOジャーナル」

あけましておめでとうございます

あけましておめでとうございます

旧年中のご愛顧を感謝いたしますとともに
本年も皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げます

              株式会社アヴァンギャルド
              代表取締役 宮本 徹

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平成30年12月29日~平成31年 1月 7日まで冬季休暇を頂きます。
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医療機関の倒産が増加、要因は歯科医院

 2018年の医療機関(病院・診療所・歯科医院)の倒産(法的整理のみ)は、10月末
時点で33件。このままのペースで推移すると、年間の倒産件数は40件前後となる見込
みだ。2000年以降で見ると2009年(52件)、2007年(48件)に次ぐ水準になる可能性
もあるのだが、その大きな要因は歯科医院の倒産件数急増にある。

【特集】医療機関の倒産が増加、要因は歯科医院

歯科医院の倒産推移

医療機関の倒産を底上げ

 2000年から2017年までの歯科医院の倒産件数推移(グラフ参照)を見ると、最多だった
のは2009年、2012年、2014年の各15件。昨年は10件と落ち着きを見せたが、今年は6月末
時点で15件に達し、以後、毎月件数を更新してきた。10カ月間でこれまでの最高(15件)
を約3割上回っていることは、病院、診療所の倒産が引き続き小康状態で推移するなか、201
8年の医療業界を特徴づける最たる動向と言える。

関西以西に集中、北海道・東北はゼロ

 では、なぜここに来て歯科医院の倒産が増えているのか?その理由は断定できないものの
20件を分析すると、いくつかの傾向が見えてくる。1つ目は20件中13件(構成比65.0%)が
個人経営、17件(同85.0%)が負債1億円未満と小規模事業者が大半を占めていること。倒
産態様は18件(同90.0%)が「破産」を選択している。もう1つは所在地別の特徴だ。大阪
府(5件)、福岡県(3件)など実に13件が関西以西に所在し、北海道および東北はゼロ。
施設数は関東エリアに集中しているはずだが、同エリアの倒産は4件にとどまっている。

【特集】医療機関の倒産が増加、要因は歯科医院

歯科医院の施設数推移

全国に6万8590施設

 厚生労働省によると、2018年8月末時点の歯科医院の施設数は全国に6万8590となり、2009
年以降、6万8000件台で推移している。かつては駅から離れた住宅街に歯科医師夫婦で経営す
る個人医院をよく目にしたものだが、近年オープンする歯科医院は、競争激化の影響から“駅
近”や“夜間診察”が共通のキーワードとなり、休日に家からではなく、通勤・通学途中に通え
ることをアピールポイントとしている。なかには、医療モール内にオープンして相乗効果を
狙うケースもある。
 今後は、中小企業同様、高齢の経営者の施設を中心に、代替わりできない場合、清算・廃業
できるか?がポイントとなるが、倒産減少の要素はこれといって見当たらず、増加傾向は今後
も続くことが予想される。                   「帝国データバンク」

売買や賃貸で、問い合わせから契約までの期間が長期化! その理由は?

不動産情報サイト事業者連絡協議会(以下、RSC)が不動産情報サイト利用者にアンケートを
行ったところ、問い合わせをしてから契約までにかかった期間が長期化していることが分かった。
売買と賃貸では違いもあるが、いずれも長期化している。その背景として、どういったことが考え
られるのだろう?

問い合わせ物件数が増加。売買・賃貸ともに1物件が減少

不動産情報を探すときには、多くの情報を比較検討する必要があることから、以前はスマホより
PCの利用が多かった。最近はスマホ利用者がPCより多くなってきたが、2018年の結果を見るとP
C利用が多かった60代以上を含めて、いずれの年代もスマホ利用が大幅に増加した。

問い合わせた物件数は平均5.5物件で、前年の2017年の4.9物件より増加した。賃貸を契約した人
では、前年の4.9物件から5.1物件とわずかに増加し、売買で契約した人では前年の5.1物件から6.0
物件と大幅に増加した。

全体では「1物件」「2物件」が減少し、「6物件以上」が大幅に増加した点が特徴だが、これは
売買を契約した人の動向が大きく影響している。「賃貸」でも「1物件」という割合が減少して
いるので、じっくり比較検討している様子がうかがえる。

 

 

問い合わせた物件数(出典:RSC「不動産情報サイト利用者意識アンケート」より転載)

問い合わせた物件数(出典:RSC「不動産情報サイト利用者意識アンケート」より転載)

 

 

問い合わせから契約までの期間は長期化が顕著

次に、問い合わせをしてから契約までにかかった期間を見ると、全体的に長期化している結果と
なった。売買と賃貸ではかかる期間が異なるが、売買では最多の「1か月~3か月未満」(前年
48.4%→35.5%)、賃貸では最多の「1週間~1か月未満」(前年64.5%→42.6%)が、いずれも
前年より大幅に減少している。一方で、売買では「6か月以上」(前年4.8%→24.6%)、賃貸で
は「1か月~3か月未満」(前年16.3%→34.4%)が大幅に増加するなど、長期化が顕著に見られる。

 

 

物件の検討から契約までの期間(出典:RSC「不動産情報サイト利用者意識アンケート」より転載)

物件の検討から契約までの期間(出典:RSC「不動産情報サイト利用者意識アンケート」より転載)

 

 

なぜ長期化する?長期化するのは望ましいこと?

問い合わせから契約まで、つまり住まい探しをスタートしてから契約する物件を決めるまでの
期間が長期化するということは、どういうことだろうか?

それは「契約を急がない」「慎重に物件を比較検討する」ということだろう。

まず賃貸住宅市場だが、賃貸の空室率を示す、タス空室インデックスの過去2年の推移を見ると、
関西圏・中京圏・福岡県はおおむね横ばい、埼玉県を除く首都圏はじりじりと上昇している。借り
手が有利な市場といえるので、焦る必要はなくじっくり検討できる状況だ。

また売買では、新築マンションの価格が上昇し、中古マンションもつられるように上昇といった
市況にある。複数物件を比較しながら無理なく買える価格かなど、価格と希望条件を慎重に見極め
ていることがうかがえる。

住宅はモノではなく生活の拠点となるものなので、焦らずじっくり比較検討するという状況は望ま
しいことだ。

だが一方で、新築マンションの価格が高止まりしている状況などから、いずれ価格が下がるのでは
ないかと様子見をしている人も多いと聞く。そうなると、住まい探しを始めながらもなかなか物件
を決めることができないので、今後さらに長期化するといったことも考えられる。

日本不動産研究所が東京23区のマンション価格の中期予測を発表しているが、「新築マンション価格
は、2018年まで上昇、以降ほぼ横ばいで推移し、2020年には消費増税の影響でやや下落、以降2025年
までは微減」と見て、2017年のm2単価98.9万円に対し、2025年は95.0万円になると予測している。

価格が微減したとしても、その間に住宅ローンの金利が上がってしまえば、利息増加分で相殺されて
しまう可能性もある。不確かなものに振り回されて長期化するというのは、望ましいことではないだろう。
自分が本当に住みたいと思えるものに出合った時が、決め時だと思う。 「SUUMOジャーナル」

共働き夫婦の理想の休日。ママは「一人で」パパは「家族と」自宅で...

住環境研究所が「共働きで子育て中の25~39歳の男女」に調査したところ、休日の理想の過ごし方に
パパとママで違いがあることが分かった。ママは「一人で」、パパは「家族と」自宅で過ごしたいと
いうのだが、なぜこうした違いが生じるのだろう?

共働きのママは家事に大忙し!!

予想されることだが、住環境研究所の調査でも、共働きのママの家事負担が大きいことが浮き彫りになった。

家事時間を平日でみると、ママは「2~4時間未満」(45.4%)が最多で、次いで「4時間以上」(38.3%)
一方パパは「10分~2時間未満」(56.2%)が最多で、次いで「2~4時間未満」(19.5%)だった。
次に、休日でみると、ママが「4時間以上」(51.6%)、パパは「2~4時間未満」(38.1%)が最多だった。

共働きだからか、休日を使って家事に集中する家庭が多く、休日はパパの家事参加の頑張りも見られる。
しかし、やはりママの家事負担は大きくなっている。

 

 

平日と休日の家事時間(出典:住環境研究所「『共働き子育て世帯』の生活・意識に関する実態調査」より転載)

平日と休日の家事時間(出典:住環境研究所「『共働き子育て世帯』の生活・意識に関する実態調査」より転載)

 

 ママが休日は一人で過ごしたいのはなぜ?

休日は、過半数が「4時間以上も家事をしている」というママたち。家事以外の時間を含め、
休みの日をどのように過ごしているのだろうか?

どちらも最多となったのは「外出して家族と過ごす」だった。特にママは71.9%が「外出」を
選んでいて、パパより10%も多い。休日ごとに外出するわけにもいかないので、「自宅で家族
と過ごす」人が2番目に多く、ママ・パパとも6割強とあまり違いがない。となると、ママは、
「たまった家事をする」ことになり、ママの6割弱が「家事」を選び、パパより15ポイントも
多い回答となっている。

つまり、「家事を忘れて家族で外出したい」→「でもお金もかかるから毎回できないし、自宅
で過ごすと家事がたまっているのが気になる」→「家事を済ませないと自分が好きなことをす
る時間も取れない」→家事を済ませようという構図になっているのではないか? というのが
筆者の予想だ。

こんな日々が続くので、「理想の休日の過ごし方」を聞くと、ママは「自宅で一人でゆっくり
したい」(42.8%)、「一切家事をせずくつろいで過ごしたい」(31.2%)、「外出して一人
で過ごしたい」(20.2%)がパパと比べて高くなっている。「一人で」や「家事をしない」が
キーワードになっている。

一方パパでは、「自宅で家族とゆっくりしたい」(44.7%)が最多で、「自宅で一人でゆっく
りしたい」(35.0%)、「外出して家族と過ごしたい」(34.7%)、「自宅で子どもと遊んで
過ごしたい」(32.5%)の順に多くなっている。ママに比べると、「一人もいいけど、家族や
子どもともいたい」ということか。

 

 

現実と理想の休日の過ごし方(出典:住環境研究所「『共働き子育て世帯』の生活・意識に関する実態調査」より転載)

 

 

 

 

ママが欲しい空間、持ち家では「ママコーナー」、賃貸では「ぐっすり眠れる寝室」

この調査では、「住まいにどんなスペースがあるといいか」について聞いている。住宅事情
の違いによるのか、持ち家と賃貸では人気の場所が違った。

持ち家でも賃貸でも、一人でのんびり過ごすことができる「ママコーナー」のニーズが高い
のだが、特に持ち家で高い。一方、賃貸では「ぐっすり眠れる寝室」のほうがニーズは高い。

 筆者が思うに、今の住宅事情では、ママが一人でのんびりできる専用空間を取りづらいので、
何かに集中できる「ママコーナー」のニーズが高くなるのだろう。
一方、一般的に賃貸住宅と比べると、永住が求められる注文・分譲住宅のほうが面積は広くな
り、住宅の性能は高くなると言われている。賃貸の方が、部屋数や遮音性・省エネ性の問題で
寝室の快適性に課題が生じると推測できる。

所得の伸び悩みや労働人口の減少などの要因から、今後も共働き世帯が増えると考えられる。
共働きでは、ママだけに家事負担が大きくならないように、家族の家事参加や働き方の柔軟性
などの改善が求められる。
とはいえ、当面の解決策として、家事負担を軽減したり家事参加しやすくしたりする、間取り
や設備などの住まいの工夫でカバーすることも考えてほしい。加えて、くつろげる場所の確保
ができれば、共働きママも頑張れることだろう。    「SUUMO ジャーナル」

-夏季休暇のお知らせ-

平成30年 8月11日(土)~ 平成30年 8月16日(木)まで
夏季休暇を頂きます。
お仕事の皆様、暑い中お疲れさまです。誠に申し訳ございません。
共に夏季休暇を取られる皆様、酷暑ですのでどうぞごゆっくりお休みください。
 

GW休暇のお知らせ

平成30年 5月 2日(水)より平成30年 5月 6日(日)まで
ゴールデンウィーク休暇を頂きます。

タワーマンション、 あえて"低層階"という選択肢

タワーマンションのウリは、立地のよさ、そして何と言っても眺望。高層階から見下ろす景色は
やはりタワーマンションならではですよね。しかし、あえてタワーマンションの低層階を選択す
る人も。低層階ならではのメリットや住み心地を、実際に住んでいる人々と、タワーマンション
に詳しい専門家に聞いてみました。

低層階に住む住人にインタビュー! リアルな住み心地ってどう?

それでは、実際にタワーマンションの低層階に住む人は、その住み心地についてどのように感じて
いるのでしょうか?

Iさん(30代後半、女性)は、3年前に結婚して現在40階建てのタワーマンションの9階に居住中です。
バルコニーからは海とレインボーブリッジが望める環境に暮らしています。実はIさん、結婚前にも
同エリア内の別のタワーマンションの28階に住んでいたとか。

「確かに28階のほうが眺望はよかったのですが、窓が開けられないので開放感を感じにくいという
デメリットもありました。マンションによるかもしれませんが、今の低層階のほうが、水面が近く
てリラックスできて、開放感という意味では満足しています。今のマンションは目立たない程度な
ら洗濯物を干してもOKですし、レインボーブリッジを眺めながらバルコニーでランチやお茶をする
こともできます。夜景を見ながら夫とお酒を飲んで語り合う時間は格別ですよ」(Iさん)

 

Iさん宅、9階バルコニーからの眺望(写真提供/Iさん)

Iさん宅、9階バルコニーからの眺望(写真提供/Iさん)

 

 

高層階と低層階の両方に住んでみて、低層階のいま、デメリットを感じることはほとんどないとIさん
は続けます。高層階に住んでいたときに、反対に大変だったのはやはり災害時。

「東日本大震災のとき、ちょうど28階に住んでいました。ハイヒールで階段を上り下りしなければな
らなかったことが無茶苦茶きつかったんです。独身のあのときでもかなり大変だったのですが、子ど
もが生まれた今となっては、子どもを抱えて28階を階段で上ることは考えられないですね」

タワーマンション低層階には、こんなメリットが!

「眺望や高層階に住むというステータスにこだわりがなければ、タワーマンションの低層階はかなり
お勧めできる物件だと思います」と話すのは住宅アドバイザーの高江啓幸さん。

実際にタワーマンションを購入予定の人が住みたい階の一番人気は、10~14階というデータもあります。

 

「『低層階』といっているものの、実際は10~14階も普通のマンションなら十分に高層階です。さえぎ
る建物が少ないため、タワーマンションに期待する眺めの良さも十分に満喫できるでしょう」

眺望面以外にも、タワーマンションの低層階に住むメリットがある、と高江さんは続けます。

「特に東日本大震災以降に建てられたタワーマンションは、最新の免震技術の導入やセキュリティ、共用
施設の充実など、資産価値が高いと感じます。ゲストルームやスポーツジム、プールといった共用施設は
居住者なら誰でも利用できます。低層階の区分所有者は高層階よりも割安に購入できるのが一般的ですが
タワーマンションライフは十分に堪能できるでしょう。
 
また、通常のマンションよりも維持費が高いと思われがちな施設管理費に関しては、世帯数が多いので、
1戸当たりの金額を見ると、それほど高くないケースが多いようです」

低層階に住むのが合っている人の特徴とは?

それでは、タワーマンションの低層階に住むのが合っている人というのは、どんな人なのでしょうか?

「多くの人が一番心配しているのは、きっと災害時のことだと思います。地震などの災害によりエレベー
ターが止まったときのことを考えると、子どもがいるファミリーや高齢者の方が、あえて低層階を選ぶと
いうのは大いに理にかなっていると思います」

 

写真/PIXTA

写真/PIXTA

 

また、資産としての効率を重視する人にも、低層階はおすすめだと高江さんは言います。

「タワーマンションの立地の多くは駅前で利便性も高く、ほかの一般的な物件と比べて知名度もあるため
たとえ低層階であっても、購入時の金額と比較して資産価値が落ちにくい傾向があります。急な転勤や生
活環境の変化から早く売りに出したい場合に、売却しやすいのも大きなメリットになるでしょう。買いた
い人が多いということは売りやすいということでもありますから」

部屋へのアクセスが楽で、エレベーター待ちが少なく、災害時も避難しやすい……。タワーマンションの
低層階に住むことのメリットは、思った以上にたくさんありそうです。

限られた予算で自分の住みたいマンションを見つけることはとても難しいことです。マンションを購入す
る際には、家族構成やライフスタイルなどによって、求める条件は変わります。住む階数もそうですが、
住環境や利便性、安全性などを考慮しながら、心地良く過ごすために優先したいポイントを考えてみまし
ょう。
                                  「SUUMOジャーナル」

「空家法」の施行から2年。空き家対策はその後どうなってるの?

空き家が社会問題化するなか、2015年5月に完全施行された「空家法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)
法施行後2年経って、空き家対策は進展しているのだろうか? 現状の実態と課題について、詳しく見ていこう。

「空家法」で何ができる? その目的は?

まず、「空家法」についておさらいしておこう。

管理が適切に行われていない空き家は、実は個人が所有する住宅で多い。相続などにより代替わりが行われない
結果、管理者が不明、あるいは遠方により管理が行き届かないといった事態を招くからだ。空き家といえども個
人の所有物なので、勝手に入ったり、処分したりできない。

一方で、景観を乱したり、衛生面や防災面、防犯面などの問題を起こしたりする空き家が目立つようになり、自
治体が独自に空き家条例をつくって対処するなどしていたが、法的拘束力がないために対処方法に限界もあった。

そこで、成立したのが空家法だ。
空き家とは何かを定義し、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう
指導したり、空き家の活用を促進できるようにした。また、地域で問題となる空き家を自治体が「特定空家」に指
定して、立木伐採や住宅の除却などの助言・指導・勧告・命令をしたり、行政代執行(強制執行)もできるように
した。

ほかにも、自治体が、空き家の所有者を特定するために一定の個人情報を入手できるようにしたり、財政上や税制
上の支援措置を国が行うようにした。

法施行後2年で空き家対策は進展した?

空き家対策の第一歩は、市区町村などが「空家等対策計画」を策定することから始まる。
国土交通省が平成29年3月末時点の状況を調査したところ、全市区町村の約21%が策定済みで、策定予定を含めると
平成29年度末には5割を超える見込みとなっている。

 

 

【画像1】国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」より編集部作成

【画像1】国土交通省「空き家対策に取り組む市区町村の状況について」より編集部作成

 

 

次に、空き家かどうかの実態把握や空き家の所有者の特定をする必要がある。

そのうえでそれぞれの計画に基づいて、具体的な対応策を打ち出す必要がある。所有者が適正な管理を行えば
賃貸や売却ができるものは「空家バンク」などを整備してマッチングを促したり、住宅以外の用途に変更して
改修などを行い活用できる空き家には再活用への道筋を提示したり、管理が不十分で問題のある空き家は除却
などを促したりといったことだ。

さらに、管理不十分で放置することが不適切な空き家があれば、「特定空家」に指定する必要がある。国土交
通省の調査によると、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件
このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件だった。

指導中という空き家も多いだろうから、地域で問題となっている放置空き家などは解決に向けて進展している
ことがうかがえる。

また、財政上の支援措置として、次のような事業で費用の一部を国が補助することにしている。

・「空き家再生等推進事業」(空き家の活用・除却を促進する自治体の取り組みを支援)
・「空き家対策総合支援事業」(民間事業者等と連携した総合的な空き家対策への支援)
・「先駆的空き家対策モデル事業」(専門家等と連携して実施する空き家対策の先駆的モデル事業を支援)
・「空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業」
(民間事業者と連携して空き家所有者情報を活用する空き家利活用の取り組みを支援)

 

 

【画像2】国土交通省「空き家再生等推進事業」の資料より

【画像2】国土交通省「空き家再生等推進事業」の資料より

 


 

7月11日には、「空き家所有者情報提供による空き家利活用推進事業」として7市の採択を決定し、2次募集を
開始した。

法施行で、空き家の実態を調べたり、利活用を検討したり、除却に至るまでの手続きが明確になったこと、財政
上の支援が受けられることで、自治体の空き家対策は少しずつ進展していることがうかがえる。

一方で、野村総合研究所の予測によると、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き
家率は30.2%に上昇し、2013年の実績値(約820万戸、13.5%)の2倍以上になるという。

登記されず所有者不明の土地が多いこと、空き家・空き地の情報公開が遅れていることなどの課題もあるが、
「社会資本整備審議会産業分科会不動産部会」や「空き地等の新たな活用に関する検討会」などの国土交通省の
専門家委員会による提言なども取りまとめられる予定。それらを参考にした、さらなる多方面からの体制づくり
が期待される。
                                    「SUUMOジャーナル」

「アパートローン」が急減速 過剰融資めぐり監視強化、需要も一巡

 金融機関が貸家業向けに個人に融資する「アパートローン」が急減速している。2017年
7~9月期の新規融資額は前年同期比で2割以上も減り、3四半期連続で前年割れ。過剰な融
資を懸念した金融庁が監視を強化したことに加え、相続税対策としての需要が一巡したため、
融資が減ったとみられる。

 とはいえ、貸出残高は地方銀行を中心に高止まりしており、金融庁は引き続き警戒している。

 日銀によると、17年7~9月期のアパートローンの新規融資額は20.5%減の8591
億円。同年1~3月期は0.9%減、翌4~6月期は14.4%減で、マイナス幅が拡大して
いる。

 アパートローンの減少は貸家の新設着工戸数にも影響。17年11月の貸家着工は前年同月
比2.9%減の3万7508戸と、6カ月連続で前年同月を下回った。

 つい最近まで、アパートローンは拡大してきた。15年の税制改正で相続税が増税となった
が、アパート建設で節税できるとして借り入れる人が増加。低金利が続く中、高い金利が見込
めるとして地銀を中心に融資を増やす動きも加速した。

 新規融資額は、7.9%増となった15年1~3月期以降、8四半期連続で前年超え。中で
も、16年4~6月期には、26.1%もの伸びを記録した。

 だが、急増するアパートローンを金融庁が問題視。「空室発生や賃料低下のリスクを借り手
が十分理解していない状況がある」などと指摘した。

 土地を資産に持つ個人の相続税対策としての需要が一巡したことも、新規融資減につながっ
たようだ。

 全国地方銀行協会の佐久間英利会長(千葉銀行頭取)は17年11月の記者会見で「地価が
上がって採算のとれるアパートが少なくなった」と述べ、需要が頭打ちとなっている可能性を
示唆した。

 それでも、アパートローンの貸出残高は地銀を中心として高止まりしている。全国銀行協会
によると、全国116行の17年10月末の残高は22兆6093億円に上った。このうち、
地銀105行は14兆4693億円と、6割超を占めている。

 金融庁は17年7月~18年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」で、「不動産市況
や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調。「将来的な賃貸物件の需要見込みや金利上昇
などを借り手に説明できているかなどについて、引き続き対話を行う」としている。
                            「SANKEI BIZ」

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2018年度の税制改正、ポイントを解説 住宅購入に関わる減税措置や特例の延長など

自民・公明両党が2018年度の税制改正大綱を決定した。目玉となった所得税改革では、基礎控除の
引き上げと給与所得控除の減額により、2020年から年収850万円を超える会社員が増税となる。
そのほか、住宅購入などに関係する改正も含まれているので見ていこう。

新築住宅の固定資産税の減額措置を2年間延長

今回の大綱に盛り込まれた住宅関連の税制改正は、既存の特例などの期限延長がほとんどだ。

まず新築住宅向けの固定資産税の減額措置は2年間延長される。この措置は新築住宅の建物分の固定
資産税を、一戸建ては3年間、マンションは5年間、2分の1に減額するというもの。国土交通省の試
算によると、2000万円の一戸建てを新築した場合の固定資産税が、減額措置によって3年間で約26万
円軽減されるという。措置の期限が2018年3月31日までとなっているが、これを2020年3月31日まで
延長する。

長期優良住宅に対する特例措置も2年間延長される。長期優良住宅とは、良質な住宅を長期にわたって
良好な状態で住み続けるために、耐久性や耐震性、維持管理のしやすさなどの基準を満たす住宅を認定
する制度。認定された住宅は購入時の登録免許税や不動産取得税、新築時から一定期間(一戸建ては5
年間、マンションは7年間)の固定資産税が軽減される。この特例措置の期限を2020年3月31日まで延
長するという内容だ。

土地を購入する場合の不動産取得税については、税額を計算する際の評価額を2分の1にしたり、税率を
本則の4%から3%に軽減する特例措置がとられている。この特例の期限を3年間延長し、2021年3月31日
までとする。

不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームをした上で販売する「買取再販」について、耐震や省エネ
バリアフリーなど一定のリフォームを行った住宅を買うと建物分の登録免許税が通常の3分の1に軽減され
る特例措置がある。この特例の期限も、2020年3月31日まで2年間延長される。

マイホームの買い替えなどに関する特例を2年間延長

不動産を売って売却益(譲渡所得)が出た場合、所得税や住民税がかかるが、自宅を買い替えた場合は各
種特例が受けられる。売却益がなかったものとして次に買い替えるまで課税を繰り延べられる「買換え特
例」や、売却損が出た場合に最長4年間の所得から繰り越して相殺できる「譲渡損失の繰越控除」だ。
これらの特例の期限を2019年12月31日まで2年間延長する。

一定の性能向上リフォームを行った場合の固定資産税の特例措置も2年間延長となる。この特例は耐震改
修の場合は2分の1が、バリアフリー改修や省エネ改修の場合は3分の1が、長期優良住宅化改修の場合は
3分の2が、それぞれ工事の翌年度の固定資産税から減額されるというもの。改正により特例の期限が20
20年3月31日まで延長される。

不動産を買うときの売買契約書や、住宅を建てるときの工事請負契約書に貼る印紙税は、特例措置によ
り軽減されている。例えば契約金額が1000万円超5000万円以下の場合の印紙税は本則では2万円だが、
現行では1万円だ。この特例の期限を2年間延長し、2020年3月31日までとする。

税制改正大綱はあくまで与党による税制改正“案”だが、ほぼ大綱の内容どおりに改正されるのが通例と
なっている。今後は2018年1月からの通常国会に関連法案が提出され、3月末までに確定する見通しだ。
                              「SUUMOジャーナル」

住宅宿泊事業法施行規則を公布、宿泊日数2カ月ごとに報告義務 

 来年6月15日の施行となる住宅宿泊事業法施行規則が10月27日に公布された。
住宅宿泊事業者は届け出住宅に非常用照明器具を設置し、避難経路を表示する。
更に宿泊者名簿を備えて、作成の日から3年間保存する。また、2カ月ごとに届
け出住宅に人を宿泊させた日数を都道府県に報告することとした。日数の算定
では、正午から翌日の正午までの期間を1日とする。1泊せずに昼間、チェック
インして、その夜にチェックアウトした場合も、1日と数えられる。
                           「住宅新報」

住宅ローン 借り換え好機

住宅ローン金利は低水準が続いている。

 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利なス
マートフォンアプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン
関連の情報サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返
済額が減る人が318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200
万件のローン契約のうち、借り換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え
件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は
顧客が高い金利のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」
(住宅ローンアドバイザー)との見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では
実際にどのように検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換
えで利息負担が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との
兼ね合いでどれだけメリットがあるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上あ
る〈2〉返済期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とさ
れる。ファイナンシャルプランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と
話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に
示した。月々の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 

試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレー
ション(試算)だ。金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換え
た場合の効果が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中か
ら有利な住宅ローンを探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間な
ど7項目を入力するだけで、有利なローンから順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商
品ごとに分かる。

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で
完結する。面倒な来店が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利
は変動型で年0・675%、10年固定型で年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実
行分の最優遇金利は10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                              「YOMIURI ONLINE]」

ー夏季休暇のお知らせー

夏季休暇のお知らせ

平成29年 8月11日 ~ 平成29年 8月16日まで
夏季休暇とさせて頂きます。
よろしくお願い致します。

「2022年問題」住宅用地の一挙放出で空き家急増も

2015年春あたりからアパート空室率が異常な伸び

 不動産評価サイトを運営するタス(東京・中央区)の賃貸住宅市場レポート(2017年1月版)
によると、1都3県(東京、神奈川、埼玉、千葉)のアパート系(木造、軽量鉄骨)空室率ポイ
ントは、2015年春あたりから異常な伸びを示しています(図表1)。

 2015年に相続増税が行われたことを受け、一定規模の土地にアパートなどの住宅を建てれば
土地の評価額が大きく減額するため、節税対策としてアパート建設が行われた結果です。

 こうした事態を受け、金融庁や日銀は急増するアパートローンに対し監視を強める姿勢ですが
今のところその効果は出ていません。

 実際の需給とは関係なく、節税対策のために新築アパートが建設されると、周辺地域の空き家
が増え、賃料水準が下がるといったデフレ効果を生じます。そして不動産価格はもちろん下落し
ます。

 でははたして、こうした中で不動産を購入してもよいのでしょうか。答えは「条件付きでOK」
です。先に述べたように日本の不動産は大きく三極化するという流れを読み取り、価値の落ちない
、あるいは落ちづらい不動産を選択すればよいのです。こうした立地は東京都心部だけではなく、
都市郊外部にも、地方にも見つけることができます。

2022年には生産緑地制度の期限が到来

 「2022年問題」をご存じでしょうか?

 全国の市街地には96万戸、東京都には26万戸分もの住宅用地が眠っており、これらの多くが東京
オリンピック後の2022年、一斉に市場放出される可能性があります。その土地に新築マンションや
一戸建てが建設されれば、すでに全国で820万戸ある空き家が大幅に増大する可能性が高くなってい
ます。これを住宅市場の「2022年問題」と呼びます。

 1974年公布の生産緑地法では、市街化区域内の農地の宅地化を促す目的で、大都市圏の一部自治
体で、農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊農地の大半が宅地化されることになり
ました。当時の住宅不足解消が目的でした。

 一方で1992年の同法改正では、一部自治体が指定した土地については、固定資産税が農地並みに
軽減され、相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。この場合、生産緑
地の所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められました。生産緑
地は原則として住宅が建設できる市街化区域内にあります。

 生産緑地制度が適用されたのは、東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他
整備法に規定する一部地域など。「2013年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年3
月時点の生産緑地は全国で1万3859ヘクタール(約4192万坪)、東京都に3388ヘクタール(1024万
坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)存在します。

 同法の適用は1992年で、期限は30年後の2022年です。この期限を迎えたとき、または所有者が病
気などで農業に従事できなくなったり、死亡したりした場合、所有者は市区町村の農業委員会に土地
の買い取り申請を行うことができます。

 しかし、市区町村が買い取らなかったり、生産緑地として買う人がいない場合には、この生産緑地
指定は解除されます。これまでの実績では、予算不足などの理由から自治体による買い取りの実績は
ほとんどありません。

 そうなると固定資産税が跳ね上がるため、所有者は土地を維持できず、売りに出すしかなくなりま
す。こうしたまとまった土地を仕入れるメインプレイヤーは、建売住宅建設業者、立地が良ければマ
ンションデベロッパーになります。最も可能性が高いのは、固定資産税や相続税評価額が下がる思惑
から、賃貸住宅の建設が進むことです。事実、多くのアパート建設会社は、2022年の生産緑地指定解
除を絶好の商機として狙っています。

 前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(約180万坪)
マイナス4.11%程度です。高齢の所有者が多いため、今後5年間で減少はさらに加速しそうです。
仮に8%程度の減少にとどまったとすると、2022年時点で、1万2750ヘクタール(3856万坪)、10%減
としても1万2473ヘクタール(3770万坪)は残っており、これらの大半が一気に市場放出される可能性
があります。

 2022年以降、これらの土地に新築一戸建てが建設されるとします。土地開発の際には道路用地などに
とられ、宅地としての有効面積は75%程度になります。ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する
場合、全国の生産緑地には約96万戸、東京都に約26万戸、23区内には3万戸分の戸建てを建設することが
できます。マンションやアパートであれば、建設戸数は飛躍的に増大します(2022年までの生産緑地減
少率8%の場合)。

 2003年、埼玉県羽生市が人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の
農地に、住宅を建設できるよう条例を定めた結果、市街地からほど遠い立地に新築アパートが乱立しま
した。その結果、おびただしい数の空き家がうまれ、将来のインフラ維持費という形の負債を残すこと
になりました。

 大量の生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は、羽生市のように新築
住宅建設ラッシュに見舞われることが懸念されます。東京・練馬区は生産緑地の解除を望む地主に対し
特別養護老人ホーム用に、社会福祉法人などへ土地を貸し出すことを提案しています。

 政府は2016年5月、都市農地の保全を強力に推進する方針を示していますが、どうなるかは全く不透明
です。資産価値の面からも、物件検討の際は周辺の土地の活用状況や自治体の都市計画をよく把握してお
く必要があります。                            「日経BIZ」

賃貸物件で大金を発見した! 届け出は必要なの? 謝礼はある?

先日、「アパートの床下からお金が出てきたんだけど」という日記が一部で話題になっていた。
匿名での書き込みだけに、本当にお金が出てきたのか、もしくはネタなのか真偽のほどは分からないが
もし実際に住んでいる賃貸住宅のどこかで大金や有価証券、金塊などを見つけてしまったらどうしたら
いいのか。その対処法を弁護士に聞いてみた。

遺失物として警察に届け出を!ネコババすると罰則も

アパートやマンションなどの部屋の床下や、天袋、戸棚の奥などから大金・現金が出てきたら、どうした
らいいのだろうか。見つけた場所によっては、「自分のもの」として所有権を主張することもできる……
なんてことはあるのだろうか。

「今回のようなケースですと、『遺失物法』に則って処理することになりますので、発見した場所が賃貸
物件の自室であろうと、建物の廊下であろうと、交番や警察に届け出なくてはいけません。基本的に遺失
物は、駅や商業施設のように、施設といえるような場合は施設管理理者に届け出ることになっていますが
道路や今回のケースのように施設ではない場合、あるいは施設かどうか判断に迷う場合で、“所有物が誰の
ものか分からない”ときは、警察に届け出るのがよいでしょう」と話してくれたのは、不動産に詳しい原田
綜合法律事務所の原田和幸弁護士。

ちなみに、発見したらすぐに最寄りの交番、もしくは警察署まで届け出るのがよいそう。

「自室で発見したけど、今は忙しいので届け出はまた後日、などと考えていると、自分のものにしようと
したなどと見なされることもあります。その場合、『遺失物横領罪』としてあらぬ疑いをかけられること
になるので、注意してください」

ちなみに、ネコババ、つまり遺失物横領罪に該当すると判断された場合、10万円以下の罰金が課されるこ
ともあるという。現金以外でも有価証券や金塊など自分の所有物でないモノを見つけた場合は、同様に行
動するのがよいそうだ。

遺失物発見の謝礼はもらえるの?

では、大金を発見して届け出た場合、その後の流れはどうなるのだろうか。

「基本的に、遺失物を届け出て3カ月が経過しても落とし主が分からなかった場合は、届け出た人のものに
なります」

おお!実際に拾ったわけではないものの、なんだかうれしくなってしまった。ただ、今回これは「自室」で
発見された遺失物の場合で、これが庭に埋まっているなどの「埋蔵物」に該当する場合は、6カ月の期間が
必要になるといった違いがあるそうだ。

「ただ、携帯電話やお財布などであれば、自分のものと証明するのは比較的容易ですが、現金となると、
自分のものと証明するのはかなり難しいと聞いたことがあります」と原田弁護士。証拠材料としてドラマで
おなじみの「指紋」も、べったりと付いていることはそう多くないんだとか。そういわれてみれば、お札や
小銭をベタベタと触ることは少ないし、名前を書いてあるわけでもない……。警察も確証がないとむやみに
引き渡すわけにいかないだろうし、いうほど簡単ではなさそうだ。

では、運よく(?)落とし主が分かり、元の持ち主に返されることになった場合、拾って届けたことに対す
るお礼、つまり謝礼などをもらうことはできるのだろうか。

「遺失物法によれば一般的な謝礼に当たる『報労金』を、遺失者が支払うことになっており、遺失物法では
この報労金は、拾ったものの価格の5~20%となっていますが、基本的に拾ったのがモノの場合、時価(※
その時の商品になる価格)の5~20%となると考えればよいと思います」

なるほど、いずれにしてもお礼なので、あまり欲をかかないほうが良いかもしれないが、最低5%はもらえる
ようだ。それにしても、今回分かったのは、もし賃貸契約中の自室の天井裏や床下で大金を見つけたとしても
あくまでも「人のモノは人のモノ」というのが基本であること。ネコババを疑われないためには、すぐに警察
へGOというのが、賢いふるまいといえそうだ。            「SUUMOジャーナル」

 

 

現行の1万円札がなぜ高く売れる?

「ネットで、1万円札が1万3500円で売られている」という話が話題となり、調べると確かに
1万円以上で売られていました。けれど、この話が出るやいなや4月25日には出品禁止になった
ようで、現在ではこうしたものは見られません。

 なぜ、普通の1万円札が、1万円以上の価格で取引されているのかと言えば、カードローンなど
で現金の支払いを迫られた人が、当座の現金を確保するために、後払いのクレジットカードでとり
あえず買っているのではないかという説が有力。額面より高くてもニーズがあるのだというのです。
さらにもっと大金だと、マネーロンダリングに使われるということも考えられます。

 ただ、今のところ問題視されているのは現行紙幣の取引。普通の1万円札ではなく、旧紙幣など
骨董(こっとう)品的な価値があるものや、発行枚数が少ない年のもの、お札のナンバーがそろっ
ているものなど希少価値があるものについては、ネットオークションで今でも高値で取引されてい
ます。

 例えば4月27日の時点で、メルカリでは、今はほとんど出回っていない100円札が2枚500
円で出品されているし、500円札が2500円、聖徳太子の旧5000円札が7800円、同じく
聖徳太子の旧1万円札が1万2711円で出品されています。

 また、現行紙幣でも特徴的なものは、マニアの間で高値取引されています。

 例えばヤフーオークションでは、野口英世の1000円札でお札のナンバーが444444とゾロ
目の新札が強気の6750円で出品されていますし、福沢諭吉の1万円札でもお札のナンバーが11
1111とゾロ目のものが1万5000円で出品されています。希少価値があるものなら問題ないと
いうことでしょうか。
                                 「朝日新聞デジタル」

公示地価上昇率、大阪が1~5位独占 商業地の全国地点別

 国土交通省が21日発表した2017年の公示地価(1月1日時点)によると大阪府の商業地の上昇率は
5.0%と16年に続き都道府県で1位だった。訪日外国人の増加による商業施設の需要増が地価を押し上
げ、地点別でも全国の上昇率5位内を大阪が独占した。住宅地は近畿2府4県のうち京都が下げ止まった
が、他府県は人口減や都心回帰で下落した。
 商業地は大阪府が4年連続で上昇した。上昇率は1位の大阪市中央区道頓堀1丁目をはじめ、5地点が
3割超と全国上位を占めた。16年前半は中国人観光客らの「爆買い」が減ってホテル需要に陰りがみら
れたが、同年後半から商業施設の需要は底堅さを増した。
                                 「日本経済新聞 電子版」

マイナス金利政策から1年たち、住宅ローンは借り時?

 日銀がマイナス金利政策を導入して1年がたった。この間、住宅ローンの金利は史上最低水準に
はいつくばっていて、マイホームを買い求める人には絶好の環境が続いている。

 一般に住宅ローンは最長35年で組めるが、35年間金利が変わらない固定型で1%前後、途中
で金利が変わる可能性がある変動型なら、0.5%付近で借りられる。

 筆者が23年前に初めてマンションを買ったときの金利は固定型で4%だった。
今思うとゾッとするような高金利だ。借入額3000万円の場合で比べると、1年目に払う利息は
1%の今なら年間約30万円、4%なら約120万円で、なんと4倍になる。ローンの利息は10
0%貸し手のもうけになる経費だ。同じ3000万円を借りて、つまりほぼ同レベルの家を買って
23年前は経費を今の4倍も払わなければならなかったのだ。

 筆者の場合は購入から8年後に金利1%のローンに借り換えて途中から利息を減らすことができた。
が、それでも当初8年間に払った利息はあまりに大きい。いまマイホームを買おうとしている人がつ
くづくうらやましい。

 一般に住宅ローンは固定型が安心とされる。最長35年という長期にわたって借り続けるため、経
済情勢の変化による金利上昇リスクを回避するためだ。これまで取材した数多くのファイナンシャル
プランナー(以下FP)も、ほぼ例外なく「住宅ローンといえば固定型」と口をそろえたものだ。

 固定型と変動型の金利差が0.5%程度しかない今ならFPたちのアドバイスにも納得感がある。
しかし、筆者が住宅情報誌の担当になった2002年当時から今に至るまで、彼らの主張は一貫して
「住宅ローンは固定型」だ。おそらくそれ以前もそうだったはずだ。

 2002年ごろは、固定型の金利は3.5%前後で、変動型や短期固定型と比べて金利差が2%以
上あった時代だ。試算してみると、当時FPのアドバイス通り固定型(3.5%)を借りた人は、途
中で借り換えなければ変動型(1%)を借りた人より現在までの15年間で900万円以上余分なコ
ストを負担していることになる(借入
額3000万円、35年元利均等返済の場合)。

 この差は残り20年間で逆転不可能だし、借り換えなどの手を打たなければ、さらに差が広がって
しまう。お金のプロであるFPのアドバイス通りに借りて、なぜそんな不幸な事態に追い込まれるのか。

 答えは、日本経済のデフレが長引いて金利が上がるどころか超低金利が続いたからだ。そもそも経
済や金利の動向は時代によって変化するものだが、住宅ローンに対するFPのアドバイスがいつの時
代も同じであることに筆者は違和感を覚える。FPはお金のプロだが経済のプロではないということ
なのかもしれない。

 結局、お金についてはプロに頼ってもうまくいくとは限らない。時代の変化を考慮しない教科書通
りのアドバイスではなおのことだ。住宅ローンを借りるならば、FPだけでなく金融関係の人や商売
をやっている経済動向に敏感な人など複数の人に意見を聞くといい。そのうえで、最も大切なのは自
分の頭で「考える」ことだ。とはいえ、4%で借りたことがある筆者に言わせれば、今は難しく考え
なくても失敗する可能性は低い時代ではあるが……。
                             「朝日新聞デジタル」

 

住宅ローン上昇の気配!? ローン金利は?住宅市場は? どうなる2017年

長期固定型の住宅ローンの代表格【フラット35】の金利が2カ月連続で上昇した。住宅金融支援機構によると
1月の適用金利で利用が最も多い「返済期間21年以上35年以下(融資率9割以下)」の最低金利は1.12%とな
り、昨年11月の1.03%から12月の1.10%に続いて金利が上昇する結果となった。住宅ローンの金利はこのまま
上昇を続けるのか? 住宅市場はどうなるのか? 2017年の市況について考えてみよう。

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、35年などの長期間金利が変わ
らないのが特徴だ。適用される金利は、取り扱う金融機関によって異なるが、2017年1月に適用される金利の幅
は、1.12%~1.69%だった。

【フラット35】の金利は、日本銀行のマイナス金利政策を受けた昨年8月の0.90%(最低金利)を底に、じり
じりと上がっている。それでも、1年前(2016年1月最低金利)の1.54%と比べると、1.12%はまだかなり低い
水準にある。

住宅ローンの金利の推移は、【フラット35】などの長期固定型と、変動金利などの短期間しか金利が固定され
ない型とでは、異なる動きをする。銀行などの住宅ローンの1月の適用金利を見ると、変動金利の金利は変わっ
ていないが、当初10年間金利を固定するもの(10年固定)では前月より上昇しているものが多い。

長期固定型の金利は、経済政策や国際経済の影響を受ける傾向がある。日銀のマイナス金利の影響を強く受けた
のは長期固定型だったし、アメリカ次期大統領にトランプ氏が決まった後、期待感が高まってアメリカの国債の
金利が上昇したことなどで、長期固定型の金利が変わっている。

では、今後の金利はどうなるのだろう?
日本銀行は企業の設備投資などを増やすなど景気回復策として、今後も低金利を維持しようとすると見られてい
るが、一方で、アメリカの金利引き上げやトランプ政権の政策、ヨーロッパの保護主義の台頭などの影響で国際
経済は不透明だ。

住宅ローンの金利動向も予測が難しいところだが、当面は低金利の水準が続くとみてよいだろう。
                                   「SUUMOジャーナル」   

 

マンションルールNG集[前編] ここは専有部? それとも共用部?

分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められるのが一般的です。
その「ルール」とは、管理規約や使用細則といったものがありますが、これらをじっくり読む方はおそらく少数
派でしょう。最低限おさえておきたい、マンションでのNG行為について、2回にわたってお伝えします。前編と
なる今回は、専有部分と共用部分の区別について。これが正しく理解できないと、思わぬトラブルに発展する可
能性があります。
 

(1)「住戸の玄関ドア」は専有部? 共用部?

「それはもちろん専有部分でしょう!」と思ったあなた。残念ながら、不正解です。玄関ドアの内側は専有部分
ですが、外側は実は共用部分なのです。

例えば、現在の玄関ドアの色が気に入らないからと言って、各住戸で勝手に玄関ドアの外側をほかの色に変える
のはNGです。美観が統一されず、マンション全体の価値に悪影響を及ぼすことも予想されるからです。一方、
ドアの内側については専有部分ですから、部屋の壁紙張り替えと同様、好みのカラー等に塗り直すことも可能で
す。

なお、玄関ドアにある「鍵穴」も専有部分です。したがって、区分所有者の責任と負担でシリンダーを交換する
ことができます。ただし、オートロック式のマンションの場合、集合インターホンの利用も兼ねているので、あ
らかじめ管理組合等にメーカーや仕様等を確認したうえで進めることをお勧めします。
 

(2)「窓ガラス・網戸」は専有部? 共用部?

これらも、玄関ドアと同様に住戸に接しているため専有部分と考えがちですが、実は共用部分です。ガラスが破
損した部分を修理する程度は可能ですが、例えば結露対策のために二重ガラスに変えたいと思っても、勝手に工
事はできないのでご注意ください。

もしこのような不満や改修工事の要望がある場合には、まずは管理組合や管理会社に相談するようにしましょう。
管理組合によっては細則等で許されているケースもあります。そうでない場合でも、ニーズによってはマンショ
ン全体の修繕工事として検討してもらえるかもしれません。
 

(3)「バルコニー」は専有部? 共用部?

各住戸に敷設するバルコニーも専有部分と考えがちですが、こちらも共用部分です。
マンションの共用部分には2種類あり、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのように誰でも利用できる
場所と、特定の区分所有者のみが専用的に使用できる場所があります。後者には、バルコニーや専用庭のほか、
駐車場、駐輪場、トランクルームなどがあります。

なお、専用使用権のある共用部分には、管理規約において「通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有す
る者がその責任と負担で行うものとする」と定められているのが一般的です。この「通常の使用に伴う管理」の範
囲ですが、例えばバルコニー内の清掃作業や専用庭の芝刈り、あるいは専用庭内の植栽への水やりなどが含まれ、
その部屋の区分所有者自身が行うことを想定しています。
 

(4)専有住戸内にも共用部があるの?

住戸内部はすべて専有部分と早合点して自由に修繕できるものと考えがちですが、それは誤りです。天井、床、壁
については、壁紙を交換するなどの簡易なリフォームはもちろん可能ですが、その内側の躯体部分は共用部分と定
められています。

例えば、間取りを変更するためにコンクリート壁を削る、あるいは部屋にエアコンを設置するために躯体内部に穴
を開けるといった行為は、建物の構造上重要な部分やその内部にある配管・配線類(電気、ガスや給排水など)に
損傷を与える可能性があるからです。共用部の改造を含むようなリフォーム工事を過って行わないようにご注意く
ださい。

いかがでしょうか。今回取り上げたテーマはもっとも基本的な項目ですから、知らなかった方はぜひご自身のマン
ションの規約等を読んで確認してみてください。なお、部屋のリフォームを行う場合には、管理規約や細則であら
かじめ禁止事項や申請書類の提出等必要な手続きを定めている管理組合が一般的なので、必ず事前に確認すること
をお勧めします。

後編では、駐車場、バルコニー、専用庭など、共用部分でありながら区分所有者が専用的に利用できる施設等に関
してありがちなNG集を取り上げます。お楽しみに!
                                    「SUUMOジャーナル」

新年おめでとうございます

本年も真摯に業務に取組んで参ります。
引続きご愛顧の程、よろしくお願い申し上げます。

年末年始のお知らせ

平成28年12月29日 ~ 平成29年 1月 5日まで
年末年始の休暇を頂きます。

本年も皆様に支えられ業務を終えれます事に感謝いたしております。
来年もよろしくお願い致します。

古民家生かして街おこし、政府が支援へ

 菅義偉官房長官は12日、古民家を活用して地域再生に取り組んでいる兵庫県篠山市を視察し
古民家などを生かした地域作りを政府が積極的に支援していく考えを明らかにした。地域に眠る
観光資源を活用して、街おこしにつなげ、地方の雇用や訪日外国人の誘客につなげる狙いがある。

 菅氏はこの日、築150年以上の古民家を宿泊施設やレストランに利用し、「限界集落」から
再生した「集落丸山」などを視察した。視察後、菅氏は記者団に「政府として方向性を作ってい
きたい」と表明。古民家などを使った地域再生の全国展開に向け、立ち上げ時の資金支援などに
取り組む考えを示した。

 政府は菅氏を議長とする専門チームで、歴史的資源を観光に生かし、地域の再生や訪日外国人
の観光に結びつける方策を検討しており、必要な規制緩和策などを来春にまとめる予定だ
                               「朝日新聞社デジタル」

タワーマンション 高層階ほど高税率検討

 政府・与党は、高層マンション(タワーマンション)の固定資産税について、高層階ほど税金が
高くなるよう見直す方針を固めた。高層階ほど販売価格が高いが、固定資産税は階層に関係なく床
面積が同じなら同額となっており、不公平との指摘が出ていた。年末にまとめる2017年度税制
改正大綱に盛り込み、18年1月からの施行を目指す。

 マンションの固定資産税は、土地の公示価格や建物の時価などを参考に1棟全体の評価額を算定
したうえで、床面積の割合に応じて各戸の税額を算出している。そのため階層に関係なく床面積が
同じなら同じ税額となっている。だが、実際の販売価格は、眺望が良く人気の集まる高層階の方が
低層階より高く、「税額が同じなのは不公平」との指摘が出ていた。

 見直しでは、地方税法を改正し、高層階ほど税負担を重くする方針。マンション1棟全体の税額
は変えないため、高層階の所有者は増税になる一方、低層階の所有者は減税になる見通し。今後新
築される20階建て以上(高さ60メートル以上)のマンションを対象とする方向で検討する。菅
義偉官房長官は24日の記者会見で「課税適正化の観点から実際の取引価格を踏まえた方法を検討
している」と述べた。

 タワーマンションを巡っては、高層階の税額が相対的に低いことに目をつけた富裕層が高層階を
購入して相続税の節税対策とする動きが広がっている。相続税を算出する際に固定資産税の評価額
を使うためだ。

 15年1月の相続税増税以降に増え、国税庁は過度な節税の温床になっていると問題視している。
高層階の固定資産税が増税されると、相続税も引き上げられ、節税の抑制につながる可能性もある。

 【ことば】タワーマンション

 一般的に20階建て以上(高さ60メートル以上)のマンションを指す。規制緩和で都市部の容
積率が緩和されたことなどを受け、2000年代以降に首都圏を中心に急増。不動産経済研究所に
よると、16年以降に完成が予定されているのは全国で238棟(約9万戸)。

                                「毎日新聞」

商業地平均、下げ止まり=三大都市圏上昇続く-熊本は地震で下落

 国土交通省は20日、7月1日時点の基準地価(都道府県地価)を公表した。住宅地の全国平均は
25年連続で下落したが、下げ幅は7年連続で縮小。商業地の全国平均は下げ止まり、ほぼ横ばいと
なった。
 東京、名古屋、大阪の三大都市圏では、住宅、商業地とも上昇。熊本地震で被害を受けた熊本県は
住宅、商業地とも下落幅が拡大した。
 住宅地の地価は、低金利環境の継続や住宅ローン減税が需要を下支えし、底堅く推移。全国平均の
下落率は0.8%(前年1.0%)だった。商業地は外国人観光客の増加や主要都市におけるオフィス
空室率の低下により、全国平均は前年の0.5%下落から0.0%(0.005%の上昇)と9年ぶり
にわずかにプラスに転じた。

 

    三大都市圏の住宅地は0.4%(前年0.4%)の上昇。
 商業地は2.9%(同2.3%)上がり、上昇基調を強め
 ている。
 東京23区の平均は、住宅地が2.7%(同2.1%)
 商業地が4.9%(同4.0%)上昇した。
  札幌、仙台、広島、福岡の4政令市は、再開発事業の進展
 や交通網の整備により、住宅、商業地とも三大都市圏を上回
 る上げ幅となった。地方圏全体でも住宅、商業地の下落幅が
 縮小した。
  一方、少子高齢化や過疎化に悩む地域は下落が目立つ。
 都道府県別で下げ幅が最大だったのは住宅、商業地とも秋田
 県だった。
  熊本地震をめぐっては、最も被害が大きかった同県益城町
 の住宅地が最大9.8%の下落となった。上昇基調にあった
 熊本市の上げ幅は住宅、商業地とも鈍化し、同省は「明らか
 に地震被害の影響が出ている」と分析する。
  全国で地価が最も高かったのは、住宅地が5年連続で「東
 京都千代田区六番町6番1」で、1平方メートル当たり36
 3万円(前年326万円)。商業地は11年連続で同中央区
 銀座2の6の7の「明治屋銀座ビル」で、同3300万円
(同2640万円)          「時事ドットコム」

住宅ローン 借り換え好機

 住宅ローン金利は低水準が続いている。
 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利なスマートフォン
アプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 低金利続く 

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン関連の情報
サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返済額が減る人が
318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200万件のローン契約のうち、借り
換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は顧客が高い金利
のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」(住宅ローンアドバイザー)と
の見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では、実際にどのよう
に検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換えで利息負担
が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との兼ね合いでどれだけメリット
があるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上ある〈2〉返済
期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とされる。ファイナンシャルプ
ランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に示した。月々
の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレーション(試算)だ。
金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換えた場合の効果が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中から有利な住宅ローン
を探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間など7項目を入力するだけで、有利なローン
から順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商品ごとに分かる。

 

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で完結する。面倒な来店
が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利は変動型で年0・675%、10年固定型で
年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実行分の最優遇金利は
10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                                        「YOMIURI ONLINE」

-夏季休暇のお知らせ-

平成28年 8月11日~平成28年 8月17日まで
夏季休暇を頂きます。

マイナス金利時代の住宅ローン 借り換えるといくらトクなのか?

日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利も下がっているが、ローンを借り換えると実際のところどのくら
いオトクなのか。手間とお金をかけて手続きするだけの価値はあるのだろうか。実際に試算してみた。
 

残高1000万円、残期間10年、金利差1%で約30万円のトク

住宅ローンを金利の低い銀行に借り換えれば、返済額は確実に軽くなる。だが、手続きにそれなりの手間が
かかるうえに、抵当権を登記し直したり、借り換え先の銀行で新たに借り入れたりするための費用が数十万
円必要だ。

そのため、ローンの借り換えでトクするには、「金利差1%以上、ローン残高1000万円以上、残りの返済期
間10年以上」が目安とされる。では実際に、この条件で借り換えるとどのくらいトクするのか試算してみよう。

まず借り換え前のローン残高1000万円、残期間10年、金利2%とすると、毎月返済額と今後10年間の総返済額
は以下のようになる。

[残高1000万円、残期間10年、金利2.0%のケース]
毎月返済額/約9万2000円
残り10年の総返済額/約1104万円

この条件で金利1%のローンに借り換えると、返済額は以下のとおりだ。

[借入額1000万円、返済期間10年、金利1.0%に借り換えたケース]
毎月返済額/約8万7600円(差額約4400円)
総返済額/約1051万円(差額約53万円)

さらに借り換え費用がいくらかというと、約23万円かかる。費用というのは抵当権設定費用や保証料、手数料な
どだ。つまり、トータルでトクするのは下記のように約30万円という試算結果になった。

総返済額の差額約53万円-約23万円=約30万円

10年間で30万円のトクというのは、手間をかける価値があるのか微妙なところだが、金銭的に黒字になることは
たしかだ。
 

5年前に3000万円のローンを組んだ人は、借り換えると約680万円トクするケースも

もう少し現実的なケースも検証してみよう。例えば5年前に(全期間)固定型で借りた人が、今の固定型に借り
換えたらどうか。

まず5年前に3000万円を35年返済で借りたとする。当時の固定型は2%台後半〜3%前後が主流だったので、返済
開始から5年後の現在は以下のとおりだ。

[借入額3000万円、返済期間35年、金利2.6%で借りた住宅ローンの5年後]
残高/約2720万円
毎月返済額/約10万8860円
残り30年の総返済額/約3919万円

では今の固定型の金利はというと、35年固定型は1.5%前後が中心だが、30年固定型だと1%そこそこのケースも
ある。そこで1.05%の金利に借り換えると、試算結果は以下のようになった。

[借入額2720万円、返済期間30年、金利1.05%で借り換えたケース]
毎月返済額/約8万8110円(差額約2万750円)
総返済額/約3172万円(差額約747万円)

借り換え費用はというと、返済期間が30年と長いため保証料が約52万円かかり、総額では約75万円必要だ。

総返済額の差額約747万円-約67万円=約680万円

30年で約680万円なので、年間22万円以上オトクになる計算だ。これだけトクできるなら、借り換えの手間と費用
もかける価値があるといえるかもしれない。あなたもさっそく、今の住宅ローンの返済予定表をチェックしてみては?

                                     「SUUMOジャーナル」

 

 

2016年分路線価を発表。全国の平均値が8年ぶりに上昇

国税庁から2016年の路線価が発表された。なにかと気になる地価が上がったのか下がったのか。
今年の注目ポイントを見ていこう。
 

公示地価の80%程度の水準で路線価が決められる

路線価は相続税や贈与税を算出するときの基準となる地価のことで、国税庁が道路ごとに1m2当たりの単価を
定めている。毎年1月1日時点で評価される公示地価を参考に、その80%程度の水準になるように路線価が決め
られるのだ。

そのため、3月に発表された公示地価の動きと基本的には変わらない。今年の公示地価では住宅地や商業地など
全用途の全国平均が8年ぶりに上昇したので、路線価の変動率の全国平均値も8年ぶりに上昇している。
 

14都道府県で路線価の変動率の平均が上昇

都道府県別にみると、変動率の平均値が上昇したのは首都圏や大阪府、愛知県など大都市圏や中核都市を中心と
した14都道府県のみ。昨年より4道県増えているが、残りの33県は下落した。滋賀県のように昨年は横ばいだっ
たが、今年は下落に転じたところもある。

とはいえ、上昇率・下落率ともにいずれの都道府県も5%未満の小幅にとどまっている。そのなかで最も平均値
の上昇率が高いのは東京都の2.9%で、昨年(2.1%)より0.8ポイントアップした。次いで震災復興の影響から
宮城県(2.5%)、福島県(2.3%)が高く、いずれも昨年と同じ上昇率だ。さらに沖縄県は昨年より1.4ポイント
アップして1.7%だった。

逆に平均値の下落率が大きいのは秋田県(マイナス3.9%)、愛媛県(マイナス2.1%)などだが、下落率は昨年
より縮小している県が多い。全体的には「都市部の地価が上がり、地方では下落が続く」状況にさほど変化はない。
 

最高路線価のトップは31年連続で銀座中央通り

国税庁では都道府県庁所在都市ごとの最高路線価も発表している。各都市の路線価の中で最も高いところだ。

それによると、1位は東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通りで、堂々の31年連続トップ。全国で最も地価の高
い東京都の中の最高路線価なので、当然のことながら全国で最も地価の高いところとなる。

ちなみに銀座中央通りの路線価は1m2当たり3200万円で、前年より18.7%アップしている。ちょっとしたマン
ションを1戸買えてしまえるくらいの価値ということだ。
 

地価上昇の動きが中核都市の中心部にも波及

最高路線価の「上昇率」のランキングを見ると、トップは大阪市だ。場所は北区角田町の御堂筋で、前年より
22.1%アップして1m2当たり1016万円だった。2位は前述した東京(18.7%アップ)で、3位は京都市下京区の
四条通り(16.9%アップ)、4位は名古屋市中村区の名駅通り(14.1%アップ)となっている。

大阪市や京都市では中心部などでマンションの分譲が活発化していて、地価も上昇の勢いが増しているようだ。
特に大阪市は今年の公示地価で中央区の心斎橋や道頓堀で上昇率40%台を記録する地点が出た。

また、最高路線価の上昇率ランキングでは上位10位までが2ケタの上昇率となっており、仙台や広島、福岡、
札幌といった中核都市がランクインしている。大都市中心部での地価上昇の動きが、中核都市の中心部にも波
及している様子がうかがえる。
 

地価の上昇は住宅価格のアップに直結する

相続税や贈与税を払う人にとっては負担増につながるものの、地価が上昇するということは土地や不動産に投資
する人やおカネが増えていることを示すので、日本経済にとってはプラス要因だろう。

とはいえ、これから住宅を買う人にとっては、地価の上昇は住宅価格のアップに直結するので気になるところだ。
今回の上昇率なども参考に考えてみよう。
                                 「SUUMOジャーナル」

 

 

おかげさまで10周年

株式会社アヴァンギャルドは、おかげさまで10周年を迎えさせて頂きました。
こちらの任意売却相談室は設立4年目から運営をさせて頂いております。
設立当時、まずは3年。3年経過後は宅建免許更新まであと2年、と思いながら
こさせて頂きましたが、ようやく節目の10年を迎えさせて頂きました。
 

これもひとえに皆様方の支えのもとと感謝致しております。
今後も仕事に対して、お客様に対して実直に取り組んで参ります。
引続きご支援を賜わりますよう、よろしくお願い申し上げます。

                     株式会社アヴァンギャルド
                     代表取締役 宮 本  徹

戸建て街にコンビニ出店解禁へ...買い物弱者対策

 政府は、近所に商店がなく日々の買い物が困難な高齢者などの「買い物弱者」対策として
商店の建築が原則禁止されている「第1種低層住居専用地域」でコンビニエンスストアの出
店を条件付きで許可できるよう、規制を緩和する方針を固めた。

 近く閣議決定する規制改革実施計画に盛り込む。一戸建てが並ぶ住宅街にコンビニ店が進
出し、利便性が高まる一方、街の風景が変わる可能性もある。

 建築基準法は、「第1種低層住居専用地域」で建設できる建物について、低層住宅や学校
などの公共施設、小規模の住宅兼店舗などに限定している。落ち着いた住環境を確保するた
めで、一戸建てが並ぶ住宅地は主に「第1種低層」だ。
                              「Yahoo News」

フラット35、過去最低を更新 5月年1.08%

 住宅金融支援機構は2日、長期固定型住宅ローン「フラット35」の5月の適用金利を発表した。
主力の借入期間21~35年(融資率9割以下)の最低金利は前月より0.11%低い年1.08%となり、
3カ月続けて過去最低を更新した。借入期間20年以下の最低金利は0.96%と初めて1%を割り込
んだ。日銀のマイナス金利政策を受けて、金利下げが加速している。

 フラット35は全期間固定型の住宅ローン商品。借入時に返済額が確定するので、金利変動リスク
を回避できる。適用金利は民間金融機関が独自に決めているが、日銀がマイナス金利政策を導入し
た2月以降に引き下げが相次いだ。借入期間21~35年の最低金利は1月と比べて0.5%近く下がった。
                                                                                         [日本経済新聞 電子版]

地銀など、アパート向け融資拡大 15年11%増

 地方銀行などがアパートなどの賃貸住宅を建設する個人向け融資を増やしている。
2015年の新規貸出額は前年比11%増の約3.1兆円で過去最高を更新した。相続税の
節税効果を狙った個人の借り入れ需要の高まりが背景にある。ただ空室の増加など
で融資の焦げ付きを招く恐れもあり、日銀は24日公表のリポートでリスク管理体制
の改善を求めた。
 

 賃貸住宅を建設・購入する個人向け融資はアパートローンと呼ばれる。日銀による
と、15年末の融資残高も2%増の21兆円強と5年ぶりに最高を記録した。特に貸出先に
悩む地銀が融資に積極的とされる。横浜銀行は15年4~12月の融資実行額が1242億円
と前年同期比11%増えた。
                                                                          [日本経済新聞 電子版]

マンション「標準規約」改正へ...管理組合役員外部からも

 マンションの管理ルールのモデルとなる「標準管理規約」を、国土交通省が今年度中にも改正する。
今は、管理組合の役員は持ち主から選ぶことになっているが、マンション管理士など外部の専門家も
なれるようにする。高齢化で、役員の仕事をできる持ち主が減っており、適切な建物の維持管理がで
きなくなる恐れがあるためだ。

理事長や監事に専門家など…高齢化で人手不足

 それぞれのマンションでは、持ち主全員で管理組合を作り、基本ルールとなる管理規約を定めて、
建物の維持管理などをしている。管理規約はいわば、マンションごとの「憲法」だ。普通は、国の
標準管理規約を参考にして作り、その後も、参考にしながら改正することが多い。

 今の標準管理規約では、管理組合の理事や監事は、総会で持ち主の中から選ぶことになっている。
改正で、マンション管理士や建築士など、専門知識を持った外部の専門家も、報酬をもらって理事
や監事になれるようにする。理事長や副理事長も引き受けられるようにする。

 背景にあるのは、持ち主の高齢化と建物の老朽化だ。

 国交省の2013年度の全国調査では、持ち主の半数が60歳以上だった。一方で、建物も古く
なって補修工事などが増えている。役員の仕事ができる持ち主が減れば、役員の負担が増えて、工
事の発注などで適切な判断ができなくなり、建物の維持管理が進まない恐れがある。

 日本マンション管理士会連合会(東京)の会長、親泊おやどまり哲さんは「役員を確保しにくいマンション
では、管理を今後どうするかという議論ができていない例もある。今回の改正は議論を深めるきっか
けにもなる」と期待する。

 ただ、外部の専門家を使う場合には課題もある。例えば、建築士が役員になり、自分の関係する設
計会社に、改修工事の設計を高額で発注しようとすれば、管理組合の利益にならない。

 このため、改正では防止策も盛り込む。具体的には、その役員が〈1〉理事会で承認を得なければ
ならない〈2〉理事会の議決には参加できない――などとする方針だ。

 全国マンション管理組合連合会(東京)の事務局長、川上湛永やすひささんは「標準管理規約が改正された後
内容をしっかり確認し、自分のマンションの状況に応じて、管理規約の改正が必要かを検討してほしい」
と話している。

標準管理規約で改正を検討中の主な点

・管理組合の役員に外部の専門家がなれるようにする

・管理費をコミュニティー活動に使えるという規定を削除する

・災害時、共用部分の補修などは、理事長の判断や理事会の決定でできるようにする

・災害時、緊急措置として、理事長が専有部分に立ち入れるようにする

 

「コミュニティー活動」巡り賛否

 

 今回の標準管理規約の改正では、持ち主から集めた管理費をコミュニティー活動に使えるとする規定の
削除も検討されている。コミュニティー活動の定義が曖昧で、持ち主の一部しか参加しない宴会などに管
理費が使われ、問題視される例があるためだ。

 ただ、国交省が昨年秋、一般からの意見を募ったところ、コミュニティー意識の重要性そのものを否定
しかねないと反対する声が、マンション管理の関係者から多く寄せられた。管理組合を円滑に運営するに
は、持ち主同士のコミュニティー意識が不可欠だという考えがあるからだ。

 国交省は「反対意見も考慮しながら、規定を削除するかどうかは慎重に決めたい」としている。

                                「YOMIURI ONLINE」

住宅ローン借りる前に「信用情報」チェックしてみた

住宅ローンを組むにあたり、避けて通れないのが審査。年収や勤務先などに加え、重要な判断材料のひとつと
されるのが「クレジットカードの利用履歴」だ。なんでも、支払いの遅延や延滞があると、借り入れがかなり
厳しくなるらしい。

このクレジット履歴、いわゆる「信用情報」は信用情報機関に登録されており、ローン審査にあたって保証会
社が照会するほか、利用者本人が確認することもできるという。そこで、筆者自身の信用情報をチェックして
みることにした。

インターネットで簡単にチェックできる

きれいなクレジット履歴(クレジットヒストリー、以下「クレヒス」)は、まさに信用の証。いかに高収入で
も、大企業に勤めていようと、過去にローンやキャッシングの遅延があれば容赦なく審査にはじかれてしまう
ようだ。高収入でも大企業でもない筆者ならば、なおさらきれいなクレヒスが求められるだろう。

というわけで、さっそく信用情報を確認してみよう。

まずは、クレジットカードの信用情報機関である「CIC(割賦販売法・貸金業法指定信用情報機関)」のウェブ
サイトにアクセスする。

【画像1】CICのウェブサイト。所定の手続きをふむと、オンラインで自分の信用情報を確認できる

【画像1】CICのウェブサイト。所定の手続きをふむと、オンラインで自分の信用情報を確認できる(CICウェブサイトより)

次に開示方法を選択する。「インターネット開示(パソコン・スマートフォン・携帯電話)」「郵送開示」のほか
直接CIC開示窓口(札幌・仙台・東京・名古屋・大阪・岡山・福岡)に出向いて確認することも可能だ。ここは、
最も手っ取り早いインターネット開示を選ぼう。

【画像2】パソコン、スマホで確認可能

【画像2】パソコン、スマホで確認可能(CICウェブサイトより)

サイト上の案内に従い必要情報を入力すると、信用情報が記されたPDFファイルが送られてくる。けっこう手軽に
取り寄せられちゃうのね。ちなみに、開示1回につき1000円の利用手数料がかかる。

5年分の履歴を確認できる

では、さっそく届いた信用情報を(おそるおそる)確認してみよう。

確認できるのは過去5年間の「クレジットカード」「ローン」「携帯電話」などの料金支払い状況。筆者の場合
3種類のクレジットカードと携帯電話料金、平成21年から平成23年にかけてまとまったローンの支払いがあり
1カ月単位でその入金状況が克明に記されていた。

【画像3】1カ月ごとの入金状況が記されている

【画像3】1カ月ごとの入金状況が記されている(CICウェブサイトより)

入金状況の欄には「$」という記号が記されている。これは、「期日通りに支払いがなされた」ことを意味する
ようだ。なお、記号の一覧と、その意味は以下の通り。

「$」…請求通り(もしくは請求額以上)の入金があった
「P」…請求額の一部が入金された
「R」…利用者以外から入金があった
「A」…利用者の事情で、約束の日に入金がなかった(未入金)
「B」…利用者の事情とは無関係の理由で入金がなかった
「C」…入金されていないが、その原因がわからない
「-」…請求もなく入金もなかった(※)
「空欄」…クレジット会社等から情報の更新がなかった(※)
※例:クレジットの利用がない場合

このうち、住宅ローンの審査においてネガティブ情報として扱われるのが「P」もしくは「A」の記号。これがある
と(たった1度きりでも)かなりのマイナスになってしまうのだとか。幸いなことに筆者のクレヒスは「オール$」
で、今のところクリーンな状態だったが、この先一度でも「P」や「A」がつくと、5年間は消えずに残ってしまう
ことになる。

クレジットカードの料金が引き落とされる口座に「たまたま残高がなかった」場合など、たった一度のミスが住
宅ローンの審査に大きな影を落としかねないわけだ。マイホームを買うその時まで、くれぐれも留意しておきたい。
                                    「SUUMOジャーナル」

 

 

契約時確認を義務化=中古住宅診断で法改正―国交省

 国土交通省は10日、中古住宅を安心して売買できるよう、専門家が家屋の傷み具合を
調べる住宅診断を促進する方針を決めた。
 売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売り主や買い主に確認するよう不動
産仲介業者に義務付ける。今国会に宅地建物取引業法の改正案を提出、2018年の施行を
目指す。
 質が担保された中古住宅が増えれば、選択の幅が広がり、若年層がマイホームを取得
しやすくなるほか、リフォーム市場の活性化にもつながる。中古住宅の売買が住宅取引
全体に占める割合は、日本では約1割だが、住宅診断が普及している欧米では7~9割を
占める。
 そこで同省は、住宅診断の普及を進め、中古住宅の流通を促す。改正案は、仲介契約
時の契約書などに住宅診断の有無を記載する項目を設けることを不動産業者に義務付け
ることが柱。診断する場合は、不動産業者があっせんする業者が実施する。診断結果は
契約前に不動産業者が買い主に行う重要事項説明に盛り込むこととした。
 また、最終的に売買契約を結ぶ際には、家屋の基礎や外壁などの状態を売り主と買い
主の双方が確認し、確認事項を契約書に明記するようにする。購入後のトラブル回避が
狙いだ。
                                                                                       「yahooニュース」

新年おめでとうございます

新年おめでとうございます。
昨年は格別ならぬお引立てを賜わり誠にありがとうございました。
本年も、お客様に満足して不動産取引を頂けますよう努めて参り
ます。

任意売却には心配と不安がともないますが、より詳しくご説明を
をさせて頂き、安心して任意売却にお取組み頂けますよう本年も
務めてまいります。 よろしくお願い申し上げます。

                株式会社アヴァンギャルド
                代表取締役 宮 本  徹

-年末年始の休業のお知らせ-

平成27年12月29日(火)より 平成28年 1月 6日(水)まで

年末年始のお休みを頂きます。
本年も一年ありがとうございました。
素敵な一年をお迎えください。

2016年度の税制改正、住宅に関わる税金のポイントを解説

与党が2016年度税制改正大綱を発表した。消費税増税時の軽減税率をめぐって決定が延び延びになっていたが
住宅税制については減税の項目が並んだ。来年、家を買う人や売る人にどんな影響が出るのか、ポイントを見
ていこう。

相続した古い空き家を売るときの税金を軽減

住宅税制で大綱の目玉となったのが、空き家の売却を促す特例だ。空き家は年々増加しており、周辺環境への
悪影響や地震の際の倒壊などが懸念されている。そうした空き家が生まれるきっかけの多くが、親からの相続
だという。

自宅を売るときには、売却益から3000万円を控除するなど所得税の特例が使える。だが、だれも住んでいない
空き家を売っても特例が使えないので、売るに売れないケースが多いのだ。そこで今回創設されるのが、親な
どから相続した古い空き家や解体後の敷地を売ったときに、自宅と同様に3000万円特別控除が適用される特例
だ。

対象となる空き家は親などが一人暮らししていた旧耐震基準の家で、2016年4月1日から2019年12月31日まで
の間に売却したもの。相続した3年後の年末までに売却することが要件だ。

注意したいのは、空き家付きで売却する場合は耐震リフォームした場合に限られること。耐震基準を満たさな
い家を転売するのは、住宅の耐震化を推進する国の政策に合致しないためだ。とはいえ、古い空き家をわざわ
ざ耐震リフォームしてから売るケースがそれほどあるとは思えない。リフォームと同じぐらいお金がかかるか
もしれないが、家を解体して土地として売るのが現実的だろう。

3世代同居向けにリフォーム減税を創設

3世代で同居するためにリフォームする場合に、所得税が減税される特例も創設される。これは安倍政権が打
ち出した新・三本の矢のうち、第二の矢である「夢をつむぐ子育て支援」の具体策の一つ。3世代で同居すれ
ば子育てしやすくなり、「希望出生率1.8」の実現につながるというシナリオだ。

具体的には、キッチン、浴室、トイレ、玄関のうち1つ以上を増設し、いずれか2つ以上が複数ある場合が対象
となる。工事費(上限250万円)の10%を所得税から控除するタイプと、リフォームローン残高(同)の2%を
5年間所得税から控除するタイプがある。適用期限は2019年6月30日までだ。

海外赴任中に日本で家を買うと住宅ローン控除が適用可能に

あまり目立ってはいないが、住宅ローン控除の要件が一部見直される。住宅ローン残高(上限4000万円。一般
住宅の場合)の1%相当額が所得税から控除される住宅ローン控除は、現行では日本に居住している人だけが対
象となっている。海外赴任中に日本で家を買った場合、その後に帰国しても対象にならない。来年度からこの要
件を見直し、海外赴任など国内に居住していない人が住宅を取得するケースにも適用される。

ただし、その他の要件は国内居住者と同じなので、住宅を取得してから6カ月以内にその家に入居しなければな
らない。ずっと海外で暮らしている人が日本で家を買っても、住宅ローン控除が受けられないことに変わりはな
い。

各種税金の軽減特例を2年延長

大綱ではこのほか、各種税金の軽減特例などの延長が盛り込まれた。具体的には以下のとおりだ。

●新築住宅の固定資産税の減額措置(一戸建て3年間、マンション5年間、2分の1に減額)を2年延長(2018年3月
31日まで)
●長期優良住宅の場合の以下の特例措置を2年延長(2018年3月31日まで)
 ・登録免許税:所有権保存登記(一般住宅0.15%を0.1%に)、所有権移転登記(同0.3%を一戸建て0.2%、マン
ション0.1%に)
 ・不動産取得税:評価額からの控除額の特例(同1200万円を1300万円に)
 ・固定資産税:新築住宅の1/2減額の適用期間の特例(一戸建て3年→5年)(マンション5年→7年)
●以下の住宅リフォームをした場合の固定資産税の特例措置を2年延長(2018年3月31日まで)
 ・耐震改修:工事の翌年度 1/2軽減
 ・バリアフリー改修:工事の翌年度1/3軽減、築10年以上の住宅を対象に追加
 ・省エネ改修:工事の翌年度1/3軽減
●居住用財産の買い替えなどの場合の特例措置(買い替え特例、譲渡損失の繰越控除)を2年延長(2017年12月31
日まで)

税制改正は今後、国会審議を経て2016年3月末までに決定される見込みだが、ほぼ大綱の内容どおりに決まるのが
通例だ。
                                  「SUUMOジャーナル」

 

 

タワーマンション使った節税、国税庁「チェック厳しく」

 タワーマンションを使った相続税の節税をめぐり、国税庁が行きすぎた節税策がないか
チェックを厳しくするよう全国の国税局に指示したことがわかった。「著しく不適当」な
ケースは個別に評価し直す、という通達の規定があり、全てのタワーマンションの相続に
ついて適用するかどうか検討する考えだ。

タワーマンション使った節税、国税庁「チェック厳しく」

 相続税を算出するための「財産評価基本通達」によると、マンションは土地と建物を分けて
評価。土地は、敷地全体を戸数で分けるので各戸の持ち分は小さくなる。一方で建物は、同じ
床面積なら階数が違っても評価は変わらない。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きく
なり、差額の節税効果を狙ってタワーマンションを買う富裕層が増えているという。

 国税庁が2013年までの3年間を調べると、評価額が約3600万円の物件が約1億円で
売られるなど、343件の平均で売値(時価)が評価額の3倍を超えていた。過去には、相続
後すぐに売り抜けて多額の「差益」を得るケースもあり、こうした節税策を薦める金融機関や
税理士法人があるという。

 国税庁の松山清人・資産評価企画官は「不動産の値上がりで節税効果が大きくなっており、
看過できないケースには適切に適用したい」と話す。
                                「朝日新聞」

京都「億ション」ラッシュ、今年40戸以上発売

 京都市中心部で、1戸あたり販売価格が1億円以上のマンションの開発が相次いでいる。

 三菱地所レジデンスが8日、売り出し価格が西日本最高額の7億円超となる物件の発売を発表するなど
2015年は京都市内で前年(30戸)を大きく上回る40戸以上の「億ション」が発売される見通しだ。

 京都御所の東側の鴨川沿いに、地上5階地下1階建て(敷地面積5100平方メートル)のマンション
を建設する。総戸数は85戸で、うち約5割が1億円以上という。11月中旬から16年にかけて売り出す。

 京阪「神宮丸太町」駅から徒歩6分の立地で、7億円超の物件は広さ287平方メートルで、「京都五山
送り火」の一つ「大文字」が望めるのが売りだ。不動産経済研究所によると、1995年以降では大阪市内
の5億8000万円が西日本の最高額だった。

  •  

 京都市中心部では、億ションの開発が相次いでいる。昨年末以降、野村不動産と積水ハウスが、祇園祭の
山鉾やまほこが通る御池通沿いで発売し、売り出し分が即日完売する人気ぶりだ。京都市の15年8月末時点の億
ション発売戸数(不動産経済研究所調べ)は25戸で、大阪市の14戸を上回る。

 京都市中心部は建物の高さ制限が厳しいことなどで、不動産開発が進んでいなかったが、景気回復と訪日
外国人客の増加を受け、15年1月1日時点の中心5区の地価が商業地で前年比2・9%増、住宅地で0・7
%増となるなど不動産取引が活発化している。

 億ション開発も、こうした流れに沿ったものだ。野村不動産の物件は、購入者の2割が東京都の富裕層で
京都観光用のセカンドハウスとしての利用も多いという。
                                                                                                            「YOMIURI ONLINE」

住宅ローン 借り換え好機

 住宅ローン金利は低水準が続いている。

 過去に高めの金利でローンを組んだ人は、借り換えで負担を減らすチャンス。比較に便利な
スマートフォンアプリや、借り換え専用のローンも登場している。

 

低金利続く

 

 「住宅ローン利用者の半数は、借り換えで100万円以上の負担軽減が見込める」。住宅ローン
関連の情報サービスを提供するMFS(東京)の中山田明代表は、そんな見方を示す。

 同社が今夏、住宅ローン利用者638人に行った調査では、借り換えで100万円以上、総返
済額が減る人が318人(50%)に達した。この比率を単純に当てはめると、国内約1200
万件のローン契約のうち、借り換え需要は約600万件ある計算になる。だが、実際の借り換え
件数は年約15万件にとどまるという。

 中山田代表は「借り換えが進まないのは、メリットが分かりにくいからだ」と指摘。「銀行は
顧客が高い金利のまま返済を続けた方が好都合なので、あえて借り換えを勧めることはしない」
(住宅ローンアドバイザー)との見方もある。

 だが、消費者にとってメリットがあるならば、積極的に借り換えを活用したいところ。では、
実際にどのように検討すれば良いのだろうか。

総返済額で比較

 

  •  

 住宅ローンの借り換えでは、今より金利の低いローンを新たに組み、今までの債務を完済する。

 ただ、ローンを組み直すことになるため、事務手数料や保証料などの諸費用がかかる。借り換えで
利息負担が50万円浮いても、諸費用が100万円かかるようでは意味がない。諸費用との兼ね合い
でどれだけメリットがあるかを見極めることが大事だ。

 一般に、借り換えでメリットが期待できる人の目安は〈1〉ローン残高が1000万円以上ある
〈2〉返済期間が10年以上残っている〈3〉新旧のローンの金利差が1%以上ある――とされる。
ファイナンシャルプランナーの吹田朝子さんは「総返済額を計算して判断するといい」と話す。

 金利年2・5%、ローン残高3000万円の場合で年1・5%のローンに借り換えた例を表に示した。
月々の返済額は約1万5000円減り、25年の総返済額は約440万円減らせる計算だ。

 

試算アプリや専用ローンも

 

  • スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する
    スマホアプリ「モゲチェック」は借り換えのメリット額をランキングで表示する

 借り換え検討の際に参考になるのは、金融機関がホームページで提供する借り換えシミュレーション
(試算)だ。金利やローン残高、返済期間などの条件を入力すれば、同じ銀行で借り換えた場合の効果
が分かる。

 MFSが8月に提供を始めたスマホ向けアプリ「モゲチェック」なら、複数の金融機関の中から有利な
住宅ローンを探せる。全国約120行のローン情報をもとに、残高や金利、返済期間など7項目を入力す
るだけで、有利なローンから順番に表示する。総返済額がどれだけ減るかも商品ごとに分かる。

 

 大手銀行は他行からの借り換え需要を取り込もうと、専用商品を投入している。

 みずほ銀行の「みずほネット借り換え住宅ローン」は、事前審査から契約までネットと郵送で完結する。
面倒な来店が不要なだけでなく、店頭契約より金利を優遇。9月実行分の最優遇金利は変動型で年0・6
75%、10年固定型で年1・10%だ。

 りそな銀行の「りそな借りかえローン」も、ネット申し込み限定で金利を引き下げる。9月実行分の最優
遇金利は10年固定型で年0・850%と、新規契約より0・3%低い。
                              「YOMIURI ONLINE」

公営住宅入居、未婚のひとり親も優遇...貧困対策

 政府は、公営住宅の入居にあたって優遇措置が受けられる対象世帯に、婚姻歴を持たずに子育て
するひとり親世帯を追加する。

 入居の可否や家賃を決める基準となる収入を実際より低く算定し、入居しやすくする。関係施行
令を改正し、2016年10月からの適用を目指す。

 未婚のひとり親世帯への支援を通じて、子どもの貧困対策や格差解消につなげる狙いがある。

 公営住宅への入居を希望するひとり親世帯は、配偶者と死別・離婚した世帯の場合、実際の収入
より27万円少なく見積もった上で、入居の可否や家賃が決められている。収入が同程度の一般世
帯よりも入居が有利となり、家賃も安くなることが多い。今回の見直しでは、未婚世帯も同様の優
遇措置を受けられるようにする。
                                「YOMIURI ONLINE」

空き家の処分後押し=所有者不明なら第三者が管理-市町村でモデル事業・国交省

 国土交通省は19日、所有者が分からないなど対処が難しい空き家の対策を進めるため
2016年度に先進的な取り組みを行う市町村を支援するモデル事業に乗り出す方針を固めた。
弁護士ら専門家と連携し、第三者が空き家の管理や処分を行う民法の「財産管理人制度」の活用
を進める。16年度予算概算要求に市町村への補助経費を盛り込む。
                                「時事ドットコム」

火災保険料、一斉値上げ=10月から2~4%-大手損保

 大手損害保険会社は10月から、火災保険の保険料を一斉に引き上げる。
上げ幅は全国平均で2~4%。台風や大雪など自然災害による保険金の支払いが増えているためだ。
同時に、新築物件に対する割引措置などを導入し、値上げによる契約者の負担軽減も図る。
 損保各社が運営する損害保険料率算出機構が昨年7月、保険料の設定基準となる「参考純率」を
引き上げたことを受けた措置。
 一斉値上げは2007年4月以来8年半ぶり。  各社の上げ幅は、損害保険ジャパン日本興亜が
2%程度、東京海上日動火災保険が3.5%程度、あいおいニッセイ同和損害保険が3%程度、三井
住友海上火災保険が4%程度。各社とも地域や建物の構造によって引き上げ幅は異なり、台風による
被害が多い九州・沖縄地方の場合、最大で約3割値上がりする。
                                  「時事ドットコム」

マンション発売、5月首都圏は2割減

 不動産経済研究所が16日発表した5月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)のマンション
発売戸数は、前年同月比18・7%減の3495戸と5か月連続で前年実績を下回った。
 東京都区部が43・5%減の大幅減となった。同研究所によると、消費者の購買意欲を見極める
ため、発売を先送りする動きがあるという。
                             <YOMIURI ONLINE>

あれは夢だったのか!?「ゼロ円住宅」の今

● 太陽光発電で住宅ローンがチャラ!?  「ゼロ円住宅」とは何か

 住宅ローンの上限は、およそ年収の7倍までが相場と言われている。それ以上のローンを組めば
非常に苦しい生活が待っていることだろう。しかし、そんな制限をとっぱらう奥の手として人気を
集めたのが「ゼロ円住宅」。何らかの手段で“お金を産む”家にするという発想だ。一口に「ゼロ円
住宅」と言っても、実は定義は3つほどある。

1/太陽光発電で電気を売って、光熱費をゼロにする
2/太陽光発電で電気を売って、住宅ローンを返済する
3/自宅に賃貸住宅を併設する、いわゆる「賃貸併用住宅」を建設して、賃料でローンをまかなう

 1と2の売電でのゼロ円住宅は、2012年7月に施行された、再生可能エネルギーの固定価格買い取り
制度(FIT)によって誕生した。

 総出力10キロワット以上なら、20年間にわたって全発電量を電力会社に買い取ってもらえる。
一方、10キロワット未満なら、買い取り期間は10年。家庭で使用した分を差し引いた、余剰電力を
買い取ってもらえる。

 1は非常に分かりやすいし、実現性の高いプランだ。実際に実証実験でも可能であることが分かって
いる。ただし、「1日に3回風呂に入る」など、極端に光熱費を多く使う生活をしなければ、の話だ。

● 買い取り価格は年々下落 住宅ローンチャラは幻に

 しかし、2になると途端にハードルがぐんと上がる。まずは太陽光パネル。大型でないとたくさん
発電できないから、都心の15坪くらいの家では難しい。住宅メーカーも、郊外で40坪以上といった
比較的大きな家を対象にしている。
 
 しかも、太陽光発電自体にも暗雲が立ちこめている。昨年秋、九州電力は再生可能エネルギーの
申し込みが殺到したため、回答を保留にした。これを受けて「出力抑制」、つまり電力が余った際に
は電力買い取りを停止するというルールができた。現在、電力会社によってルールの適用状況はまち
まち。実際に出力抑制に至ったケースはまだないが、それでも大きな不安材料だ。

 さらに、太陽光の買い取り価格も年々下がっている。12年度には出力10キロワット以上・以下とも
に40円(1キロワット時あたり)を超えていたが、今年4月には10キロワット以上は29円に、さらに7月に
は27円に下がる。10キロワット以下も33円に値下がりした。当然、当初の目論みは狂うことになる。

 今では、「住宅ローンゼロ」をうたい文句にする業者は激減している。

 しかし、「省エネ住宅にすることで、住宅の価値が上がりますから、目先の損得だけで考えるのは
もったいない」。こう話すのは、不動産コンサルティング会社・さくら事務所の長嶋修会長だ。

 EUでは今や、住宅の省エネ化は当たり前。“家の燃費”を示す証明書「エネルギーパス」が義務づけ
られており、省エネ住宅だと家の資産価値が高く維持される。日本は、現在は住宅の省エネに何の義務
もないが、20年にはすべての新築住宅に対して、省エネ基準を義務づけることが決まっている。

 つまり、太陽光発電によって住宅ローン返済というのは夢を見すぎだとしても、光熱費をゼロにした
り、住宅の価値を高めるためには、大いに有効だということだ。

● 悪徳業者にご用心!  賃貸併用住宅のウソ

 3の賃貸併用住宅はどうだろうか。実は太陽光以上に危険が大きいのはこちらだと言える。

 「賃貸併用といっても、あくまでも普通の賃貸経営と変わりません。今や新築マンションでも駅から
徒歩7分以内が求められます。たとえば駅から徒歩10分以上かかる自宅に賃貸住宅を併設したなら、賃料
をかなり安くするか、もしくはある程度の空室を覚悟する必要があります」(さくら事務所の長嶋会長)。

 大家がすぐそばに住むことを敬遠する人もいる。決して選ばれやすくはない賃貸住宅であることも
知っておく必要がある。

 当然ながら、築年数が上がって行けば、賃料も下げる必要がある。しかし、賃貸併用住宅を勧める
住宅メーカーの中には、賃料がずっと一定で推移することを前提に試算する会社も少なくない。空室
リスクも甘めに見積もっており、バラ色の試算書を見て張り切って建設したものの、空室に泣くこと
になるケースが後を絶たない。

 空室リスクを避けるために、家賃収入の1割ほどを手数料として取られるが、30年間といった一定
期間、住宅会社が物件を借り上げて、管理もしてくれるという、いわゆる「一括借り上げ」を行って
いる業者は多い。しかし、「2年ごとに契約を更新する」といった文言が契約書に入っており、契約
更新ごとに家賃収入が下がるケースが多い。

 また、金利リスクもある。一般の住宅よりもローンを組む金額は大きくなる。将来、金利が上昇し
た場合、賃料下落と相まって、一気に破産の道を進むことになる危険性もあるのだ。

 「ゼロ円住宅」は非常に夢のある話だが、実はさまざまなリスクと隣り合わせ。慎重なシュミレー
ションをして、いきなり生活が破綻することのないようにする必要がある。

                          「ダイヤモンド・オンライン」

実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい?(2)

親が認知症になり、申し立てを行って成年後見になったあと、さまざまな理由で親が住んでいる
実家の売却が必要になったとしたら、どうすればいいのか。家庭裁判所に居住用財産の売却許可
を申し立てるとき、知っておきたいことなどを司法書士武田十三さんに伺った。

自宅の売却には、家庭裁判所の許可が必要

大阪と京都を結ぶ私鉄沿線。特急停車駅でもある大きな街の駅近くの住宅街に91歳のNさんは居住
していた。が、Nさんは最近判断能力の低下がみられ日常生活にも困難をきたしていた。認知症の
診断を受けたNさんの子どもたちは、話し合いの結果特別養護老人ホームへの入居を決めた。
さっそく、長男のSさんが、高齢者住宅への入居手続きをするために後見人候補者となり、申し立
てを行った。

このケースでは、幸い長男のSさんは成年後見人として認められたのだが、問題となったのが、自宅
の売却許可であった。Nさんが所有する実家を売却するためには、家庭裁判所の許可が必要だ。正式
には「居住用不動産処分許可の申立」を行う必要があるということだった。

そもそも処分する必要があるの?ということも判断される

そこで、Sさんは、司法書士を通じて家庭裁判所に申し立てを行った。裁判所が処分を許可するか
どうかの判断基準として挙げているのが、

(1)被後見人のどの不動産を処分するのか
(2)誰に対して処分するのか
(3)どのような価格・条件で処分するのか
(4)処分する必要があるのか

といったポイントだ。Sさんが今回行った申し立てで、裁判所の判断として引っかかったのが、
4のポイント。つまりそもそも売却する必要があるのか、という点。

確かに、施設の費用を捻出するというのは、誰もが納得のいく理由ではあるが、預貯金も含めて
十分な現金資産を持つNさんにはそこまでする必要もなかった。Nさんが建てたこの住宅で、3人
の子どもたちは育った。彼らにとっても思い出がいっぱい詰まった家ではあったが、住む人が誰
もいなくなるこの家を、誰が管理し、維持していくのかといった問題があった。兄弟同士のもめ
事となりそうなこの問題を避けるため、売ってしまおう、というのが兄弟の一致した結論だった
のである。

成年後見制度のポイントは、あくまで“被後見人のため”かどうか

居住用不動産の処分許可はあくまで、被後見人(Nさん)にとって必要かどうかが検討されるも
のであり、後見人(Sさん)自身、あるいは推定相続人となるものの意向は、関係ないとされる。
従って、被後見人の財産管理の趣旨に照らし合わせて、売買契約そのものの内容、具体的には価
格や売却先等も検討されるわけだ。

このケースでは実際には「特養ホームの費用の捻出」ではなく、居住用財産の「老朽化」を理由
として、売却は許可されたわけだが、成年後見制度を理解するうえで大切なのは、「被後見人の
生活にとって良いか悪いか」ということ。「推定相続人としての立場もある親族後見人の場合、
相続税対策といったような本人以外の利益につながる処分であってはならない」ということだ。

つまりそこには「親のものは相続で継承される家族のもの」といったような家族単位の考えは、
ない。さまざまな法制度が「家」を単位に成り立っている中、成年後見制度は、あくまで個人
ための利益を社会全体でサポートしようとするものなのだ。

実家の売却は、子どもたちの都合では許可されない。
成年後見制度は「家族の関係」とは一切関係ない制度だ。しかし、民法では、子どもは親の扶養
義務があるのも確か。認知症になった親の生活を支援する子どもとしての義務。それと、成年後

見人としての責任。もし、実家を売却することになったとき、ここをしっかり分けて考える必要
がありそうだ。

                               「suumoジャーナル」

実家の親が認知症。その時、不動産の売却はどうすればいい?(1)

65歳以上の国民の7人に1人が患うといわれる認知症。認知症と診断された人の財産管理を担い
売却等の法律行為を本人に代わって行うために「成年後見制度」というものがある。親の住む
住宅を売却することになったふたつの実例の中から、知っておきたいポイントなどを、実務経験
の豊富な司法書士 武田十三さんに伺った。

突然親が認知症に。実家を売るにはどうすればいい?

大阪府北部の閑静な住宅街にある一戸建てに暮らすMさん(80歳)。5年前に妻を亡くして以来
人一倍健康に気を使ってひとりで暮らしていた。しかし、最近物忘れがひどくなり、専門家に見て
もらうとやはり「認知症」と診断されてしまった。3人の子どもたちが相談し、Mさんには施設に
入ってもらい、その費用に充てるため家は処分することにした。

さて、認知症のMさんは「制限行為能力者」とされ、不動産を売却するといった法律行為を為す
意思能力が欠いているとされる。そこで「成年後見人」という代理権者を裁判所に申し立てし、
所有者に代わって売却の契約を行う。それが、成年後見制度だ。

「成年後見人」は誰がなるべき?

だが、成年後見人は誰がなればいいのか、という問題がある。Mさんの子どもたちは、長男、そして
その妻、次男の3人だ。長男は、上場会社に勤め経済的に安定しているが、時間的余裕がない。その
妻が、適任と思われるが実はこのふたりは、過去Mさんに結婚を反対された経緯もあり、Mさんとず
っと疎遠で仲が悪い。そこで、そのことをよく知っている次男が名乗り出て、自らを後見人候補とし
て家庭裁判所への成年後見の申し立てを行った。

次男は裁判所へ呼び出され、裁判官に代わる「参与員」によって面接が行われた。独身である次男は
定職につかずアルバイトで生活していた。金融会社からの借入もある。しかし、お父さんとの仲がよ
く面倒見の良い性格のため候補として申し出たが、裁判所からは経済的な理由で、「不適格」とされ
てしまった。

後見人は被後見人との関係や、職業経歴等、その適格性が面接や書類によって総合的に判断される。
後見人には医療や介護に関わる責任もあり、仲のよい親子関係が、被後見人と後見人のベストな関係
と思われるかもしれないが、それだけでは適格性は認められない。「財産の管理」を担う後見人候補
の経済的な自立も判断の基準になる。

結果、Mさんの例では、親族に代わって弁護士が成年後見人として選ばれた。その他に司法書士、社会
福祉士などが職業後見人として選ばれることがある。

家族や親族以外の「職業後見人」や「市民後見人」が増えつつある

Mさんの次男のように「認知症になった親の世話は、当然子どもが」といった心情を持つ人も多い。
しかし、後見人になると「家族だから許されるだろう」といった考えは通じず、被後見人に対する責任
が生じる。裁判所も「成年後見には公的な性格があり、財産を誠実に管理する義務がある」と判断して
いる。

親子や親族といった血縁関係を超えて、ドライに被後見人(この事例の場合Mさん)の幸せや利益のため
だけに成り立っているのが成年後見制度だ。制度開始時点では、親族が後見人になる事例が多かったが、
被後見人の財産にまつわるトラブルも多く、弁護士や司法書士といった「職業後見人」や、また、本来
他人である一般の市民が「市民後見人」として成年後見を請け負うケースも増えてきている。

身近な問題として捉えたい、成年後見制度

Mさんの場合、弁護士である職業後見人によって、無事自宅の売却までたどり着けたが、これからの高齢
化社会を考えると、身寄りのない高齢者、老々介護世帯の増加で、ますます親族後見人のなり手も少なく
なってくる。といっても職業後見人だけでは、足りなくなってくるのは明白。

そこで、さまざまなNPO法人や行政が市民後見人の育成に取り組んでいるのが現状だ。大切な家や土地と
いった資産の管理に関わる成年後見制度。難しい法律用語が並ぶ法制度ではあるが、年齢にかかわらず、
今や身近な問題として捉えておくべきかもしれない。
                                「suumoジャーナル」

史上最低から反転、住宅ローン・フラット35の金利が2カ月連続上昇

宅ローンの金利が史上最低から反転して、上昇を始めた。それでもなお、史上最低更新直前の平成26年12月の
金利よりは低い水準だ。住宅購入の際に大きな影響を受ける、住宅ローンの金利について考えてみよう。

住宅ローンは2月を底に、3月・4月と2カ月連続で上昇

35年などの長期間にわたり金利が固定される「長期固定型」の代表的な住宅ローンが「フラット35」だ。
平成27年4月に適用される金利※は、利用が最も多い返済期間21年以上35年以下(融資率9割以下)で、取扱金融
機関の最低金利が1.54%となり、史上最低を更新した2月の1.37%から反転し、3月の1.47%に続き、2カ月連続で
上昇した。
※住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する住宅ローンで、取り扱う金融機関によって金利が異なる。

都市銀行の10年固定といわれる金利タイプでも、2カ月連続で上昇している。10年固定は、当初の一定期間だけ
金利を固定する「固定金利選択型」の住宅ローンで、10年間金利が変わらない安心感と低金利で人気がある。
4月の適用金利は最も優遇される金利の場合で、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行が1.25%、みずほ銀行とりそな
銀行が1.20%になった。

住宅ローンの金利は、平成27年の1月・2月で下がり、2月を底とする史上最低金利となった。3月・4月と2カ月
連続で金利が上昇してもなお、フラット35も都市銀行の10年固定金利も同様に、平成26年12月の金利(フラット
35は1.56%、都市銀行10年固定は1.25~1.30%)よりは低い水準にある。

金利が上昇しているのは、住宅ローンの金利の指標となる、10年物国債利回りが2月以降わずかに上昇を続けて
いるからだ。今後の金利は、日本銀行の戦略や海外の長期金利の動向などによっても変わるため、先行き不透明だ。

 

【図1】フラット35の金利推移(出典:住宅金融支援機構の「お借入金利の推移」より抜粋)

【図1】フラット35の金利推移(出典:住宅金融支援機構の「お借入金利の推移」より抜粋)

 

住宅のプロは、フラット35Sの金利引き下げ効果に注目

住宅ローンの低金利は、住宅の購入を後押しする。ここに、今後の住宅市場の動向をうらなう調査結果がある。
住宅金融支援機構が公表した「平成27年度における住宅市場動向について」だ。

住宅事業者に「平成27年度の受注・販売等の見込みについて」を質問した回答(654社)では、平成26年度と比べ
「同程度」が47.4%、「増加」が38.1%、「減少」が14.5%と、同程度または増加が大半を占めた。増加の要因
としては、「住宅ローン金利の低水準」(68.4%)、次いで「省エネ住宅ポイント※など経済対策(フラット35S
を除く)の効果」(47.0%)、「経済対策によるフラット35Sの金利引き下げ※の効果」(44.1%)の順となった。
※各制度の詳細は、筆者の記事「注目! 住宅エコポイント復活とフラット35S金利引き下げ幅拡大」を参照

また、ファイナンシャルプランナーに「平成27年度は買い時か」を質問した回答(52人)では、「買い時」と考えて
いるのは80.7%(「買い時」36.5%、「どちらかと言えば買い時」44.2%)だった。買い時とする要因は、「住宅
ローン金利の低水準」(90.2%)が最も多く、次いで「経済対策によるフラット35Sの金利引き下げの効果」(85.4%)
「省エネ住宅ポイントなど経済対策(フラット35Sを除く)の効果」(29.3%)の順となった。

いずれの住宅のプロも、住宅ローンの低金利やフラット35Sの金利引き下げ効果を要因に、住宅の販売が増えると
見たり、買い時と見たりしている。ローン金利は、これだけ購入への影響が大きいわけだ。

特にプロが効果を期待しているのが、「フラット35S」の金利引き下げ効果だ。4月のフラット35の最低金利1.54%
から、当初5年間(長期優良住宅等は10年間)0.6%引き下げられるので、0.94%が適用される。今後金利が上昇して
も、返済期間中の金利が固定されるフラット35なら安心で、なおかつ当初低い金利で借りられるというメリットは
大きいからだ。

 

【図2】住宅金融支援機構 「平成27年度における住宅市場動向について」より抜粋

【図2】住宅金融支援機構 「平成27年度における住宅市場動向について」より抜粋

 

住宅ローンの金利が上昇し始めたから、利息が増えて返済が大変と焦る必要はない。まだ金利は史上最低水準に
あるうえ住宅ローンの品ぞろえが豊富で選択肢が多い。今後の金利動向も考慮して、自分に適したローンを
しっかり選ぶことが大切。
そして、何より大切なことは、本当に住みたいと思える住宅を買うことだ。

                          「suumoジャーナル」 

住宅着工12カ月連続減 2月、3.1%減

 国土交通省が31日発表した2月の新設住宅着工戸数は、前年同月比3.1%減の6万7552戸だった。
前年の実績を下回るのは12カ月連続。下落幅は1月の13.0%減より縮まり、8カ月ぶりに10%を下
回った。昨年4月の消費増税を前にした駆け込み購入の反動減が和らぎつつある。

 持ち家は9.1%減の2万813戸、貸家は7.5%減の2万5672戸だった。東京都内で大規模マンション
が着工されたため、分譲住宅は11.2%増の2万445戸と4カ月ぶりに増えた。

                       「日本経済新聞」

まさか! 携帯電話料金の滞納で住宅ローンが借りられない?

最近、住宅ローンが借りられなかった人のなかに、「ほかに借りているローンはないし年収も
勤続年数も条件をクリアしているはず。思い当たるのは携帯料金の滞納だけ」というケースが
出てきている。多くの人にとって身近な携帯電話。その支払いの滞納が住宅ローン審査に影響
するとしたらマズイ! 一体どういうことなのか、詳しくみていこう。

通話料延滞ではなかったローンへの影響。スマホの普及が原因?

「携帯電話の通話料やパケット代の延滞でローンが借りられなくなるというのは、以前はあまり
ないケースでした。あるとすれば、通話料金の多額の滞納で訴訟にまで発展した場合です。
しかし、ここ数年、携帯料金の滞納が住宅ローン審査に影響しているのでは、という例が出てき
ています。これは、スマートフォンの普及に原因がありそうです」と話すのは、パークフロント
法律事務所の佐藤眞紀世弁護士。

スマートフォン本体は高額なものが多いため、一括払いではなく分割払いで購入する人が多い。
この分割払いがクレジット契約の場合もある。ここが注意したいポイントなのだ。

スマホ本体の分割払いは滞納が信用情報に影響するクレジット契約

ローンやクレジット払いの滞納があると、指定信用情報機関に滞納の情報が登録され、その後
クレジットカードをつくったり、クレジットやローンが組めなかったりすることがある。住宅
ローン審査の際も、金融機関は申し込む人の信用情報を紹介し、問題があるとみなせば融資を
しない、または、希望よりも少ない金額を上限にするケースも多い。

スマホの購入と契約を携帯電話事業者(キャリア)の窓口で行うと、たくさんの書類にサインを
求められるが、そのなかに「個別信用購入あっせん契約申込書」というものがある。
筆者が先日、分割払いで契約を行ったときも、この申込書にサインをした。控えを見ると「当社
の定める期日までに分割支払金をお支払いただけない場合、加盟信用情報機関にお支払いが遅延
した事実が登録されます。」とハッキリと赤い文字で書かれている。これは、“滞納したら信用
情報に記録が載りますよ”という意味。つまり、滞納をすることで、自分自身の信用情報に傷が
つき、将来の住宅ローン審査に影響するというわけだ。

滞納件数は急増。将来、住宅ローンが借りられない人も増える?

携帯電話の支払いをクレジット(分割)払いにする人は、ここ数年で増えている。平成22年12月
では、クレジット契約件数の累計は約3821万件。平成26年9月には約1億1076万件で、およそ5年
間で7246万件も増えている。それに伴って、滞納件数も増え、平成22年12月では約92万件だった
のが平成26年9月では約336万件とすごい数だ。「たかが携帯電話」と思って少しくらいの滞納は
仕方ないと思っている人もいるのかもしれない。この中から、将来、住宅ローンを借りようとし
たときに審査が通らない人が出てくる可能性がある。

                                「SUUMOジャーナル」

<スカイマーク破綻>投資会社支援で再建目指す

 東京地裁に民事再生法の適用を申請して破綻した国内航空3位のスカイマークは29日
有森正和新社長らが東京都内の本社で記者会見を開いた。同社はこれまで1日152便を
運航してきたが、不採算路線を中心に最大26便を削減するなどのリストラを進め、再建
を図る方針を明らかにした。当面は国内の投資ファンド「インテグラル」の支援を受けな
がら、再生計画の策定を目指す考えも示した。

 西久保慎一前社長が破綻に伴って辞任し、新たに就任した有森社長は「お客様など関係
各位に多大なご迷惑をおかけしたことをおわび申し上げます」と陳謝。「コスト削減など
全社一丸で再生に取り組む」と表明した。

 路線削減は2月1日から3月28日まで、新千歳-仙台、神戸-那覇などを対象に運休
という形で実施する。削減便数は水曜は26便、水曜以外は24便。3月29日以降の夏
ダイヤについては、宮古線と石垣線からの撤退を決めたが、ほかの路線も撤退の可能性が
ある。

 また、有森社長は、インテグラルの支援によって「資金手当てのめどはついている」と
して、「運航は継続し、支障が出ることは一切ないので安心してほしい」と呼びかけた。
スカイマークによると、29日は通常通り運航し、混乱は生じていないという。
                                                                                                 【毎日新聞】

-冬季休暇のお知らせ-

平成26年12月28日(日)より 平成27年 1月 4日(日)まで冬季休暇を頂きます。

今年一年お世話になりました皆様、ありがとうございました。

来年もよろしくお願い申し上げます。

住宅ローン金利、過去最低=10年固定で1%割れ―大手銀

 三井住友信託銀行は26日、2015年1月に適用する住宅ローン金利を決定した。
一定条件を満たした利用者に適用する最優遇金利の場合、10年固定型は0.10%引き下げ、同行
過去最低の年0.90%とする。
 三菱東京UFJ銀行も10年固定型の最優遇金利を前月に比べて0.10%引き下げ年1.15%にする。
みずほ銀行も年1.15%に引き下げる方向で、ともに過去最低を更新する。
 いずれも参考指標の長期金利が一時、過去最低の0.300%を付けるなど大きく低下していること
を踏まえた。
                                     「時事通信」

「本当の年金未納率」は小さい 上積みは自助努力で

■破綻論者の言うことは痛快だが残念ながら破綻はしない

 年金破綻論を述べる人の言説は痛快ですが、残念ながら破綻しない可能性の方が明らかに高いのです。
今の年金制度は給付と保険料収入をバランスさせる仕組みが同時に備わっていますし、5年に1度は方向
修正を行うので「気がついたら破綻した」ということはありません。

 破綻論者は十数年後に「私の指摘が国に受け入れられて制度改定があったので、破綻を免れることが
できたのだ」と堂々と言い放つでしょう。破綻しなかったおわびはもちろんありません。

 年末の風物詩として「来年、日本は経済破綻する」本が書店に並ぶという恒例行事がありますが
実際に破綻した試しはありません。年金制度も同じでしょう。

■未納で制度は破綻しないが個人の老後は破綻する

もうひとつだけ年金のよくある誤解を補足しておくと、「保険料の未納者が多いから年金制度が破綻する」
というものがあります。よく言われる理屈ですがこれも誤りです。

 よくニュースに出る年金未納率は約40%と高い数字です。10人に4人が未納しているなら、制度も
つぶれてしまいそうに思います。そこにデータのからくりがあります。

 この「約40%」は「国民年金」だけを指しています。20歳以上の学生や自営業者が入る制度としての
国民年金です。会社員は厚生年金に入りセットで国民年金保険料相当を納める仕組みです。会社員に
未納者はいません。また、会社員の配偶者が専業主婦の場合は保険料は免除されているので、未納とは
いえません(第3号被保険者制度)。

 そうすると日本人全体の「本当の未納率」はぐっと小さくなります。国民年金保険料を納めなければ
いけない人は6784万人いるところ、未納・未加入者は329万人であり、4.8%となるのです(平成23年度)。

 このとき、未納者は将来年金を受け取る権利を得られません。個人が未納した分、国にとっては「今年
の保険料収入」は確かに減ってしまいますが、「将来の支払い責任」も減っていきますので、制度の破綻
とはほとんど関係がないのです。

 「国民年金の真の未納率はもっと悪い」として国民年金保険料の免除者を未納の割合に加える人もいます。
しかし、これも免除されていた期間は保険料に応じた年金額はカットされるので、やはり破綻とは関係が
ないのです(税負担相当分の年金が支給される。個人的見解では免除者には満額の年金を出すべきと考え
ますが現行法では破綻について中立的になります)。

 「未納する人がいるから破綻する」「みんな未納しているから自分も未納してもかまわないのだ」
というのは、よくある「年金の誤解」のひとつですから、氷解させておきたいところです。

 もちろん、未納率が高いシステムには何か制度的欠陥があるわけで、国民年金保険料の納付の仕組みに
ついては抜本的な見直しが必要といえるでしょう(バイト先で所得税とセットで天引きするとか、確定申告
で未納者をチェックするなど)。

■若い世代は「ちょうどよい理解」が必要

 私は若い世代へ年金の話をするとき、あまり細かい話はしないようにしています。実際に年金を受け
始める60歳代においては、自分自身の条件にフィットした正確な知識が求められますが若い世代については
まだ年金改正も何度か控えており、今の制度を厳密に理解してもあまり役に立たないからです。

 むしろ若い世代の場合、少し肩の力をゆるめて「適当な理解」をしておけばいいと思います。

 すなわち「保険料を納めておくことは将来の年金受給権につながること」「高齢になったり障がいが
残るなどして十分に働けなくなったときもらえるのが年金の役割であること(損得は関係ない)」「年金
制度は、何十年でも終身でもらえることが一番役立つしくみであること」などのポイントを押さえておけ
ばいいのです。

 「適当な理解」というのはいい加減な理解という意味ではなく、ちょうどよい理解ということです。

 まだ遠い老後の基盤は国が支えてくれるからこそ、私たちは老後の豊かさの上積みを自助努力で行える
のです。バラ色老後の実現に向けて、来月以降も一緒に考えていきましょう。

                                  「日本経済新聞」

「住宅エコポイント」復活検討 国交省、投資を下支え

 政府内で経済対策づくりが本格化している。国土交通省は住宅購入者向けの支援策を検討。
財務省はNTT株の売却代金の一部を対策の財源にする方向だ。消費再増税の延期決定と
衆院解散をにらみ安倍晋三首相が18日にも経済対策の取りまとめを指示する見通しだ。

 国交省は、省エネ基準を満たす住宅を新築・改修した人に商品と交換できるポイントを
付与する「住宅エコポイント」制度を再開する検討に入った。所得制限を設けず最大30万
ポイント(1ポイント=1円に相当)付与する案が浮上している。政府が検討に入った
2014年度補正予算案への経費計上をめざす。

 消費増税で低迷する住宅投資を下支えするねらいだが、新たな駆け込みとその反動減を
助長するとして慎重論も根強い。実現には曲折がありそうだ。検討しているのは「エコ住宅
支援制度」(仮称)。新築と住宅の断熱性を高めるリフォームを対象とし、期限は1年程度
とする方向だ。これまで同制度は2度実施しており、実現すれば約2年半ぶりの復活となる。

                               「日本経済新聞」

街角景気、足踏み続く 9月現状判断指数47.4で横ばい

 内閣府が8日発表した9月の景気ウオッチャー調査は、街角の景況感を示す現状判断指数が
47.4と前月から横ばいだった。好不況の境目となる50を2カ月続けて割り込んだ。消費増税後
の消費がさえず、新規求人の伸びが鈍ったことなどが景気を冷やした。2~3カ月先の景気を
見る先行き判断指数も、円安による燃料高への懸念などから6カ月ぶりに50を下回り、景況感
は足踏み状態にある。

 現状判断指数の内訳をみると、9月は雇用関連の指数が51.2と前月に比べて4.1ポイント下がった。
北関東の職業安定所から「主要産業である小売業の求人数減少が著しい」との声が出るなど新規の
求人が鈍っているとの声が目立つ。

 家計動向関連の指数は46.7と、前月比0.9ポイント上がった。西日本を中心とした大雨などで
8月の販売が落ち込んだコンビニエンスストアや家電量販店の景況感が、9月に入って改善した。
ただ、飲食関連の指数は前月比2.2ポイント低下。「ランチ、ディナーともに顧客が減っている。
景気回復にはほど遠い」(南関東の都市型ホテル)といった厳しい声がある。

 先行き判断指数は前月比1.7ポイント低下の48.7。北海道で北海道電力が目指す電気料金の
値上げを心配する声が広がったほか、原材料価格の値上がり分を商品に上乗せしにくいとの声が
目立った。足元で進む円安については「輸出増などで前向きと評価する声はあるが、どちらかと
いえば原材料の値上がりなどを心配する意見が多かった」(内閣府)という。

 現状と先行きの指数がともに50を割り込んだのは、2012年11月以来。
この時は景気が後退から回復に向かう「谷」にあたる。4月の消費増税後、足元の景況感は
7月に好況を示す水準となったが、その後は停滞感がにじんでいる。

                           「日本経済新聞」

長期金利低下で、住宅ローンの低金利も続く。その仕組みとは?

日本の長期金利が下がり続けている。その影響は当然住宅ローンにも及ぶ。長期金利の低下は、銀行などの
金融機関が融資する住宅ローンの金利を押し下げるからだ。最近の金利の動向について、考えてみよう。

長期金利が下がっている理由とは?

日本の長期金利の指標となるのが、「新発10年物国債利回り」。新規に発行する償還期間10年の国債が
債券市場で取引される際の利回りのこと。取引量や流動性が高く、国が発行する債券なので信用度が高い
のが特徴で、市場の動向を知るうえで重要な指標となっている。

国債の利回りは、債券市場の需要と供給のバランスで変動する。買い手が少なければ債権価格が下がり
利回りは上昇する。逆に買い手が増えれば利回りは低下する。ところが、アベノミクスの「金融緩和」
で昨年から日本銀行が大量に国債を買い入れている。最近では国債が品薄になっている状態で、利回り
は下がってきている。

長期金利は、こうした金融政策や経済環境、海外の金利動向などのさまざまな影響を受けて変動するが
基本的には、景気が良くなって物価が上がる局面になれば、金利も上昇すると言われている。

長期金利は、金融機関が企業向けの融資や個人向けの住宅ローンなどの金利を決める目安になる。
長期金利が下がれば、企業の設備投資や個人の住宅購入が活発化して、経済に好影響を与えるという構図だ。

 

長期金利低下で、住宅ローンの低金利も続く。その仕組みとは?

【図1】下がり続ける10年物国債利回り(2014年1月~8月の推移)/出典:「国債金利情報」財務省

 

住宅ローンの金利がどの金利タイプも低金利な理由は?

では、住宅ローンの金利はどうなっているのだろう?

住宅ローンには、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の金利タイプがある。
半年ごとに金利が変わる変動型の金利は、短期金利に連動する。一方、「フラット35」(※1)に代表
される全期間固定型の金利は、長期金利に連動する。フラット35の金利は長期金利と連動して下がり
続けており、9月(※2)には史上最低金利をさらに更新した。

※1:住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する35年などの長期間で金利を固定するローン
※2:返済期間21年以上35年以下の融資率9割以下のタイプで最低金利が1.66%になった(金融機関に
よって金利は異なる)

固定期間選択型は、当初の一定期間だけ金利を固定するもので、当初期間が2年、3年など短いものは変動型
に近いが、当初期間が10年以上などは長期固定型に近くなる。10年の固定期間選択型では、三菱東京UFJ銀行
やソニー銀行などで9月に金利を引き下げて(※3)、各行で過去最低を更新した。

※3:三菱東京UFJ銀行では、借りはじめの金利を特に引き下げるタイプの10年固定で1.2%に、ソニー銀行
では自己資金10%以上の10年固定で1.188%になった(いずれも新規融資で最大の金利引き下げを適用された
場合)

住宅ローンの金利は、市場の長期金利の低下の影響だけでなく、民間金融機関同士の融資客獲得が激化して
低金利競争が起こっている。主力の変動型の金利は多くが金利引き下げ後0.775%を維持しているが、8月には
みずほ銀行が2年固定を期間限定(8月~10月までに申し込み)で大幅に引き下げるプラン(※4)を投入した。
これに対抗して低金利なプランを投入する金融機関も相次いだ。いまでは、どの金利タイプを選んでも極めて
低金利な状況になっている。

※4:当初2年特に金利を引き下げるタイプの2年固定で0.55%、さらにローンの50%以上を31~35年の全期間
固定型(2.0%)と組み合わせる場合に限り0.35%にするなど(いずれも新規融資で最大の金利引き下げを適用
された場合の9月金利)

住宅ローンの低金利競争は金融機関の収益を悪化させるので、消耗戦に入ったと言われるほど。とはいえ借りる
側から見れば、どの金利タイプでも超低金利なローンを選べるという好環境にある。ただし、それぞれのローン
に細かい条件が付いているので、しっかりと確認しよう。

                                 「SUUMOジャーナル」

賃貸トラブル防止に敷金ルール明文化 原状回復、経年変化含まず

 法相の諮問機関である法制審議会の民法(債権関係)部会が検討している改正要綱原案に
賃貸住宅の「敷金」に関するルールの明文化が盛り込まれていることが14日分かった。
敷金の定義や返還については現行民法に明確な規定がなく、トラブルの原因になっていた。
改正によって、退去時に借り主が家主の“言いなり”になる不合理が減ることになりそうだ。

 原案では、敷金を「賃料などの担保として借り主が家主に交付する金銭」と定義したうえで
その返還時期を「賃貸契約が終了し、物件を引き渡したとき」と規定。家賃滞納などがあれば
敷金を充てることができるとし、敷金をめぐる基本的なルールを明記する。

 部屋の原状回復義務については、「通常の使用による損耗(傷みや汚れ)、経年変化を
含まない」と限定。退去時に家主側から修繕代の差し引きを求められた際の目安となる。

 「アパートを退去したが、敷金20万円をクロスの張り替え代などで全額相殺するため返金
できないといわれた」(関東地方の30代男性)、「原状回復費用が敷金を超過する可能性が
高いと不動産会社が電話でいってきた」(東海地方の50代男性)。「国民生活センター」に
は毎年、このような相談が1万件以上寄せられている。

 同センターは「敷金に関するルールが分かりやすくなれば、消費者に有利に働くはず」と
評価する。同時に「ルームクリーニングや鍵交換の特約といった契約内容を確認することは
引き続き大事だ」と話す。

 一方、アパートの賃貸契約では保証人を立てるのが通例だが、現行民法では保証額の上限に
関する記載義務がなく、保証人は借り主の損害賠償責任を無制限に負わなければならない。
原案は、契約書に上限額を定めるよう求めることで保証人の保護をはかる。

 原案の敷金部分については判例を明文化していることもあり、部会で大きな異論はなかった
という。

 法務省幹部は「賃貸契約をめぐるトラブルを未然に防いだり、解決のための手間や時間を
省くことができる」と改正の意義を強調する。

 部会で承認されれば条文整備に入り、来年2月をめどに法制審として法相に答申。政府は
来年の通常国会に民法改正案を提出する方向だ。

                              「Yahoo Japan」

 

-夏季休暇のお知らせ-

平成26年 8月13日~平成26年 8月17日まで夏季休暇を頂きます。

よろしくお願い致します。

スカイマーク、年初来安値を更新 事業継続に「疑義」

 1日の東京株式市場で、スカイマーク株が5日連続で下落し、年初来安値を更新した。
終値は前日比22円(10.5%)安の187円とこの日の安値となった。スカイマークが前日
発表した2014年4~6月期の単独業績決算で、事業継続に「重要な疑義」があると開示
したことで、見切り売りがかさんだ。

 超大型旅客機「A380」の導入を巡り、メーカーの欧州エアバスが違約金を請求する
可能性が明らかになってから、年初来安値の更新は4日連続となった。時価総額は7月
28日比で35%減り、170億円になった。

 野村証券の広兼賢治アナリストは「疑義と開示したことで年金資金などの運用対象に
組み入れにくくなり、機関投資家の売りが加速したようだ」との見方を示した。

                            「日本経済新聞」

埼玉りそな銀、自宅賃料担保のローン 老後資金向け

 埼玉りそな銀行は8日、新しい融資商品「ゆとりのセカンドライフローン(自宅活用型)」
の取り扱いを始めた。自宅を貸し出す際の賃料収入を担保に、老後のまとまった資金を融資する。
子供と同居を始めたり、高齢者施設に入居したりする高齢顧客に対し、自宅を売却せずに生活資金
や一時金に充てられる利点をアピールする。                「日本経済新聞」

25年度住宅着工4割減=野村総研予測

 野村総合研究所は9日、2025年度の国内の新設住宅着工戸数が13年度実績
(約99万戸)に比べて4割減の約62万戸になるとの見通しを発表した。
少子化による人口減少などが響き、バブル崩壊後のピークである1996年度
(約163万戸)からは6割減となる。                               「時事ドットコム」

フラット35金利、6月横ばいの1.73%

 住宅金融支援機構は2日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の6月の
適用金利を発表した。主力の返済期間35年以下(融資率9割以下)は、取扱金融
機関の最低金利が前月比横ばいの1.73%になり、過去最低水準を維持した。
返済期間20年以下(同)の最低金利も横ばいの1.45%だった。指標となる長期金
利が低位で安定しているため。               「日本経済新聞」

返済21年以上、金利上昇=フラット35

 住宅金融支援機構は2日、325の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
(買い取り型)の4月の適用金利を発表した。主力の返済期間21年以上35年以下(融資率最大9割)
は1.75~2.43%(前月1.74~2.40%)と最低金利が9カ月ぶりに上昇。15年以上
20年以下(融資率最大9割)は1.47~2.15%(同1.48~2.14%)と最低金利が2カ月
連続で下がり、過去最低を更新した。

 最も多くの金融機関が4月に適用する金利は、21年以上35年以下が1.75%、15年以上20年
以下が1.47%。フラット35の金利は指標となる10年物国債の金利動向を反映している。
                                 「時事ドットコム」

高松の業者へ売却許可=朝鮮総連本部競売-東京地裁

 在日本朝鮮人総連合会(朝鮮総連)中央本部(東京都千代田区)の土地建物の強制競売で、
東京地裁は24日、22億1000万円で落札した高松市の不動産業者「マルナカホール
ディングス」への売却を許可する決定を出した。
一方、朝鮮総連は決定を不服として、執行抗告を東京高裁へ申し立てた。

 抗告が棄却されれば、マ社への売却許可決定が確定し、通常1カ月以内に代金納付期限が
指定され、納付されると所有権が移る。同日記者会見した同社の代理人弁護士は、「総連への
賃貸などは考えていない。明け渡してもらう」と話した。  強制競売手続きは、朝鮮総連に
約627億円の債権を持つ整理回収機構の申し立てを受け、開始された。
                               「時事ドットコム」

債権回収の協力会社として

この度、債権回収会社(サービサー)大手、エムユーフロンティア債権回収株式会社の奈良県内の
協力会社として、弊社がご指名を頂きました。

現在まで、適正に任意売却業務に取組みをさせて頂いた結果として受けとめております。
今後も任意売却案件に真摯に取り組んでまいります。

よろしくお願い致します。

期間21年以上が最低更新=フラット35

 住宅金融支援機構は4日、327の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
(買い取り型)の2月の適用金利を発表した。主力の返済期間21年以上35年以下は1.79~2.50%
(前月1.80~2.49%)と最低金利が2カ月ぶりに低下、2003年10月の開始以来最低を更新した。
15年以上20年以下は1.53~2.24%(同1.52~2.21%)と2カ月連続上昇した。
                                       「時事ドットコム」

消費税増税後はどうなる?住宅ローン控除の金額と条件をおさらい

住宅ローン控除の対象になる年末ローン残高の上限は、2014年3月末入居までの場合は2000万円で、10年間の
最大控除額は200万円だ。それが2014年4月1日以降の入居から拡充され、年末ローン残高上限が4000万円になる
10年間で最大400万円が控除されることになる。

ただし、控除額の上限がアップするのは8%の消費税がかかる物件。もともと消費税がかからない中古物件の個人間
売買の場合や、2013年9月末までに間取り変更などの契約をした新築マンションで4月以降の引き渡しでも、税率5%
の場合は年末ローン残高上限は2000万円のままだ。

また、戻ってくる所得税の額は、その年の納税額が上限という点にも注意。つまり、控除額が20万円だとしても、納めて
いる所得税が10万円なら実際の控除額は10万円ということになる。ただし、引ききれなかった場合は住民税からも控除
される措置がある。

8%の消費税がかかる新築物件、売主が事業者の中古物件を購入した場合や、リフォームをした場合で、年末のローン
残高が2000万円超、所得税と住民税の納税額が控除額を上まわる人は、住宅ローン控除拡充の恩恵を受けられるという
ことになる。

消費税増税後はどうなる?住宅ローン控除の金額と条件をおさらい

【図1】所得税が控除額よりも少なく、控除額全額を引ききれなかった場合は住民税から控除される。ただし、住民税からの控除限度額は9万7500円(消費税率が8%の場合は13万6500円)

住宅ローン控除の対象となる物件の条件は?

では、住宅ローン控除を受けるためには、どのような条件をクリアしていればいいのか、ここでおさらいをしておこう。

住宅ローンを利用して、マンションや一戸建て(建売住宅、注文住宅)を取得すると利用できる住宅ローン控除だが
中古物件の購入やリフォームの場合も適用になる。取得する住宅の種類別に、主な条件をまとめてみたので参考
にしてほしい。

<住宅ローン控除を受けるための主な条件>

■新築住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築または取得日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで住んでいること
・合計所得金額が3000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上あること
・登記簿に記載されている床面積が50㎡以上あること
・床面積の1/2以上が自分の居住用であること

■中古住宅(マンション・一戸建て)の場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・マンションなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内。耐火建築物以外は取得の時点で築20年以内。
または、一定の耐震基準をクリアしていること※
・生計を一つにする親族などからの購入ではないこと
・贈与された家ではないこと
※「2014年度税制改正大綱」に、耐震基準をクリアしていない中古住宅でも、取得後、耐震改修工事を行い
その後に入居する場合は住宅ローン控除の対象となる案が盛り込まれている。正式決定すれば、住宅ローン
控除を受けられる中古物件の範囲が広がることになる。

■リフォームの場合
・新築住宅の条件のほかに下記の条件を満たすこと
・自分で所有し居住する家のリフォームであること
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などで
あること
・工事費用が100万円以上であること
・店舗併用住宅等の場合、居住用部分のリフォーム費用が2分の1以上であること

住宅ローン控除は、最長10年間の所得税や住民税が節税できる制度。入居の翌年に、自分で確定申告をする
ことが必要なので、自分は控除が受けられるかどうかを早めに確認し、準備をしておきたい。分からないことが
あれば、最寄りの税務署に問い合わせよう。
                                        「SUUMOジャーナル」

みずほ銀行、住宅ローン金利引き下げ

 みずほ銀行は9日、住宅ローン金利について、当初期間2年と完済まで同11~35年の固定型適用金利を
いずれも引き下げる、と発表した。10日から3月末まで申し込みを受け付ける。4月1日の消費税増税をにらみ
マンションや建て売り購入予定者らの最終駆け込み需要を取り込む。
                                     「時事ドットコム」

- 冬季休暇のお知らせ -

平成25年12月29日より平成26年 1月 5日まで冬季休暇を頂きます。
今年1年お世話になりましたすべての皆様に感謝申し上げます。

素敵な新年をお迎えください。  ありがとうございました。


               株式会社アヴァンギャルド
               代表取締役 宮 本  徹

ネット専業銀行も独自の住宅ローンを投入。競争が激化!

楽天銀行が、11月21日より楽天銀行独自の住宅ローンの取り扱いを開始した。ネット専業の銀行が独自の
住宅ローンを投入する一方で、都市銀行の三菱東京UFJ銀行が11月10日よりネット住宅ローン[じぶん銀行
専用]の取り扱いを開始するなど、住宅ローンは銀行間で競争が激化している。

ネット専業銀行の攻勢で住宅ローンは低金利競争

楽天銀行はこれまで、住宅金融支援機構と提携した「フラット35」を主に取り扱ってきたが、独自の住宅
ローンを投入することで品ぞろえを増やした。楽天スーパーポイントが貯まるサービスも展開している。

ネット専業銀行では、ソニー銀行や住信SBIネット銀行なども独自の住宅ローンを提供しており、金利の低さや
保証料が不要、繰り上げ返済手数料が無料といったメリットを打ち出し、住宅ローンで存在感を示している。

一方、店頭での取り扱いが中心だった都市銀行などでも、ネット専業銀行と共同してネットのみで手続きができる
住宅ローンの提供を始めている。三菱東京UFJ銀行が、代理店となるじぶん銀行を通じてネット専用の住宅ローン
を提供するほか、三井住友信託銀行のネット専用住宅ローン(代理店・住信SBIネット銀行)などの例がある。

店舗展開をしないネット専業銀行は、そのためのコストが不要となるため、金利を引き下げるなどのメリットを
打ち出せることになる。店舗展開している銀行なども、金利を引き下げて対抗しているが、今や採算ぎりぎりの
金利水準
となっている。

各行が住宅ローンに力を入れる理由は、いくつかある。個人に貸し出す住宅ローンは金額が大きく、企業に
貸し出すローンに比べると貸し倒れリスクが低いといわれている。さらに、長期間返済する住宅ローンの口座は
給与振込やクレジットの引き落とし口座にもなり、投資運用などの口座につながる可能性もある。個人との取引
を深める意味でも積極的に契約者を取り込もうと競争が激化しているのが現状だ。

さまざまなサービスや特典付きの住宅ローンも

金利で競うことが限界となっている状況で、新しいサービスや特典で付加価値を高める動きもある。

以前からいくつかの銀行で、がん保険や返済支援保険、出産時に金利引き下げなどのさまざまな特典を
付けた「女性専用」の住宅ローンや、子どもの誕生により金利を引き下げる「子育て支援」型の住宅ローン
などを提供している。

最近では、みずほ銀行で、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」の取扱いを
始めている。共働き期間などで返済額を増額し、妻の産休や育休、子どもの大学進学などで返済額を減額する
といったことを可能にしている。

また、りそな銀行では「日照補償付住宅ローン」の取り扱いを始めている。これは、太陽光発電システムを設置
する住宅の建築や購入をする際に、その費用もローンに組み込むことができるほか、年間の基準日照時間を
下回った場合に補償金を出す、日照補償サービスを3年間提供するもの。

買い物に有利な特典を付けるケースもある。楽天銀行が楽天スーパーポイントを付けるほか、イオン銀行では
住宅ローン契約者がイオンで買い物をする際に5%割り引く特典などを付けている。また、イオン銀行の店舗では
商業施設と同様に年中無休で営業している点も見逃せない。

銀行間の競争が激化し、多種多様な住宅ローンが提供されるなか、住宅ローンを選ぶには冷静に判断する
必要がある。低金利を重視するのか、事務手数料や保証料などの初期費用を重視するのか、万一のリスク
補償を重視するのか、あるいは店頭で丁寧な相談に応じることを重視するのか。そうした自分なりの重視ポイ
ントを見極めたうえで、諸費用を含む返済プランや特典の使い勝手などを比較検討して、自分に適した住宅
ローンを選択するのがよいだろう。

                                    「SUUMOジャーナル」

転職したばかり、住宅ローンは?

Q.転職したばかり、住宅ローンは?

半年前に転職したばかりですが、住宅ローンを借りられるでしょうか。
 

A.ほとんどの金融機関が「勤続年数」を審査項目に

 

 

 

 住宅ローンは、確実に返済してもらうため、安定した収入があることが融資の条件になります。
そのひとつの目安になるのが、同一企業での勤続年数といっていいでしょう。右のグラフにもあるように
ほとんどの金融機関が審査項目のひとつに挙げています。

 以前は、「勤続3年以上」と定めているところが多かったのですが、最近は転職する人が増えていることも
あって、商品概要説明書などで年数を明記しているところは減っています。たとえば、半年前に転職した人
でも、同一キャリア上での転職で、年収も増えている人であれば、審査に合格することもあるようです。

 行き当たりばったりで転職を繰り返しているようでは、難しいでしょうが、ケースバイケースでの対応なので
ひとつの金融機関で断られても、ほかの金融機関を回ってみてください。ただ、民間ローンでは、金利引き
下げの適用条件に、「勤続年数3年以上」と定めているところがあるので、注意してください。

 なお、住宅金融支援機構と民間機関提携のフラット35では、勤続年数の定めはありませんが、転職した
ばかりの人は、同機構所定の収入証明に関する書類を入手、現在の会社の人事部などで書き込んでもらって
提出する必要があります。その上で、過去2年の所得証明書を提出、返済負担率などの条件を満たすことが
できれば、融資が可能です。

                                 「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

フラット35、4カ月連続低下=住宅機構

 住宅金融支援機構は5日、327の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」
(買い取り型)の11月の適用金利を発表した。
返済期間が21年以上35年以下は1.81~2.76%(前月1.93~2.88%)、15年以上
20年以下が1.52~2.47%(同1.61~2.56%)と、いずれも4カ月連続で低下した。
                                            
                                                                                                                    「時事ドットコム」

フラット35、3カ月連続低下=住宅機構

 住宅金融支援機構は2日、328の金融機関と連携した長期固定金利の住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の10月の
適用金利を発表した。
返済期間が21年以上35年以下は1.93~2.88%(前月1.94~2.89%)、15年以上20年以下が1.61~2.56%
(同1.63~2.58%)と、いずれも3カ月連続で低下した。
                                                            「時事ドットコム」

変動型は急減急増!目まぐるしく金利が変わる今、ローンの選び方は?

金利上昇を予測しても、金利タイプの選択は適用される金利で変わる?

まず、住宅ローン利用予定者の動向を見ていこう。「民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用予定者編】
によると、今後1年間の住宅ローン金利見通しについては、「現状よりも上昇する」という回答が57.8%と過半数となっている。

金利上昇の局面では、通常は金利を長期間固定するローンのほうが有利といわれている。金利上昇を予測する人が増えて
いるため、希望する金利タイプを見ると、「変動型」は2012年2月調査の34.8%を境に減少しており、今回は24.8%にとどまった。
一方、「全期間固定型」は36.0%、「固定期間選択型」は39.2%となっている。

次に、実際に住宅ローンを利用した人の動向を見ていこう。「金利タイプ別利用状況(2013年5月・6月期)」によると、「変動型」は
5月に借り入れた人では32.6%となり、4月の45.7%から激減したが、6月には44.6%と戻るような結果となった。これとは逆に
「全期間固定型」は、5月に借り入れた人では36.1%となり、4月の23.9%から激増したが、6月には19.9%と急減している。

その理由は、適用される金利にあると考えられる。「変動型」の金利は、都市銀行などで優遇金利を利用すれば、0.875%となり
当面はこの金利のまま推移している。一方、「全期間固定型」の代表格である「フラット35」(21年以上35年以下)の金利は
市場の長期金利の影響を受けて、上がり下がりを繰り返している。

特に2013年に入ってからは、アベノミクスにより長期金利が乱高下をしたため、フラット35の金利も下がり基調だったものが
2013年1月に上昇に転じた後、4月には史上最低金利を更新する1.8%まで下落し、6月に再び上昇するという動きを見せた。

5月では、金利上昇を懸念して、0.875%の変動型よりも1.8%(最低金利)に下がったフラット35を選ぶ人が増えていたが
6月にフラット35の金利上昇を受けて、変動型や10年の固定選択型などを選ぶ人が増えたということだと推測している。
また、6月には、三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行などが固定選択型の2年・3年タイプの期間限定キャンペーン
を行い、さらに金利を引き下げたため、6月の固定期間選択型の2年・3年の利用率も上がっている。

 

目先の適用金利だけにこだわらず、長期的な視点で金利タイプの選択を

たしかに、消費税増税前の駆け込み需要を当て込むなどの理由で、住宅ローンの金利競争が過熱している。
ネット銀行の住宅ローンの低金利に対抗して、地方銀行の一部で金利優遇キャンペーンを始めたり、都市銀行で2年・3年
ものの優遇キャンペーンを始めたりといった、低金利をウリに激しい競争が続いているのだ。

一方で、金利競争が続けば、金融機関の収益を圧迫しかねない。金利以外のサービスで顧客の取り込みを図ろうという動きも
見られる。
例えば、みずほ銀行では、ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」というサービスを8月19日
から始めた。家計に余裕がある時期は返済額を増やし、教育費がかかる時期や妻の育児休暇などの時期に返済額を減らす
ことができるというものだ。
また、新生銀行では、6月からリフォーム資金もまとめて住宅ローンで借りられるようにしている。

住宅ローンを借りれば、35年などの長期間返済し続けることになる。低金利は確かに、返済額が少なくて済む、同じ返済額で
あればより多くの額を借りられるなどのメリットがある。しかし、当初の金利が低いということだけでローンを選んでしまうと、
金利の上昇で返済額が上がるローンの場合、返済額増額の手立てがなければ最悪破綻ということも。そのときは借り換え
ればいいと安易に考えていると、借り換えの手数料が用意できない、健康や収入の面で借り換えができないといったことも
起こりうる。

誰かに勧められて10年固定を選択したら、10年後に金利が上がって、かつ子どもが大学入学を迎えて、返済額のアップに
耐えられないといった場合でも、責任は自分にある。あらかじめ自分のライフプランをよく検討し、返済額はもちろんのこと
万一のリスクにはどう対応するかまで考えて、自分に適したローンを選ぶことが大切だ。それには、金利だけでなく多くの
情報を集めて、しっかりとローンの比較検討をするといいだろう。

                                                              「SUUMO ジャーナル」

 

新卒ニート3万人超、安定的な職に就かず2割 文科省調べ

 大学を今春卒業した約56万人のうち5.5%にあたる約3万人が就職や進学をせず、その準備も
していないことが7日、文部科学省の調査で分かった。大半が「ニート」(若年無業者)とみられる。
前年の6.0%(約3万3千人)から0.5ポイント減少したが、依然として高い水準。ニートや非正規
労働者など「安定的な職に就いていない人」は約11万5千人で全体の約20%を占めた。
若者の就労支援の強化が急務となっている。

 文科省の学校基本調査速報によると、今春の大卒者は55万8853人で、卒業後に就職も進学も
していない人は全体の13.6%(前年比1.9ポイント減)の7万5928人に上った。

 このうち内定を得られないまま卒業し、就職活動を続けている人や進学の準備をしている人は
4万5158人にとどまり、残る3万770人はどちらの活動もしていなかった。家事手伝いやボランティア
従事者も含まれるが、大半がニートとみられる。内訳は男性が1万6882人、女性が1万3888人だった。

 一方、大卒者のうち37万5959人が就職した。就職率は67.3%で前年比3.4ポイント増え、3年連続
で上昇した。このうち雇用期間の定めのない正社員などとして就職した人は35万3173人(63.2%)。
前年より1万8078人増え、景気回復を裏付けた。

 非正規雇用で就職した人や就職も進学もしていない進路未決定者など、安定的な職についていな
い人は全体の20.7%(前年比2.2ポイント減)を占める11万5564人。このうち週30時間以上働く契約
社員や派遣社員などになった人は2万2786人。アルバイトなどの一時的な仕事と合わせると、非正規
で働く人は大卒者の7.1%の3万9636人に達する。

 文科省は「就職率は回復基調にあるが、リーマン・ショック前の水準には戻っていない。安定的な職に
就けない大卒者が5人に1人いる状況は改善すべき課題だ」としている。
                                                 「日本経済新聞」

年金給付額の減額で3年後の負担はどうなる?

 物価が上がり、電気代も上がり、社会保険料も上がる中、今年10月からは、年金給付額が3段階で減額されます。
年金の支給額が下がるのは、過去に物価が下落したにもかかわらず、当時の自公政権が景気に配慮し、物価下落に
応じて年金支給額を下げなかったかっために本来の額よりも払いすぎていて、これを解消するためです。

 今年10月にマイナス1%、消費税が5%から8%に上がる来年4月にマイナス1%、そして再来年4月にマイナス
0.5%となります。ちなみに、消費税が8%から10%になるのは、同年10月から。

 これによって、どれくらいもらえる金額が減るかと言えば、2012年の標準世帯の年金額は277万1300円ですから
これが2015年には270万2600円となり、6万8700円も減ります。ただし年間所得が77万円以下の低所得者層に
対しては、保険料の納付期間に応じて月額最大5000円の給付があります。

 加えて、日銀が2年で物価上昇2%を目指しているので、これが達成されると1年で1%の物価上昇。総務省の家計
調査では、60歳以上世帯の消費支出は307万円なので、3年で3%上がるとすると9万円の負担増になります。
ところが、年金は2004年の年金改革でマクロ経済スライドが導入され、物価が1%上昇しても、年金は0.1%しか
上がらないことになっているので1万円しか増えません。差し引き8万円が負担増となり、減額される約7万円にプラス
されると、実質的には収入が15万円減るのと同じことになります。

 これは、年金だけの話で、ここに消費増税や社会保険料、電気代の上昇などが加わってくると、手取りの目減りは
年間30万円を超えることになり、お年寄りがお金を使わないという現象が起きてくるのではないかと不安です。
                                                      「朝日新聞デジタル」

住宅ローンの保証料とは?

Q.住宅ローンの保証料とは?

 住宅ローンを借りるとき、保証料がかかるそうですが、これはどういうお金ですか。

 

A.保証会社に返済を保証してもらう費用

 保証料というのは、保証会社に返済を保証してもらうための費用。住宅金融支援機構と民間金融
機関提携のローンであるフラット35のように、保証料無料の住宅ローンもありますが、メガバンクを
はじめ、多くの金融機関では、この保証会社に支払う保証料と事務手数料の負担が必要になります。
保証料を支払って保証会社の保証を得ることで、万一返済できなくなったときには、金融機関は利用者
に代わって保証会社に残高の弁済を求めることができます。金融機関のリスクは小さくなるので、利用者
は別途保証人を付ける必要がなく、住宅ローンを借りやすくなります。ただし、利用者の返済義務がなく
なるのではありません。

 この保証料には、借り入れ時に一括して支払う外払い方式、毎回の返済に上乗せして支払う内払い方式が
あります。外払い方式の保証料は返済期間によって異なります。メガバンクなどでは融資額3000万円で
35年返済だと約60万円からとしているところが多いようです。融資額1000万円なら、その3分の1に。
その人の条件によって、それより高くなることもあります。これに対して、内払い方式は毎月の返済額に上乗せ
して支払っていく方式なので、当初の何かと物入りな時期の負担が軽くなるというメリットがあります。しかし
通常は当初に一括払いする外払い方式に比べて、保証料負担の総額は多くなってしまいます。このため
ほとんどの金融機関では総額の負担が軽くなる外払い方式を利用する人のほうが多いようです。

                                            「暮らしラボ 読売新聞朝刊」

40歳未満、持ち家比率低下=住宅ローン重荷に-国交白書

 国土交通相は2日の閣議に、2012年度版国土交通白書を報告した。
白書は住宅ローンの負担が重くなっている傾向から40歳未満の持ち家比率が低下し
民間賃貸住宅に住む割合が増加していると指摘。国交省は、良質な賃貸住宅の供給
支援などが必要だとしている。 今回の白書は「若者の暮らしと国土交通行政」をテーマに
設定した。年代別の持ち家比率や、可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合などを分析した。
 1983年と2008年で比較すると、持ち家比率は30代で53.3%から39.0%に、30歳未満で
17.9%から7.5%にそれぞれ低下。逆に、40歳未満の民間賃貸住宅に住む割合は39.7%
から59.7%に上昇している。 一方、30代の可処分所得に占める住宅ローン返済額の割合は
年収の減少などにより89年の13.2%から09年は19.8%に上昇した。この間、30代のローン
返済割合は全世代平均を上回る水準で推移しており、白書は持ち家比率低下の一因になって
いるとみている。
                                            「時事ドットコム」

住宅ローン金利、3カ月連続上昇=10年固定1.65~1.7%-大手銀行

 三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手銀行は28日、7月から適用する
住宅ローンの金利を引き上げると発表した。主力の10年固定型の最優遇金利は
0.05~0.1%上昇し、三菱東京UFJ、三井住友、りそなが年1.7%、みずほが
年1.65%となる。長期金利の上昇基調を踏まえた措置で、引き上げは3カ月連続。 
各行は「変動型」を1%未満に据え置く一方、三菱東京UFJは15、20年固定型でも
それぞれ0.1、0.15%引き上げる。みずほも5~20年で0.05%引き上げるが、
三井住友は11~35年を0.07%下げるなど対応が分かれた。 一方、三井住友
信託銀行は10年固定型を年1.45%に据え置く。三大銀が6月に年0.6%に下げた
3年固定型も年0.55%に引き下げ、5年固定型でも1%を切る水準にして魅力を高めた。

                                            「時事ドットコム」

住宅現金購入に給付金検討、消費増税に対応

 政府・自民党は、2014年4月からの消費税率引き上げに合わせ、住宅ローンを活用せず現金で
住宅を買った人にも給付金を支給する方針を固めた。

 給付の対象者は、退職金で住宅を買った中高年層などに絞ることで「富裕層優遇」とならないようにする。
 6月中には給付対象者の年収や具体的な給付額などの制限を詰める。
 政府は消費税引き上げに伴って、住宅ローン減税を拡充することを決めている。住宅ローンを使って
住宅を購入した場合の給付金は「年収600万円以下」の人が対象となる見通しで、支給額は数十万円
程度となる方向だ。

 一方、住宅購入者の約2割はローンを組まずに現金で住宅を購入している。中高年が退職金を元手に
新築住宅を購入するケースのほか、戸建て自宅を売却してマンションに買い替える例も増えている。
今回の措置は、現金で住宅を新築したり、買い替えたりする人にも給付対象を広げ、消費増税が住宅市況を
冷え込ませないようにする狙いがある。
                                                        「読売新聞」
 

3大銀、住宅ローン金利引き上げへ=0.2%程度―2カ月連続

 三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3大銀が、6月適用の「固定型」住宅ローンの
金利を最大0.2%程度引き上げる方針を固めたことが29日、明らかになった。指標となる長期金利
の上昇に伴う措置で引き上げは2カ月連続。
 安倍晋三首相の経済政策「アベノミクス」の第1の矢となった日銀の新金融緩和は、円安・株高を
演出している。ただ、その一方で、国債市場は落ち着かず、庶民の一生の買い物を支える住宅ローン
があおりを受けている形だ。
 3行は市場実勢に応じて、主力の10年固定型の最優遇金利を0.2%程度上げ、年1.6%前後と
する方針だ。月内に順次発表する。過去最低だった昨年12月水準(1.3%台)に比べ、約0.3%の
上昇となる。
 しかし、各行は、借入時の金利が相対的に低い「変動型」を、実質1%程度に据え置く見通し。
利用者は新規契約や借り換えの際に、慎重に検討する必要がありそうだ。 

                                                    「時事通信」

-GW休暇のお知らせ-

平成25年 5月 3日~平成25年 5月 6日までゴールデンウィーク休暇を頂きます。

よろしくお願い致します。

日本ウエブ印刷が民事再生法申請 関西では今年最大の破綻

 信用調査会社の東京商工リサーチによると、関西の有力印刷会社である「日本ウエブ印刷」が17日
大阪地裁に民事再生法の適用を申請、同日保全命令を受けた。負債総額は88億3000万円で、関西
では今年最大の経営破たんだという。

 日本ウエブ印刷は昭和40年設立で、本社は大阪市鶴見区。資本金は8900万円で社員数は240人。

 雑誌からチラシ、ポスターまで業務用印刷物に強い総合印刷事業者。グループの「オークプリント」や
「東京日本ウエブ印刷」などを吸収合併し、売上高は100億円を超えていた。しかしリーマン・ショック後に
受注が低迷。赤字経営となり、資金繰りがひっ迫していた。             「SANKEI EXPRESS」


 

昨年度の退職700人超=1.5倍に増加「東京電力」

 東京電力の2012年度の自主退職者が約710人となり、11年度(465人)比で約1.5倍に増加したことが15日
明らかになった。経営の先行きをめぐり将来への不安が影響していることに加え、収入の減少も退職に拍車を
掛けているとみられる。
 自主退職者の内訳をみると、11年度は30歳以下が半数を占めたが、12年度は40代など中堅社員にも退職
の動きが広がった。部門別では経営の中心となる企画部門のほか、営業部門や原子力部門の退職者が多かった。
                                                           「時事通信」

4月からパート労働契約に新制度

 4月から、労働契約法が改正され、1年更新のパートなどでも通算で5年以上勤めていれば、申し込んで
無期労働契約に転換できるようになりました。雇用には、1年契約などの有期労働契約と、ずっと働ける無期
労働契約があり、無期労働契約なら順調にいけば定年まで働けるし、途中で解雇される場合も、不当解雇だと
裁判所などに訴えることもできます。また、働ける期間があらかじめ決まっている有期労働契約は、不合理な
労働条件を押し付けられやすいですが、無期労働契約と差を付けることも禁止されました。

 申請して無期労働契約になれるのは、この4月1日以降に5年以上更新しながら働いた場合。たとえば
今年から1年更新で5年間働いていたら、契約が更新した6年目から適用されます。ただし、6カ月以上労働の
空白期間があると、クーリングと言って空白期間よりも前に働いたぶんは、計算に含めてもらえません。
たとえば、1年更新で4年間働いたけれど、5年目に更新されずに、働かないブランクの期間が7カ月あったとしたら
新たに更新で5年間働かないと無期契約に転換することはできません。せっかくの法律ですが、ある意味ザル法
となりそうです。

 現在は、週30時間(正社員の4分の3)以内で働いていて、年間の収入が130万円未満なら、サラリーマンの
妻は夫の扶養で自分は一銭も払わなくても厚生年金、健康保険に加入していることになっています。

 ただ、平成28年10月以降は、労働時間が週20時間以上、月8万8000円(年間106万円)以上、勤務期間が
1年以上だと、自分が勤める会社の厚生年金、健康保険に加入しなくてはならなくなります。この制度は、当初は
従業員501人以上の企業が対象ですが、3~4年後には、中小企業にも拡大されていく可能性があります。

 パートの働き方も、徐々に変わってきそうなので、注意しておきましょう。
                                                   「朝日新聞デジタル」

東電、除染費用105億円余未払い 国が請求、立て替え

環境省が放射性物質汚染対処特別措置法に基づいて東京電力に請求した福島第一原発事故による
除染費用149億円のうち、補助金や調査費など少なくとも105億5千万円分が未払いになっている。
環境省は業者への立て替え払いを済ませたが、特措法では負担対象があいまいなことから東電側は
支払う意思を示していない。

 除染費用は2012年度予算で3721億円、13年度予算案でも4978億円が計上され、今後、数兆円
規模になる見通し。環境省は支払い期限を区切っていないため延滞金は発生しないが、東電がこのまま
支払いを拒めば最終的に税金で穴埋めすることになりかねない。

 環境省は特措法に基づき、昨年11月16日に水・大気環境局の小林正明局長名で東電の広瀬直己
社長に対し、12年8月までの除染関連費用として76億円を請求。内訳は、福島県11市町村の原発
周辺で国が実施した「除染特別地域」の除染費用17億円、自治体が実施した「除染実施区域」の除染
費用への補助金24億円、除染対象の住宅数や放射線量に関する事前調査費19億4千万円、除染の
啓発・広報費9億6千万円などで、「今後も全額を順次、請求する」と通告した。
                                                「朝日新聞デジタル」

中国太陽電池最大手が破産=サンテック、市況悪化で

 【上海時事】新華社電によると、中国江蘇省無錫市の中級人民法院(地裁)は20日、太陽電池中国最大手の
尚徳太陽能電力(サンテックパワー)の破産手続きを開始することを決定した。過剰供給に伴う市況の悪化や
中国製太陽電池パネルに対する米国の反ダンピング(不当廉売)関税導入などを受け、同社の経営は急速に
悪化していた。
 同社のキング最高経営責任者(CEO)は声明で、「再建計画は評価作業中だが、顧客には引き続き高品質の
製品を供給する」と強調。今後は地元当局主導による再建が図られる見通し。
                                                         「時事通信」

                                                    

平成の徳政令」3月末で終了 被災地の連鎖倒産に恐々

 中小企業の借金の返済負担を減免する"平成の徳政令"、中小企業金融円滑化法が3月末に終了する影響で
「地元企業の連鎖倒産が起こるのではないか」との懸念が東日本大震災の被災地で広がっている。
円滑化法終了後も、国は「金融機関が中小企業を支援するスタンスは変わらない」としているが、抜本的な代替策は
講じられていない。被災地の多くの中小企業は「金融機関の姿勢が厳しくなり、経営に悪影響が出る」と頭を抱えている。

【白川日銀】いったい何だったのか 築き上げた莫大な負の遺産

 「すぐに返済しなければならないのか」。仙台市内で中小企業のコンサルタントをしている30代の男性に、地元の
建設会社から相談が寄せられた。昨年末、政権復帰した自民党が円滑化法を延長しないとの方針を示した直後のことだ。
建設会社は、2008(平成20)年のリーマン・ショックと一昨年の震災の影響をまともに受け、円滑化法の適用で毎月の
返済額減免を受けていた。男性は建設会社に「国は支援姿勢が変わらないとしている。金融機関と話し合って、返済計画
を検討しましょう」と促した。

 しかし、男性は「金融機関が円滑化法から解放される以上、この建設会社の返済条件緩和がいつまで続くかは不透明」
と指摘。「国による根本的な代替策が見えてこない。被災地では円滑化法の適用を受けていない企業にも『取引先が適用を
受けていれば、うちにまで影響が出る』との疑心暗鬼がある」と話す。そもそも、被災地では、"3年目不況"がささやかれてきた。
というのも、阪神大震災後、兵庫県内の倒産企業は2年目の平成8年度に488件だったが3年目の9年度には609件と
急増したからだ。

 各種の支援制度が、震災後2年で切れたことが遠因とみられる。加えて円滑化法が終了する。
帝国データバンク仙台支店によると、調査に回答した東北の企業606社のうち、円滑化法を適用したのは9・1%で
全国(7・5%)より高水準。また、適用企業55社の半数近い27社が「金融機関の姿勢が厳しくなる」と懸念。被災地は
戦々恐々としている。自治体にできることは限られる。
宮城県の担当者は「自治体は金融機関を直接指導できる立場にない。県の融資制度にも限りがありすべての受け皿は
用意できない。影響がどのくらい出るかは未知数」と悩みは深い。
                                                              「産経新聞 」

住宅購入後に離婚! 住宅ローン返済や住宅の名義はどうなるの?

二人でそれぞれに住宅ローンを組んだ場合は注意!名義変更は難しい

夫婦がそれぞれに住宅ローンを借りていて、返済中に離婚してどちらかが出ていく場合、もう住まない家の住宅ローンを
払い続けるなんて釈然としない。当然、その家に住み続ける人に住宅ローンの名義を変更したいはずだ。
「そのためには、借入先の金融機関からの承諾が必要。そして簡単に承諾されるものではありません」と杉田さん。住宅
ローンを貸すときに、金融機関は物件だけでなく、借りる人の信用力や返済能力に基づいて審査し、融資をしたからだそう。
二人がそれぞれに借りたローンを、離婚するからといって、どちらか1人の名義に変更するのは難しそう。「新規にローンを
借り入れて、家を出る人の住宅ローンを一括返済する『借り換え』という手段もあります。名義変更をするにしても、借り換え
をするにしても、返済を続けるほうに、返済を継続できる返済能力があることが前提です。また、事務手数料などの諸費用が
かかること、離婚協議書などの提示が必要になる場合もあります。必要な費用や書類、その他の条件を細かく確認しておくと
いいでしょう」

住むのは元妻。返済するのは元夫。一括返済を求められることも!

もともと夫だけがローンを借りて購入した家。離婚後、元妻がそこに住み続け、元夫が残ったローンを返済し続けるというのは
問題ないのだろうか。
「住宅ローンを借りている金融機関との契約がどうなっているのか、という点に注意が必要です。住宅ローンは原則、『借りる人
本人が所有し、本人や家族が住む為の住宅の購入等』に使い道が限定されています。離婚して元妻だけが住んでいる状況では
この条件を満たさなくなります。契約書に『対象不動産の使用目的や用途を変更したときには、一括返済を請求できる』といった
条項があれば、一括返済を求められる可能性があるのです」
とはいえ、この一括返済、絶対に求められるということでもないよう。
「以降の返済に問題がないと金融機関が判断すれば、出ていった元夫の返済継続が認められることもあります」

慰謝料がわりに名義も変更。滞納すると住めなくなるかも

離婚後、元夫がローンを返済している家に、元妻が住み続けている場合、慰謝料がわりに名義も元妻のものに、という
ケースは認められるのだろうか。
「これも、金融機関との契約内容に注意が必要です。住宅ローン契約書には『担保となった土地等の名義を変更する場合
事前にその金融機関の承諾を得なければならない』といった主旨の条項があるのが一般的です。そして、この承諾も簡単に
得られるものではないと考えておいたほうがいいでしょう」
また、仮に名義変更ができたとしても抵当権が消えるわけではない、というところに注目したい。
「仮に、ローンを返済している元夫が滞納して、金融機関に抵当権の行使をされてしまうと、元妻の名義になっていたとしても
その家を手放さなければならなくなる可能性があります」

ローン返済中に、「返済する人が出ていく」「返済していない人への名義変更をする」などを考える際には、金融機関との契約を
無視することはできない。契約内容をよく確認し、必要な場合には早めに金融機関に連絡・相談することが大切だ。 またローンを
完済してから名義変更をしたり、売却したうえで財産分与するなど、さまざまな方法がある。自分たちの場合はどんな選択肢が
あるのか、ベストな方法はどれか、弁護士など専門家の協力を得ながら進めていくのが望ましい。

※この記事は、住宅ローンの残っている不動産の分与等に関する一般的な解説を目的としています。個別の具体的な事例に
ついてのアドバイスを行っているわけではありませんのでご注意ください。           「スーモジャーナル」

金利が上がると、変動金利の住宅ローンはどうなるの?

 景気が回復してくれるのはうれしいけれど、そのために金利が上昇すると、住宅ローンなど大きな借金を抱えている
人の中には、負担が増えるケースも出てきます。

 住宅ローンの中でも、金利が上昇すると予想外のリスクが発生するのが、変動金利型の住宅ローンです。

変動金利型の住宅ローンは、半年に一度ずつ金利が見直されます。たとえば、当初の金利が1%だったとしても
半年後に金利を見直した時に市場金利が急激に上がっていて2%だったらローン金利も2%になります。

 そうなると、そのぶん返済額も増えそうな気がしますが、実は変動金利型の住宅ローンには5年間は返済額が
変わらないというルールがあります。

 たとえば、3000万円を30年ローンで借りたとすると、当初1%なら月々の返済額は9万6500円ですが、借りて
すぐに2%の金利になると、返済額は11万1000円になります。ところが、5年間は当初の返済額が変わらないと
いうルールがあるので、返済額は9万7000円ということになります。

 では、この差額の1万4500円は、どうなるのでしょうか?
 そのぶんは、オマケしてくれるというならうれしいのですが、そうではなく、なんと、未収利息として元本に繰り
入れられるのです。

 つまり、銀行が言う通りに滞り無く住宅ローンを払い続けているのに、金利が急上昇して未収利息が増え3000万円
借りて月々しっかり返済していたにもかかわらず、いつの間にか元金が3000万円以上になってしまっているということも
あるのです。

 こうしたことを防ぐには、借りた後にできるだけ繰り上げ返済して元金を減らしたり、金利が急激に上昇してきたら
固定金利に切り替えることが必要です。固定金利なら、どんなに金利が上昇しても、借入期間内に未収利息が発生する
ということはありません。                                                                                    「朝日新聞デジタル」

住宅ローン減税、4年延長=年間最大40万円に拡充

 政府・与党は22日、消費増税に伴う住宅購入支援策として、2013年末に期限が切れる住宅ローン減税を
4年間延長し、減税額を現行の2倍となる年間最大40万円に拡充する方針を決めた。24日にまとめる13年度
与党税制改正大綱に盛り込む。
 住宅ローン減税は、所得税・住民税の税額から、住宅ローン残高の一定割合の金額を控除する制度。
14年4月に消費税が8%に上がると住宅購入者の負担が重くなるため、来年度税制改正の議論の中で軽減策
を検討していた。
 新制度の対象となるのは14年4月以降の入居者。減税期間は10年間で、減税額は最大400万円になる。
当初、延長期間は5年とし、年間減税額を入居年ごとに段階的に縮小する方向で検討していたが、政府・与党内
で調整した結果、減税額を毎年最大40万円で維持する代わりに期間は短縮することにした。
                                                        「時事ドットコム」

住宅ローン減税5年延長へ=上限、最大年50万円

 政府・与党は13日、消費増税に伴う住宅購入支援策として、2013年末で期限が切れる住宅ローン減税を
5年程度延長する方針を固めた。また、延長後の減税額の年間上限を現在の20万円から最大で50万円に
引き上げる方向で調整している。詳細を詰めた上で、24日をめどにまとめる13年度与党税制改正大綱に
盛り込む方針だ。
 住宅ローン減税は、住宅ローン残高の一部に相当する金額を所得税と住民税から控除する形で減税する制度。
まず所得税から控除し、所得税で控除し切れなかった分を住民税から控除する。もともとは最高で年間50万円
減税していたが、段階的に年間20万円まで引き下げられ13年末に期限が切れる予定だった。
 しかし、14年4月から2段階で実施が予定されている消費増税時の住宅購入支援策は今回の税制改正の
焦点の一つとなっていることから、政府・与党は住宅ローン減税の延長、拡充が必要と判断した。 
 政府・与党はこのほか、現在は年間で9万7500円に上限が設定されている住宅ローン減税の住民税からの
控除枠を拡充する方針を固めた。中低所得者は一般に所得税よりも住民税の課税額が多く、住民税控除分の
上限を拡充することで中低所得者も住宅ローン減税の恩恵を十分受けられるようにする。
 ただ、地方税である住民税の控除額が増えると地方自治体の減収につながる恐れがある。 そのため
地方特例交付金により減収分を補填(ほてん)するなどの対応策が検討されている。

                                                        「時事ドットコム」

景気回復の一方で長期金利上昇に注意も

安倍首相の経済政策“アベノミクス”に株式相場が活気づき、年明け早々、株価は高値引けとなり、市場の雰囲気も
明るくなってきました。明るい年明けとなったことは喜ばしいことですが、いっぽうで、景気回復を受けて長期金利が
上昇し始めているので注意も必要でしょう。

 経済対策として公共事業を拡大するために国債を大量に増発することが予想されるので、これによって国債の価値
の希薄化が起き今より高い金利を付けないと売れなくなるというような思惑が働いているので、金利が上昇しているのでしょう。

 金利が上昇すると、借金がたくさんある国の財政状況は苦しくなります。同じように、借金がたくさんあるご家庭の
支払額も、増える可能性があります。特に、長期金利が上がると、住宅ローン金利なども上がるので、住宅ローンを
借りているご家庭にとっては、ローンの支払いへの影響が懸念されます。実際に、年明け7日には、住宅金融支援
機構が長期固定ローン「フラット35」の1月の適用金利を4カ月ぶりに上げることを発表しています。住宅ローンの
金利は、今は自動的に長期金利に連動していくのではなく、各銀行の思惑の中で決められる部分もあるので、
銀行によってまちまちです。ただ、長期金利を基本にしていることは変わりありません。

 では、金利が1%上がると、住宅ローンの返済額はどのくらい増えるのでしょうか。

 新規で3000万円のローンを、30年返済で組むとしましょう。この場合、金利が3%なら月々の返済額は12万6481円
ですが、金利が4%だと月々14万3224円。その差、1万6743円ですから、家計にとっては大きいでしょう(ボーナス返済
はゼロとして)。ただし、長期金利が上がったと言っても、昨年末から今年にかけての上昇は0.15%程度なので、まだ
慌てるほどの水準ではありません。
                                                                                     「朝日新聞デジタル」

-謹賀新年-

あけましておめでとうございます。

本年も皆様にご満足頂けますよう業務に取り組んでまいります。

何卒よろしくお願い申し上げます。

-冬季休暇のお知らせ-

平成24年12月27日(木)~平成25年 1月 6日(日)まで冬季休暇を頂きます。

本年もお世話になり、誠にありがとうございました。

素敵な年をお迎えください。

三菱電機、773億円返納へ=防衛装備品、衛星開発で水増し

 防衛装備品の調達をめぐり、三機が過大請求を繰り返していた問題で、防衛省は21日過払い金
が248億円に上ると発表した。不正は内閣衛星情報センターが発注した情報収集衛星の開発などでも
行われており、同社は違約金や延滞利息を合わせた返納額が総額773億円に上る見通しを示した。
 返納額は1998年に水増しが発覚したNCの318億円を上回り、過去最高となる見込み。防衛省は
「容疑者の特定が困難」などの理由から刑事告訴は見送った。
 三機の山西健一郎社長は記者会見を開き、「重大な反則行為を発見できず深くおわびする」と謝罪。
自らを月例報酬6カ月分の減給とする処分を発表した。
 過払い金は、防衛省分が248億円、同センター、宇宙航空研究開発機構、情報通信研究機構が計71億
円など。いずれも過払い金と同額か、2倍程度の額を違約金として求める方針で、最終確定には1~2カ月
かかる。防衛省は返納後に指名停止を解除する。                     「時事ドットコム」

12年の年間貿易赤字、過去最大に すでに6兆円超

 2012年の輸出額から輸入額を差し引いた貿易収支額は比較可能な1979年以降で過去最大の赤字
になる公算が大きくなった。財務省が19日発表した11月の貿易統計(速報、通関ベース)によると、貿易
収支は9534億円の赤字で、1月から11月までの累計赤字額は6兆2808億円になった。通年でこれまで
最大の赤字だった1980年(2兆6129億円)をすでに大きく上回っている。昨年は東日本大震災の影響で
31年ぶりに赤字を記録した。                      〔日経QUICKニュース(NQN)〕

震災関連破綻、1000件に=倒産は「阪神」後の4.4倍

 東京商工リサーチによると、東日本大震災の影響で経営破綻した企業が19日、1001件に達した。
内訳は倒産が968件、事業停止や破産準備などが33件。阪神・淡路大震災の発生1年8カ月後と比べ
倒産件数は約4.4倍に上った。
 東京商工リサーチは「津波の被害が広範囲にわたったことに加え、取引先など間接的な倒産が
全国に広がった」(情報本部)と分析。中小企業の借入金返済を猶予する中小企業金融円滑化法が
来年3月末で期限切れとなることを踏まえ、同社は今後の倒産動向などを注視している。
 破綻企業を業種別にみると、製造業が246件で最多。宿泊業・飲食店などサービス業が235件、
卸売業188件、建設業147件、小売業78件となっている。               「時事通信」

「日本直販」が民事再生法を申請 負債175億円

 通信販売大手の「日本直販」を運営する総通(大阪市中央区)が9日午後、民事再生法の適用を大阪地裁に申請した。負債総額は約175億円。テレビショッピングのパイオニア的存在だったが、最近はヒット商品に恵まれず、インターネット通販業者の台頭で収益が悪化していたようだ。同日、債権者へ説明する。

 同社は、昭和36年にペン習字の通信教育事業として創業し、47年に通販事業に参入した。

 民間信用調査会社の東京商工リサーチによると、総通は、庭木の手入れに使う最大3メートル伸びる「高枝切りばさみ」、掃除機の先につけて、細かいゴミ掃除に便利な「スーパーはぼき」などのヒット商品を連発し、業績を拡大した。

 しかし、平成4年に新社屋を建てて負債が膨らんだほか、最近はヒット商品を生み出すことができず、ネット通販に押されて業績が悪化していた。

 同社の資本金は1千万円で、平成23年9月期の売上高は249億5千万円。従業員数は207人。

 民放テレビ各局では主に平日午後の時間帯で日本直販名義でCMを放映。民放FM各局では総通名義でラジオショッピング番組を放送している。

 日本直販の通販業務は、東証一部上場のトランスコスモス(東京都渋谷区)が、スポンサーとなり継続する方針で協議している。

                                                                    「Yahooニュース」

"BBS"のワシマイヤー社が会社更生手続き


 福井県福井市にある、自動車用鍛造ホイール製造メーカーであるワシマイヤー社が26日、福井銀行から会社更生法の適用を申し立てられ、保全管理命令を受けたと発表した。

 ワシマイヤー社は、1968年に日本初のドイツ外資会社メーカーとして誕生した日本マイヤー社を設立。ドイツのBBS社との提携により、鍛造アルミホイール、およびマグネシウムホイールを製作。2011年には逆にドイツBBS社を買収し、BBSブランドのホイールを生産してきた。

 BBS製のホイールはその高いクオリティとメッシュタイプのデザインにより世界中のファンに愛されているほか、多くの高級自動車メーカーが純正採用したり、オプションとしてカタログに掲載。福井の中核産業のひとつとして、BBSブランドのホイールは世界的な知名度を保ってきた。

 F1でもBBSの鍛造マグネシウムホイールは多くのチームが採用しており、近年までフェラーリが採用していたほか、今季はメルセデスAMGペトロナスやフォース・インディア、ケータハム、マルシャなど多数のチームがBBS製のホイールを採用している。

 今回の会社更生手続きはワシマイヤー社が属する小野グループのうち、ワシ興産株式会社、ワシマイヤー株式会社、株式会社アサヒオプティカルの3社に適用されるが、保全管理人に就任した新保克芳弁護士は小野グループのホームページで『「事実上の倒産」などと報道されることもありますが、これまで通り事業を続けながら再建を図っていく手続ですので、事業を停止し、会社を清算してしまう破産手続とは全く異なります」としている。

 今後ワシマイヤー社はホイールの製造を続けながら、会社の再生を進めていくことになりそうだ。   「Yahooニュース」

あおぞら銀"猶予"の行方 異例の返済計画

 
 政府から注入された公的資金を分割返済する計画を打ち出した、あおぞら銀行の動向に金融業界が注目している。これまで資本増強と引き換えに引き受けた優先株を議決権のある普通株に転換してきた政府が、今回に限って転換期限を先延ばしする異例の対応を取ったからだ。

 あおぞら銀の筆頭株主の米投資ファンド、サーベラスは保有株式を売却して早期に資金を回収する意向だが、返済が滞れば、"特別待遇"への批判が出かねない。すでに期限通りに普通株に転換された大手行もあり、政府の公的資金回収の進め方にも疑問符が付きかねない。

 「公的資金の返済は国民や納税者、政府などとの公約だ。これで、12年以上前に注入を受けた公的資金の完済に向けた道筋を付けることが可能になる」

 あおぞら銀のブライアン・プリンス会長は、9月27日の臨時株主総会で公的資金の返済計画が承認されたのを受け、同日の記者会見でほっとした表情をみせた。返済計画は、政府が保有する優先株の普通株への転換期限が2022年6月まで大幅に延長されたのがポイント。返済できなければ、本来は今年10月3日から政府による普通株への強制転換が始まり、経営に対する国の影響力が強まるはずだった。

 このため、あおぞら銀は金融庁やサーベラスなどと返済方法を調整。政府が転換期限を先送りする代わりに、あおぞら銀が分割払いで着実に返済を進める枠組みで折り合った。具体的には、あおぞら銀が減資を行い、資本金の一部を「その他資本剰余金」に振り替え、公的資金の返済原資を確保。2276億円の公的資金を22年までの10年間で分割返済する。まず10月に優先株の一部を買い戻して227億円を返済。残りはその他資本剰余金を原資とする「特別優先配当」で毎年約205億円ずつ返すプランだ。

 「決め手になったのは、資本の質の高さと株主構成」。あるアナリストは、異例の返済計画が政府のお墨付きを得た背景をこう指摘する。あおぞら銀の連結自己資本比率は今年6月末時点で18.69%と、他の公的資金注入行に比べて高く、減資などの思い切った資本政策を打てる余地があった。さらにサーベラスが議決権の5割強を握り、株主総会での承認を得やすいという事情もあった。ただ課題もある。今回の計画は自己資本を維持するためにも返済の期間中、年間350億円の連結最終利益を確保する必要がある。12年3月期の最終利益は463億円、13年3月期も400億円を見込むなどハードルは高くないようにも映る。

 だが、足元では、世界経済の減速を背景に国内の景況感が悪化しており、「最終利益350億円を出し続けるのは決して容易ではない」(アナリスト)との見方も出ている。返済計画の実行を担う馬場信輔社長は「リテール(小口金融)ビジネスや主に中堅・中小企業向けの法人営業を強化し、顧客や取引先の数を増やす」と語るが、どう具現化するかが厳しく問われる。一方、分割返済の成否は、政府の今後の公的資金回収の試金石にもなる。政府が1998年から2003年にかけて金融機関に注入した累計12兆3869億円の公的資金は、メガバンクなどが全額返済したものの、現在も1兆5974億円が未返済のままだ。

 政府による公的資金注入額の約4分の1に当たる8716億円が今も残る、りそなホールディングス(HD)。同社は03年に注入を受けた優先株4500億円分について今後の利益を蓄積して返済する予定だ。「返済原資はある程度、計画を上回ってたまっている」(檜垣誠司社長)として、15年度をめどとしてきた返済時期の前倒しに意欲をみせているが、残りの優先株1600億円と普通株2616億円は、早期返済の明確な道筋が見えていない。

 三井住友トラストHDと新生銀行は、政府が予定通り優先株を普通株に転換したものの、株価の低迷で、株式売却による資金回収のめどが立っていない。あおぞら銀に対する異例の転換期限先送りは「普通株に転換すると、国民の税金の回収がぐっと遠のく。そうなった三井住友トラストHDや新生銀のケースを踏まえて確実な返済を促すのが狙い」(大手銀行幹部)とみられ、政府にとっては起死回生の公的資金回収策だ。

 それだけに返済計画が滞るようなら、資金回収の出口は再び厚い雲に覆われることになり、金融行政や公的資金注入行の収益計画に対する信頼に傷が付くことになる。                                                            「SankeiBiz」

日本セルカなど2社が自己破産=負債計71億5000万円

 帝国データバンクの5日発表によると、日本セルカ(東京)と関連会社のアイベックス(同)が同日、東京地裁に自己破産
を申告した。負債額は合わせて71億5000万円。                                【時事ドットコム】

競売における落札価格が下落の傾向

東京都豊島区にあるエステートタイムズによれば、不動産の競売落札価格が、下落傾向であるという。
2012年上半期の「不動産競売統計(期間入札)」では落札率が90%前後と高いにも関わらず、その傾向があるとのこと。

落札価格売却基準価額に対する乖離率の中央値は1.37(同0.08ポイント下落)、特に東京都では中央値が1.29で0.09
ポイントも下げている。さらに東京に限らず、全地域で下落している。また1物件に対する入札の本数も1都3県すべてで
減少しており、東京都では2010年上半期11.1本の時点より2.7本減少の8.4本となっている。

機関入札物件数は、前年同期比8%減の5280件と、2011年下半期とほぼ同数であった。

                                                             【朝日新聞デジタル】
 

ギャンブルで数千万円借金=都住宅公社汚職・警視庁

 東京都住宅供給公社の発注工事をめぐる汚職事件で、収賄容疑で逮捕された同公社住宅計画部長の富永勝郎容疑者(58)が
ギャンブルで計数千万円の借金を抱えていたことが11日、捜査関係者への取材で分かった。 警視庁捜査2課は、富永容疑者が
「入沢工務店」社長の入沢勝容疑者(63)=贈賄容疑で逮捕=に自ら賄賂を要求し借金返済に充てた可能性があるとみて詳しく
調べる。 
捜査関係者によると、富永容疑者は複数のカードローン会社などから、計数千万円を借り入れていた。借入金のほとんどは競馬
などのキャンブルに使われたという。                                           「時事ドットコム」

ニセ1級建築士、新たに9人 うち2人は住宅設計

 1級建築士の免許偽造が相次いで発覚している問題で、国土交通省は4日、新たに1級建築士と偽っていた9人を公表した。
大手住宅メーカーでアパート設計に関わっていたり、他の資格を取得するために1級建築士と偽っていたりしたという。いずれも
建築士法違反の疑いがある。

 国交省によると、アパートや住宅の設計などに関わっていたのが判明しているのは、神奈川県厚木市の「積水ハウス神奈川
シャーメゾン支店」に所属していた石井和久氏(52)と、宇都宮市の「テクノホーム」に所属していた加藤稔氏(64)の2人。
手がけた物件数は約900件で、今のところ耐震性などに問題のある物件は確認されていないという。

 ほかの7人のうち、元建設会社員ら4人は、建設業法上の監理技術者や、耐震診断・耐震改修技術者の資格を取得するため
1級建築士と偽っていたという。 残る3人は、建築士事務所や空調設備会社に入社したり、事務所を開設したりする際、勤務先に
偽装した免許証の写しを提出していたという。                                      「朝日新聞デジタル」

3000億円規模の融資要請へ(SHARP)

 シャープが取引銀行に対し、総額2000億~3000億円規模の融資を要請したことが22日、分かった。
年内に融資を受け、当面の事業資金などに充てたい考えだ。みずほコーポレートと三菱東京UFJの主力取引銀行2行は
シャープが策定中の再建計画案などを精査し、支援方法を詰める。銀行側は融資の大半には担保の提供を求めるとみられ
融資実行額が要請額を大きく下回る可能性もある。
 シャープは3月、不振の液晶パネル・液晶テレビ事業の立て直しに向け、台湾・鴻海(ホンハイ)精密工業から9.9%の出資
を受けることで基本合意した。しかし、その後の株価急落で鴻海の出資額は当初予定の約670億円から大幅に減る見通し。
出資額の見直し交渉が長引く中、シャープは追加借り入れが必要と判断した。                                           [時事通信]

エルピーダが地裁に更生計画案提出

会社更生手続き中の半導体大手エルピーダメモリの管財人は期限となっていた21日に更生計画案を東京地裁に提出した。
米半導体大手マイクロン・テクノロジー<MU.O>の子会社として再建を目指す案で、エルピーダは債権者の同意を得て今秋
にも再建に着手したい意向だ。

ただ、一部の債権者グループが買収額が不当に低いなどとしてマイクロンによる買収案に反発。300億円のつなぎ融資を実施
してエルピーダの資金繰りを支え、新たに支援企業を探す独自の再建案を提出しており、計画案が確定するまでには曲折も予想
される。

地裁は今後、両案を審議する。地裁が管財人による計画案を認めれば、エルピーダは10月にも開かれる債権者集会で必要な
賛同数を得た上で、再建を進めることになる。同社の管財人である坂本幸雄社長は債権者に説明して理解を求め、賛成票を確保
したい考えだ。

ひいらぎ総合法律事務所で企業再建を手がける多比羅誠・弁護士は「債権者はマイクロンに代わるスポンサーがすぐに決まる
ことが確約されていないと、管財人の更生計画案に反対票を投じにくい」といい、「スポンサーがいなければ、エルピーダは本当
に破綻してしまうことになる。それは債権者も望んでいないはず」と話している。

<600億円でエルピーダを完全子会社化>

マイクロンは7月2日、エルピーダの買収で同社と合意したと発表。マイクロンが現金で約600億円を支払い、エルピーダ株式
100%を取得、2013年前半に完全子会社化する。エルピーダはマイクロンの半導体製造を受託し、マイクロンはその対価として
1400億円を19年までの約7年間で分割払いする。エルピーダは計2000億円の大半を債権者への弁済に充てる予定で、負債
総額4000億円超に対する弁済率は40%を上回る見込み。

また同じく先月2日発表したマイクロンの資料によると、マイクロンはエルピーダに対し、融資や債務保証などで最大800億円の
金融支援も実施する。当座の運転資金として160億円、設備投資を目的として13年6月までに最大400億円、14年6月までに
最大240億円を必要に応じて支援する。エルピーダは主力生産拠点の広島工場(広島県東広島市)、子会社の秋田エルピーダ
メモリ(秋田市)を存続させ、約5800人の従業員の雇用も維持する。 [ロイター] 

森県の「青い森農林振興公社」民事再生法申請 3セク破綻相次ぐ

 青森県が50%を出資する第3セクターの社団法人「青い森農林振興公社」は2日、青森地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は367億円。今年に入り、第3セクターの経営破綻が相次いでおり、これで12件目となる。

 同振興公社は農家の規模拡大を進める「農地保有合理化事業」や、スギなどを植林して森林を計画的に造成する「分収造林事業」などを進め、民間での森林整備が難しい地域で、同公社が土地の所有者に代わって森林整備を手がけてきた。同公社は発生する費用の大半を青森県や金融機関からの借り入れ、伐採木材を売って費用を返済する予定だったが、木材価格の低迷などで、このスキームは成り立たなくなった。

 今年4月には「分収造林事業」を除く全事業を公益法人あおもり農林業支援センターに事業譲渡したが、その結果、保有資産の評価が下がり、350億円を超える債務超過に陥った。

 最終的に青森県が事業を引継ぎ再生を図るという。青森県では地方債である第三セクター等改革推進債(三セク債)を使って金融機関などに損失を補填する計画だが、今回の破綻申請はその一環。  「産経新聞」


 

携帯電話パーツ製造「ポリマテック」民事再生

 ポリマテック(株)(TDB企業コード985730102、資本金16億6950万円、東京都中央区日本橋本町4-8-16、代表大久保善彦氏ほか1名、従業員458名)は、7月30日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

 ポ社は、1947年(昭和22年)12月に設立した電子・電気機器用ポリマーパーツ製造及び販売業者。携帯電話用キーパッドやキーボードなどのデザインキーシート、自動車関連ではダンパーなどの防振、制振部品などの受注生産を行い、国内有数の部品メーカーとして高いシェアを誇り、海外にも販売拠点、生産拠点を展開し業況拡大を図っていた。2008年12月期は、世界的な携帯電話市場の旺盛な需要などを背景に年売上高約344億3600万円を計上していた。

 しかし、携帯電話パーツ受注への依存が高まる中、近時のスマートフォンの隆盛によって、携帯電話メーカー等からの受注が落ち込み業況が悪化。事業所の統合や工場の閉鎖などを務めたものの、2010年12月期の年売上高は約179億4000万円まで低下。

 その後も、国内外においてリストラに加え、スマートフォン市場への製品展開への切り替えを推し進めていたが、東日本大震災の影響による顧客からの受注の低下や、グループ会社が運営するタイ工場が洪水被害によって自動車関連を中心として部品供給に支障を来たすなど環境悪化が続き、2011年12月期は年売上高約129億2000万円に落ち込み、約54億6200万円の最終損失を余儀なくされ、債務超過となっていた。

 このため、金融機関へ支援継続を要請していたが、7月末の決済が困難となったことで今回の措置となった。 負債は約203億7900万円。  「帝国データバンク」

クラヴィス破産<消費者金融>...負債総額3268億円

 消費者金融のクラヴィス(大阪市)は5日、大阪地裁に自己破産を申請し、同日付で破産手続きの開始が決定した。顧客が過去に払い過ぎた利息の返還を求める「過払い金返還請求」が急増し、経営に行き詰まった。破産管財人によると、負債総額は約3268億円、債権者数は約46万人。負債総額は消費者金融としては武富士に次ぎ過去2番目の規模。

 負債総額のうち約3219億円分が過払い金の債権。破産手続き開始に伴い、過払い金が大幅カットされる可能性が高い。破産管財人の小松陽一郎弁護士は「ほとんど財産が残っていない状態で、返済できる見込みが立っていない」と述べた。

 クラヴィスは75年7月に「リッチ」として設立。00年に消費者金融大手、プロミスの子会社となった。04年3月期に年商約378億円を計上、07年3月期には約274億円の最終赤字となった。「タンポート」に商号変更後、貸金業としての登録を廃止し、プロミスが消費者金融、ネオラインキャピタルに全株式を譲渡した。09年に現商号に変更。12年1月に消費者金融、バッカスの子会社になった。債権者は、関東で約15万人、近畿で約6万2000人、北海道約3万7000人。110件の過払い金返還訴訟を抱えているという。 「毎日新聞」
 

イベント会社「ザック」破産へ

 信用調査大手の東京商工リサーチによると、マドンナ、スティングなど海外著名アーティストの招へいに実績があるイベント企画の「ザックコーポレーション」が、さきごろ東京地裁から、民事再生手続きの廃止決定を受けたことが25日わかった。7月に破産開始決定が出る見込み。負債総額は9億5500万円。

 本社は東京都中野区。設立は昭和62年1月、資本金2億901万円。宮崎恭一社長。保全管理人は河野慎一郎弁護士が担当する。

 ザック社は海外の有名アーティストの招へいに実績があり、これまでにマドンナ、スティング、ボン・ジョヴィなどを招へい。国内でもグランディーバ・バレエ団や熊川哲也、東儀秀樹などの実績がある。平成20年4月期は年商約9億8880万円をあげた。

 しかし昨年の東日本大震災の影響で予定していた公演が中止となるなど、資金繰りが悪化。23年10月には「JYJ東日本大震災被災者支援チャリティイベント」を企画したが、チケットの発送や支払トラブルを起こした。

 債務弁済が困難となったため、今年2月に東京地裁に民事再生法の適用を申請し、3月に民事再生手続開始決定を受けたが、再生のめどが立たず再生計画案が提出できないため、今回の決定となった。 「毎日新聞」
 

隠れ不良債権に懸念 円滑化法期限切れで<地銀・信金>

 中小企業の資金繰りを支える中小企業金融円滑化法が13年3月末で期限切れになるのを控え、不良債権の急増を懸念する声が高まっている。銀行は、経営が苦しい企業の借金返済を猶予し、貸金を「正常債権」に区分していたが、期限切れで一気に不良債権化して損失が表面化する恐れがあるためだ。地方金融機関を中心に経営が圧迫されかねず、政府が支援組織を強化するなどして対応を急いでいる。

 同法はリーマン・ショック後の景気低迷が長期化する中、09年12月に施行。通常、借金返済を滞納した場合、銀行は貸金を不良債権とみなし、一定程度の損失を引き当てる必要があるが、同法では「正常先」のまま据え置くことを認めた。このため経営が悪化しても融資の停止などで企業が倒産するケースを一定程度抑える効果があったとされる。

 しかし、法律が切れると滞納している借金は「不良債権」とみなされ、銀行側は相当の損失を処理する必要が生じる。ある民間調査会社の調べによると、地銀の多くでは、円滑化法の適用で「正常債権」に区分されている「隠れ不良債権」は、通常の正常債権の1割強に上ったという。「少なくとも8兆円程度は一気に不良債権化する可能性をみた方がよい」(大手民間調査会社)との見方もある。

 ある地銀関係者は「大手銀は厳しく見積もり、すでに引当金を多く積んでいるが、経営規模の小さい地銀には最後までその余裕がない。一気に損失計上を迫られる可能性がある」と心配を募らせている。帝国データバンクによると同法を利用した企業の11年度の倒産件数は前年度比約5倍の247件に急増。同法を活用しても、必ずしも経営改善は進んでいないことも懸念材料だ。

 金融庁は資金繰りに苦しむ中小企業への資金支援を促すため、事業再生基金(ファンド)の設置を促すなどの対策を急いでいる。横浜銀行や神奈川産業振興センターなどは昨年12月、同県初の官民ファンド「かながわ中小企業再生ファンド」を設立。徳島銀行と香川銀行を傘下に持つトモニホールディングスも3月に再生ファンド「トモニ企業再生ファンド」を設立。資金援助で再建を導く動きが出ている。 「毎日新聞」

東証2部からフェニックス銘柄に移行したメルクス、民事再生法の適用を申請

 フェニックス銘柄のメルクス(株)(TDB企業コード985814104、資本金28億9202万3840円、東京都墨田区東駒形3-5-10、代表榎田了氏、従業員104名)は、6月11日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日付で保全・監督命令を受けた。
 
 当社は、1911年(明治44年)10月に設立。以降、靴用甲革、鞄、袋物用、家具用、自動車シート、ハンドル用の皮革製造を中心に、優遇関税割当を保有し、輸入皮革製品の卸売りを手がけていた。製革業者(タンナー)では、業界の先駆者的存在で、皮革メーカー大手企業として知られ、61年10月には東証2部に上場を果たしていた。92年3月期には年売上高約132億1100万円を計上、その後、2004年には中国子会社を設立して中国市場にも進出していた。

 しかし、ここ数年は、サブプライム問題を引き金とする為替相場の変動や長引くデフレ経済下での原皮相場の高騰、同業他社との競争激化などに伴い、業績悪化を余儀なくされ、2011年3月期には年売上高約29億円にまで減少、3期連続で最終赤字となっていた。こうしたなか、2011年6月には時価総額が上場廃止基準に抵触し、東証2部からフェニックス銘柄に移行。各種リストラや金融機関への返済猶予、また中国企業との合弁事業も模索したものの、足元の資金繰りに窮し、自力での再建を断念、今回の措置となった。 負債は約27億1559万円。 「帝国データバンク」


 

民事再生手続きを申請=負債503億円、全国初-神戸市住宅公社

 神戸市住宅供給公社は22日、神戸地裁に民事再生手続きの開始を申し立て、受理されたと発表した。
負債総額は約503億円で、神戸市によると住宅供給公社による民事再生手続きは全国で初めてという。
 市住宅供給公社は1965年に設立され、阪神大震災からの復興で被災者向けに賃貸住宅、分譲住宅を供給してきた。
しかし、バブル経済崩壊後の地価下落に伴い、保有資産が含み損を抱えたほか、震災復興のための住宅建設や住宅への
家賃補助などにより収支が悪化。2003年度末から債務超過に陥り、10年度末時点で約22億円の債務超過を抱えていた。 
                                                                (時事ドットコム)

東京電力=夏のボーナス見送り

 東京電力は10日、今夏の賞与(ボーナス)支給を見送ることを明らかにした。
労働組合との交渉が同日午後、妥結した。ボーナスの支給を見送るのは初めてという。冬のボーナスの扱いについては
今後検討する。
 東電は福島第1原発事故以降、社員の年収を20%カット(管理職は25%カット)。年収の抑制を継続するとともに、2013
年度上期から実施予定の能力や業績に応じて処遇する新たな人事制度を一部前倒しで導入することも検討する。
 東電は9日認定された総合特別事業計画で、経営合理化の一環として、12年度から10年間で人件費を1兆2758億円
削減する方針を明記した。                                                 「時事通信」

二重ローン解消遠く...想定1万件、利用525件

 東日本大震災の被災者の二重ローン問題を解消するため、昨年8月に始まった制度「個人版私的整理ガイドライン」の利用が
低迷している。
 生活再建費を借りやすくするために、既存債務を減免する仕組みで、当初、年間1万件の利用を見込んでいたが、3月23日
現在で525件にとどまっている。厳しい利用条件が障壁になっており、弁護士などでつくる運営委員会は条件を見直し、積極的
な利用を呼びかけている。

 「ローンを減額してもらいたいが、何があるか分からないので、手元にもお金を残したい」。仙台市の会社員男性(38)は、被災
した自宅のローンが約1500万円残っているが、これまでガイドラインの利用を見合わせてきた。
 利用すると借金の返済などは猶予される一方、手元に残せる資金は当初、3か月分の生活費として認められた99万円までと
されこれを超える資金は、借金返済に回さなければならなかったからだ。

 ガイドラインは二重ローン問題を解消するとした政府方針を受け、金融・商工団体、弁護士らが策定。利用者は弁護士らの支援
を得て返済計画を作り、借金の減額や返済期間の延長を金融機関と話し合う。破産などの法的手続きを経ないため、クレジット
カードを作ったり、ローンを組んだりできなくなる「ブラックリスト」に登録されないメリットもある。
 政府は、被災地の債務者数から年間1万件の利用があると想定。被災者の相談に乗る弁護士への日当などの費用として約
10億7000万円の予算を組んだ。しかし、開始から7か月を過ぎても利用は525件で、年間900件のペースにとどまる。
相談は1819件あったが、大半が実際の利用には至らなかった。

 運営委員会は、手元資金の上限が99万円であることが利用の伸び悩む一因と判断。1月から500万円に引き上げており、
「今後は利用が伸びるはずだ」と説明する。  ( 読売新聞)

2月倒産件数は3カ月ぶり増、エルピーダ破綻で負債総額は5割増

負債総額は同53.8%増の6312億6300万円と大幅に膨らんだ。製造業として過去最大(負債約4480億円)の倒産となった
DRAM専業メーカーのエルピーダメモリ<6665.T>が会社更生法の適用を申請したためで、同社だけで2月の負債総額の約
7割を占めた。残りは平均負債が2億円以下の小口倒産が中心だった。

産業別では、飲食店などを含むサービスや情報通信、建設、運輸の4業種で倒産が増加。地区別では、全国9地区のうち、四国
中国、北海道、北陸、関東、九州の6地区で前年同月を上回った。

中小企業金融円滑化法に基づく返済猶予などを受けたにも関わらず倒産した企業が17件あり、前年同月の7件から増えた。
円高関連の倒産も7件と前年同月の2件から増加した。東京商工リサーチでは、ここにきてイラン情勢の緊迫に伴う原油価格の
上昇や電気料金の値上げなども懸念材料になっており、企業倒産は「緩やかに増加する」との見通しを示している。

<震災関連倒産、収束の気配見えず>

東日本大震災の関連倒産は53件発生。前月は40件に減少し、落ち着きをみせたが、再び50件を超えた。1995年の阪神
淡路大震災では発生から1年を経て1ケタ台に沈静化したが、まだ高い水準で推移している。

地震と原発の影響は深刻で、2月も全国で「間接型」が49件発生した。倒産に集計されない「実質破綻」は同月末で34件。
関連倒産は「収束の気配が見えておらず、長引く業績不振から脱却できない中小企業が多い」(東京商工リサーチ)という。
2月に復興庁が発足し、被災地では復興に向けた動きが本格化するが、「被災地以外に復興特需の効果が波及するかまだ
不透明だ」(同)。

一方、11年4月―12年2月までの累計での倒産件数は1万1546件、負債が約3兆6567億円となっており、11年度は件数
負債とも10年度(件数1万3065件、負債約4兆7245億円)を下回ることがほぼ確実になった、と東京商工リサーチはみている。
件数はバブル終盤の1991年度(1万1557件)以来、20年ぶりに1万3000件を、負債も90年度(3兆2753億円)以来、21年
ぶりに4兆円をそれぞれ割り込む可能性が出てきた。  「ロイター」


 

電気・ガス料金、4月に値上げ

 電力10社と都市ガス大手4社は27日、原油などの価格変動を反映する燃料費調整制度に基づき、4月分の電気・ガス料金を値上げすると発表した。昨年11月から今年1月までの3か月間の原油、液化天然ガス(LNG)などの平均輸入価格が、昨年12月までの3か月平均より上昇した。

 標準的な世帯の値上げ幅は電力10社が17~41円で、ガス4社が8~11円。  (読売新聞)

住宅ローンの支払いがピンチ?

■"家のために死ぬ"など本末転倒

 思うように転職できない、鬱病で失業したなどの理由で住宅ローンの返済が難しくなることがある。妻がパートに出るなどして乗り切る人もいるが、カードローンや消費者金融に頼って不足分を埋めようとする人も少なくない。
 ほかから借りてまで住宅ローンを返すのは、厳しい取り立てにあう、家を失うなど、遅滞したら大変と考えるためである。

 しかし住宅ローンの延滞はそれほど恐れることではなく、状況によっていくつもの対応策がある。
 元の状態に戻れる可能性が高いなら、借り換えを検討するといい。高い金利で借りているローンを別の銀行の低金利のローンに借り換えれば、金利負担が軽減できる。
 十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら、借入先に返済の一時猶予について相談する。一定期間、返済額を減らし、減らした分をあとで上乗せするなどの方法があり、「返済が苦しい。再就職するまでの間、負担を減らす方法はないか」と謙虚に切り出すことで、いろいろな提案が引き出せる可能性がある。

 鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減したなど、これから先も元のようには返済できそうもないというケースもあるだろう。売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。
 住宅ローン以外にも借り入れがあるなら、個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。ローンが3000万円残っている家の価値が500万円等々、価格の下落によって残債額と資産価値に乖離があるケースも少なくない。こんな場合は、大幅に価値が下がった家のために返済を続けるより、売却を考えるのが賢明だ。

 無論、売ってもローンは返しきれず、銀行から返済を求められるが、これも交渉が可能。この債務は銀行からみれば無担保の不良債権であり、銀行は二束三文でサービサー(法務大臣が認可した債権回収会社)に債権譲渡することが多い。法律的にはサービサーに支払っていく義務があるが、お金がないから負けてください、という交渉をする。十分に効果が期待できる交渉であり、2500万円の債務を30万円で片付けた例もある。

 ただし、住宅金融支援機構などの公的金融機関には債権譲渡、債務免除の考え方がなく、何十年かけてもいいから返済せよといってくる。この場合は個人再生手続などで解決をめざす。自己破産をすれば家を失うことになり、住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。

 つい先日も、住宅ローンの返済を苦に自殺した50代の方のご遺族が相談にみえた。銀行の住宅ローンには死亡時にローン残額分の保険金がおりる団体信用生命保険が付いており、その方も保険で片付けるしかないと思い詰めたという。自殺で保険金がおりる団体信用生命保険の仕組みは疑問だ。家は暮らしの道具にすぎず、家のために死ぬなど本末転倒である。
 大切なのは貨幣で表せる「資産」ではなく、命、家族、友人、健康など、金に代えられない「財産」だ。家に振り回されると、本当に大事なものを失いかねない。

 住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、相談には積極的に応じてくれる。
 ほかにも方法はあり、ネットでも簡単に情報収集ができる。借入先、法律家、不動産業者など、相談先もたくさんある。情報を入手せず、一人で悩むと極端な選択をしてしまいがちなので、そうなる前に大まかな知識を持ち、もしものときには家族に助けを求めよう。選択肢はいくらでもあるということをぜひ覚えておいてほしい。 「プレジデント」

二重ローン対策、適用緩和=手元現金、500万円まで容認-運営委

 東日本大震災の被災者の二重ローン対策「個人版私的整理ガイドライン」を運用する運営委員会は25日、債務減免合意後に手元に残すことのできる現預金の目安を、従来の99万円から500万円まで引き上げたと発表した。自由に使える資金を増やすことで制度を使いやすくし、被災地の住宅再建や事業再開を促すのが狙い。
 運営委の高木新二郎理事長は記者会見し、「被災者は早く立ち直ってほしい。制度をぜひ利用してもらいたい」と述べた。従来は自己破産した場合の法定上限額を適用していたが、仙台地裁の判例などを参考に運用を緩和。引き上げを23日に決め、同日から適用を開始した。
 ガイドラインは、被災者が自己破産せずに震災前に借りた住宅ローンなどの債務を軽減できる仕組みとして、昨年8月に運用を開始。同年10月からは家賃負担の発生しない仮設住宅入居者なども救済対象とした。しかし、同制度を使った債務整理の手続きに入った件数は、今月20日現在でわずか102件。このうち、実際に減免されたのは自動車ローン対象の2件にとどまっている。(時事ドットコム)

謹賀新年

新年おめでとうございます。

今年もご相談者様にご満足頂きますよう、誠心誠意努めてまいります。

よろしくお願い申し上げます。

-冬季休暇のお知らせ-

平成23年12月29日~平成24年 1月 4日まで冬季休暇を頂きます。

今年も一年ご愛顧いただき、誠にありがとうございました。
ご相談者様はじめ、支えて頂いております皆様に感謝申し上げます。
来年もより一層皆様のご要望にお応え出来るよう、頑張ってまいります。
よろしくお願い申し上げます。

武富士、新スポンサー選定検討=米ファンドに打診

 会社更生手続き中の消費者金融、武士が、新たなスポンサー企業の選定を検討していることが13日、分かった。スポンサーに決まっていた韓国の同業大手、A&Pファイナンシャルは事業承継に必要な資金の調達が難航しており、確保できない可能性もあるため。昨秋の経営破綻後、スポンサー企業を選定した際に興味を示した米投資ファンドや金融機関に改めて打診している。
 新スポンサー候補には、米ファンドのローンスターやTPGキャピタルなどが浮上している。(時事通信)

「フラット35」2カ月連続金利上昇 12月の適用金利発表

住宅金融支援機構は2日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の12月の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱
金融機関の最低金利が2.21%と、前月比で0.01%上昇。20年以下も1.92%で、前月比0.01%上がった。金利上昇はいずれも
2カ月連続。長期金利の上昇などを反映した。 [日本経済新聞 電子版]

「武富士」旧経営陣に55億円の賠償求め提訴

 昨年9月に経営破綻した消費者金融大手「武富士」の元利用者ら約3760人が、破綻で過払い金相当額の返還を受けられなくなったとして、同社の旧経営陣20人を相手取り、計約55億5千万円の損害賠償を求める訴えを5日、東京地裁に起こした。
 原告側の代理人弁護士によると、同社をめぐる損害賠償請求訴訟としては、最大規模という。
 訴状によると、武富士は、平成18年の最高裁判決が、利息制限法の上限を超える「グレーゾーン金利」を無効と判断した後も、支払いを請求。旧経営陣は「請求を中止させ、過払い金を返還する義務を負っていたが、顧客への請求を容認し、違法に弁済させた」と主張している。 「産経新聞」

プロミス完全子会社化へ=TOBが成功-三井住友FG

 (FG)は1日、傘下の三行による消費者金融大手プロミスへのTOB(株式公開買い付け)が成功したと発表した。今後は三井住友FGがプスを完全子会社とする手続きを進め、消費者金融部門の中核会社としててこ入れする。 「時事通信」

追加金融緩和、見送りの公算...日銀政策決定会合

日本銀行の金融政策決定会合が15日、2日間の日程で始まった。

 欧州の財政・金融危機や最近の超円高が日本経済に及ぼす影響を話し合ったとみられる。国債や社債を買い入れる基金を55兆円に増額する追加金融緩和を前回会合(10月27日)で決めており、今回は「緩和の効果を見極めたい」との意見が大勢で、追加緩和を見送る公算が大きい。

 イタリアの財政危機への懸念も根強く、金融市場が大きく動揺した場合には、追加緩和の是非を慎重に検討する見通しだ。
 政策金利については現状の「年0~0・1%程度」を据え置き、実質的なゼロ金利政策を維持する見通し。 ( 読売新聞)

フラット35の適用金利が7カ月ぶり上昇

 住宅金融支援機構は2日、民間金融機関との提携による長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の11月の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.2%と前月比で0.02%上昇。20年以下も1.91%と前月比で0.02%上がった。金利上昇はいずれも7カ月ぶり。長期金利の上昇などを反映した。 [日本経済新聞 電子版]

被災地の路線価、最大8割下落 震災が影響 国税庁が「調整率」公表

 国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる路線価に、東日本大震災の影響を反映させるために算定した「調整率」を発表した。宮城県女川町の一部は地価が8割下落したとする「0.2倍」とされ、対象の被災10県で最大の引き下げ幅。福島第1原発事故の警戒区域などは「評価が困難」として0倍とし、土地にかかる相続税などを免除する。
震災の影響を加味した地価の公的な評価は、9月に国土交通省が公表した基準地価(7月1日時点)に続き2例目。調整率は、地震後に最も下落した時点の地価が、7月発表の路線価(1月1日時点)の何割に当たるかを示したもので、復旧・復興の進捗状況は反映していない。
 対象の6万5千平方キロメートルのうち、一部で下落幅が大きかった主な市町村は▽0.2倍=女川町▽0.25倍=宮城県南三陸町など▽0.3倍=岩手県陸前高田市、仙台市、宮城県石巻市、福島県いわき市など。千葉県浦安市の一部は「液状化のイメージダウンが大きい」として0.6倍とした。
 原発事故に伴い政府が指定した警戒区域、計画的避難区域、旧緊急時避難準備区域では、「土地売買の実例がなく理論的な評価も難しい」(同庁)ことから、調整率を0倍に設定。土地にかかる相続税と贈与税を免除する。
 調整率の対象地域は青森、岩手、宮城、福島、茨城、栃木、千葉各県の全域と、新潟、長野、埼玉各県の一部。 
                                                               [日本経済新聞 電子版]

国の借金、3月末に過去最大の1024兆円に

財務省は28日、2011年度末の国債や借入金などを合計した「国の借金」が、前年同期に比べ1年間で99兆7451億円増え、過去最大の1024兆1047億円に達するとの見通しを明らかにした。

 国の借金が増え、銀行などに対する国債の売れ行きが鈍れば、金利が上昇して国の利払い費が大きく膨らみかねない。財政再建に向けた議論にも影響を与えそうだ。

 借金が増えるのは、政府が臨時国会に提出した11年度第3次補正予算案で、東日本大震災復興策の財源として復興債を11兆5500億円発行することなどが原因だ。

 11年度末の国の借金のうち、赤字国債や建設国債、復興債など国債は前年同期比35兆5248億円増の794兆938億円の見通し。償還期間6か月以下の政府短期証券は、為替市場での円売り介入の際の資金調達によって増え同60兆7769億円増の171兆5617億円に膨らむ。借入金は3兆4432億円増の58兆4491億円となる。 [読売オンライン]

住宅エコポイント発行が100万戸超え

 国土交通省や経済産業省、環境省、住宅エコポイント事務局によると、住宅エコポイントの発行件数が9月末までに100万戸を超えた。新築で47万8829戸、リフォームで52万9389戸を対象に発行され、合計100万8218戸となった。

 なお、申請ベースでは9月末までの累計で、104万2799戸(新築が49万4638戸、リフォームが54万8161戸)となっている。
「住宅新報」

セーフティネット確立へ民間賃貸空き家で登録制度、改修費補助も 国交省が予算要求

 国土交通省は、子育て世帯や高齢者世帯、低所得者世帯など(住宅確保要配慮者)向けの住宅セーフティネットを確立するため、民間賃貸住宅の空き家の登録制度を創設したい考えだ。2012年度予算概算要求で、セーフティネットとして活用することを条件に、民間賃貸の空き家のリフォームを助成する制度創設費用として、200億円を要求した。登録制度は、住宅確保要配慮者向けの適切な契約・管理が行われることを担保するための措置として、都道府県ごとに設ける方針だ。

 住宅セーフティネットとして活用する民間賃貸へのリフォーム費用補助は、2010年度補正予算でも行われたもの。改修後、住宅確保要配慮者の入居を拒まない事などを条件に、耐震化やバリアフリー化、省エネルギー化への費用を戸当たり最大100万円補助した。100億円を計上して実施し、約1万3000戸に助成。応募状況も好評だったという。

 2012年度予算で創設したい考えの助成制度も、同様の内容を想定しているという。 「住宅新報」

「フラット35」金利が低下 10月

 住宅金融支援機構は5日までに、民間金融機関との提携による長期・固定金利の住宅ローン「フラット35」の10月の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が2.18%と前月比で0.08%低下。20年以下も1.89%と前月比で0.06%下がった。金利低下は期間21年以上が5カ月連続、20年以下が6カ月連続。長期金利の低下などを反映した。 [日本経済新聞]

サンシティが民事再生法申請、負債総額248億円

 東証1部上場のマンション販売会社、サンシティは26日、仙台地方裁判所に民事再生法の適用を申請し、保全命令と監督命令を受けた。負債総額は248億円。東証マザーズ上場の投資銀行業、フィンテックグローバルとスポンサー契約を結び、再建に取り組む。[日経産業新聞]

基準地価、震災後は西高東低 全国平均3.4%下落

国土交通省が20日発表した2011年の基準地価(7月1日時点)は、全国の全用途平均で前年比3.4%下落した。東日本大震災の影響を織り込んだ初の調査。住宅ローン減税などを背景に全国の下落率は2年連続で縮小したが、震災後に限れば、東日本を中心に再び下落基調が強まった。一方で西日本の商業地は持ち直し傾向が続いている。 [日本経済新聞 ] 

家賃支払いわずか7%...借り上げ被災者住宅

宮城県が震災被災者用に借り上げた民間賃貸住宅の家賃の支払いが滞り、支払い済みの件数は全体のわずか7%にとどまっている。
 入居希望者が多く、県の契約手続きが遅れていることに加え、人手不足から担当職員を1人しか配置できていないのが原因。
家賃収入を得られない大家や、管理費を肩代わりしている不動産業者からは「死活問題だ」と悲鳴が上がっている。

 県震災援護室によると、民間賃貸住宅への入居が認められた件数は2万3359件(2日現在)で、うち契約手続きを終えて家賃が支払われたのは約1600件。民間賃貸住宅を仮設住宅とする制度は、家賃や敷金、照明、ガスコンロなどの設備設置費を県が負担する。 家族4人以上の場合、家賃負担は上限8万9000円。4月8日から申請を受け付け、希望者は県から認められれば入居している。 (読売新聞) 

国保滞納者の差し押さえ急増、4年で5倍

国民健康保険(国保)の保険料を滞納し、財産を差し押さえられる世帯が増えている。朝日新聞社が19の政令指定市と東京23区に聞いたところ、回答があった37市区の差し押さえ件数の合計が、2010年度までの4年間で5倍に増えたことがわかった。差し押さえた財産を換金するケースも急増。雇用悪化を背景に国保料収納率の低下に歯止めがかからず、強制徴収が加速している実態が浮き彫りになった。

 調査は7月、計42市区を対象に06~10年度の差し押さえ状況を聞いた。仙台、京都両市と東京都渋谷区は10年度分について「未集計」「非公表の段階」と回答。大田、板橋両区は「古いデータが残っていない」と答えた。残る37市区の差し押さえ件数は06年度、計3429件だったが、10年度は4.96倍の計1万7020件に増加。特に指定市の伸びが大きく、増加率は6.6倍に上った。

 10年度でみると、指定市では横浜(2913件)、福岡(1745件)、名古屋(1254件)の順に多く、北九州は99件だった。23区は杉並区の943件が最多。差し押さえた財産の内訳は預貯金が50%で最も多く、保険(22%)、不動産(15%)と続いた。36市区が回答を寄せた差し押さえ金額(滞納額)は総額91億3千万円。4年前に比べて4.6倍となった。 

住宅瑕疵担保責任保険法人「たてもの」に業務停止命令

国土交通省は8月31日、住宅瑕疵担保責任保険法人「たてもの」(東京都港区)に対して、債務超過状態にあるとして業務停止命令を出した。停止期間は、9月1日から30日まで。新規保険契約の申し込み受理や、保険料の請求・収納、新たな現場検査などを停止する。同時に、保険契約者の保護など監督命令を出した。
 同社は09年10月に業務を開始。保険法人6社の再後発で、新築住宅を対象にした責任保険のシェアは0・8%にとどまる。今年6月末時点で約1億7000万円の債務超過となり、7月11日に新規引受業務などを休止。8月31日まで増資や業務提携など財務基盤の強化を模索していた。
 保険法人の指定が取り消しとなった場合は、国土交通大省の指定する保険法人が業務を継承することになっており、保険契約者に不利益は生じない仕組みになっている。 ( 週刊住宅新聞社) 

住宅ローン「変動型」希望が3割 過去最高に

 住宅金融支援機構が民間住宅ローンの利用予定者を対象に実施した調査によると、金利が通常半年ごとに変わる「変動型」を希望する人が29.9%と過去最高となった。1年前に比べ構成比は5.5ポイント上昇している。変動型は銀行間の金利競争で年1%を下回るケースが相次いでいる。
 世帯年収別に変動型を希望する割合をみると、「401万~600万円」は27.7%、「801万~1000万円」は36.4%だった。「1500万円超」は48.4%とほぼ半数を占め、年収が高いほど変動型を希望する割合が高かった。 [日本経済新聞] 

債務減免、申請受け付け=被災者の生活再建へ

東日本大震災で住宅などを失い、借金だけが残った被災者を救済する「個人版私的整理ガイドライン(指針)」に基づく債務減免の申請受け付けが22日、始まった。既存債務の負担が生活再建の障害となる事態を回避するよう、官民挙げての取り組みが前進する。
 債務者と金融機関間の仲裁役を務める指針の運営委員会は、東京の本部のほか青森、岩手、宮城、福島、茨城の5支部で業務を開始。債務者からの相談や問い合わせに応じる。また、運営委員会に登録した500人超の弁護士らが、債務者が金融機関に提出する書類の作成、弁済計画の策定などを支援する。  「時事通信」

CDショップ「WAVE」、全店舗を閉鎖し自己破産申請へ

 (株)WAVE(TDB企業コード984810531、資本金4450万円、港区六本木3-16-26、代表岡本次子氏)は、6月28日付で債務整理に入っていたが、7月末に全店舗を閉店し、8月6日付で自己破産申請の準備に入ったことを明らかにした。

 代理人は押金隆広弁護士(新宿区改代町26、電話03-5206-7775)。

 当社は、1993年(平成5年)1月に音響、映像ソフト小売を目的に設立。「WAVE」の店舗名で、音楽CDを主体にDVDなど音響、映像ソフト、関連商品や書籍類を販売。大規模な独立店舗やインショップなどの形態で、ピーク時には40店舗強にまで拡大し、97年2月期(その後、決算期変更)には年売上高約122億円を計上していた。この間、大手ファッションビル経営業者や大手音楽ソフト小売業者、さらには大手家電量販店の傘下を経て、2008年8月からDVD、中古ゲームソフト小売業者の子会社となるなど親会社が頻繁に交代していた。

 しかし近年は、市場の縮小を受け、店舗のスクラップを進めていた。この間、アーティストイベント事業のほか、家族向けのキャンドルクラフト事業、さらには地下鉄構内でドーナツなどの各種洋菓子を販売するスイーツ事業を立ち上げるなど新規事業に着手したものの、本格軌道に乗らず、2010年8月期には年売上高約53億2800万円にまで落ち込んでいた。

 こうしたなか、販売不振に伴う資金繰り悪化から2010年12月、2011年1月の決済で一部取引先に対する支払いの延期要請を行うなど注目されていた。このため、2月末までにアーティストイベント事業、スイーツ事業から撤退。加えて、今年に入って以降、5月までに21店舗を閉鎖し8店舗の運営にするなどリストラを進めていたが、その後も販売不振に歯止めがかからず、6月28日付で債権者に対し、債務整理開始を通知。4店舗まで縮小し、営業を継続していたものの、7月末日の大宮店閉店を最後に全店舗を閉鎖、今後の支払いが不能となる状況に陥ったため、今回の事態となった。 負債は債権者約173名に対し約24億5000万円だが、今後、膨らむ可能性がある。 「帝国データバンク」

住宅ローン低金利競争の行方

 金融機関の間で、住宅ローンの金利競争が激しくなっています。なかには年1%を切る住宅ローン金利を提示するところもあり、顧客獲得が激しさを増しています。住宅ローンの基準となる金利は、1年以上の借入金の金利である「長期金利」。その代表的な指標となるのが10年物国債、いわゆる長期国債です。

 長期国債の金利は日銀の金利政策のほか、為替など国内外の経済情勢によっても変動します。最近発行された10年債(315回債、表面利率1・2%)の利回りは7月28日時点で1・070%でした。

 住宅ローンのタイプは大きく分けて、返済が終わるまで金利が半年ごとなどで変わる「変動金利型」、返済まで金利が変わらない「固定金利型」、一定期間のみ固定金利でその後は固定もしくは変動に変更される「固定金利選択型」があります。

 金融機関は住宅ローンの店頭金利を公表しています。メガ銀行の場合、長期固定金利ローン「フラット35」(返済期間21年~35年)は年2・61~2・99%、変動金利は2・475%(いずれも7月1日時点)です。

 ただ、取引が密な場合などはさらに低い金利で融資を受けられ、変動金利では1・4%低い1・075%となっています。

 それが信託銀行系などはさらに低く、変動金利で0・775%のところもあります。われわれ借り手からすると金利負担が少ないにこしたことはありませんが、貸し手の金融機関にとっては利幅が少ない上、住宅ローンを返済できない利用者が出てくるリスクもあり、低金利競争は必ずしも歓迎すべきものでないようです。

 住宅ローンは、基本的に長い年月をかけて返済していきますので、返済計画がしっかり立てられる固定金利型が基本です。しかし、日銀の超低金利政策が続くなか、短期間で返済できるのならば固定金利より低い金利の変動金利型の方がおトクでしょう。

 とはいえ、景気回復の道筋がはっきりすれば、金利は確実に上がります。日銀の白川方明(まさあき)総裁は日本経済の見通しについて「本年度後半以降、緩やかな回復経路に復していく」と述べています。住宅の購入をお考えの方は金利の動向をしっかりと見ておきましょう。


 

元阪神・掛布さんの会社倒産=負債4億円

プロ野球阪神タイガースの元選手、掛布雅之さん(56)の個人会社「掛布企画」(大阪府豊中市)が、2回目の不渡り手形を出し、事実上倒産したことが27日分かった。東京商工リサーチ関西支社によると、負債総額は推定4億円。
 掛布企画は1985年設立。飲食店経営やスポーツ用品販売などを手掛けていたが、負債が膨らみ、昨年7月に解散。本社兼自宅も今年6月に強制競売されていた。  [時事通信]

9都道府県に拡大=生活保護が上回る「逆転」―最低賃金

 厚生労働省は13日、最低賃金で働くよりも生活保護での収入が多い「逆転現象」が、9都道府県に拡大したとの調査結果を公表した。時給換算のかい離額は1~31円。2010年度の最低賃金引き上げ後は5都道県に減少したが、生活保護費が上昇傾向にあるため、埼玉、京都、大阪、兵庫の4府県が加わった。
 厚労省は13日、学者と労使代表が参加する中央最低賃金審議会(厚労相の諮問機関)に調査結果を提示。生活保護費とのかい離が最も大きいのは北海道の31円で、神奈川の23円が続いた 。 [時事通信]

5月の失業率5・2%で3カ月連続悪化 有効求人倍率は2カ月ぶり改善

 総務省が29日発表した4月の失業率(季節調整値)は、前月より0・1ポイント上昇し5・2%となり、3カ月連続で悪化した。企業業績は好調なアジア向け輸出などに支えられ、回復しているが、雇用の改善にはつながっていないことが浮き彫りになった。
 また厚生労働省が同日発表した求職者1人に対する求人数を示す5月の有効求人倍率(同)は前月比0・02ポイント上昇の0・50倍で、2カ月ぶりに改善した。
 男女別の失業率は、男性が5・5%で、女性は4・7%でいずれも横ばいだった。完全失業者数は、前年同月と同数の347万人で、19カ月ぶりに増加に歯止めがかかった。失業理由では、「勤め先都合」が前年同月比7万人減の103万人、「自己都合」が1万人増の102万人だった。

 就業者数は前年同月比47万人減の6295万人で、28カ月連続で減少した。
 有効求人倍率が最も高かったのが、群馬県の0・77倍で、最も低いのは沖縄県の0・30倍だった。 「産経新聞」

<大リーグ>ドジャースが破産法を申請

 【ニューヨーク小坂大】経営の悪化が懸念され、米大リーグ機構(MLB)の監視下に置かれているドジャースは27日、米連邦破産法11条(日本の民事再生法に相当)の適用を米デラウェア州の裁判所に申請した。黒田博樹投手の所属する名門球団は混迷を深めている。

 AP通信などが報じた。球団オーナーのフランク・マッコート氏はFOXスポーツと巨額のテレビ放映権料を契約して収拾を図ろうとしたが、MLBが認めなかった。球団は、このため破産法を申請して非難している。

 球団は共同オーナーだった夫人とマッコート氏の離婚で、球団所有権を含めた財産分与争いが泥沼化。夫妻が球団関連会社から多額の借り入れをした記録も残っており、MLBは放映権料の契約が「私的な目的で使用されかねない」との理由で認めなかった。

 同法11条は現経営陣が事業を続けながら再建計画を策定できるため、球団は「日々の業務やチームに混乱はない」としている。MLBは球団の管理責任者に前駐日大使のトーマス・シーファー氏を選任している。 [朝日新聞]
 

世界最大、重さ100キロの金貨が競売へ

直径53センチ、重さ100キロの世界最大の金貨が25日、オーストリアのウィーン(Vienna)で競売にかけられる。オーストリアの競売会社ドロテウム(Dorotheum)が11日、発表した。

 最近の金相場が高騰している影響で、落札予想価格は、額面価格100万カナダドル(約8900万円)を大幅に上回る見込み。金貨を解かした場合、約390万ドル(約3億5000万円)の価値があるという。
 金貨は2007年、カナダで鋳造されたメープルリーフ金貨で、ギネス世界記録にも登録されている。オーストリアの投資会社AvWが金貨を所有していたが、同社は5月に破産手続きに入った。
 金貨にはカナダの元首であるエリザベス女王(Queen Elizabeth II)が彫られており、裏側にはカナダの象徴である3枚のカエデの葉が描かれている。 【AFP通信】

 


 

大手4行、住宅ローン金利引き下げ 6月から

 三菱東京UFJ、三井住友、みずほ、りそなの各銀行は、6月の新規融資分から住宅ローン金利の一部を引き下げると発表した。主力の固定金利特約型10年の場合、三菱東京UFJ、三井住友は5月より0.05%幅低い年4.2%、みずほは同0.05%幅低い4.1%にする。りそな銀行は4.1%で据え置く。 「朝日新聞」

 

仙台の民間賃貸、相次ぐ「被災者お断り」

東日本大震災で家を失った被災者が、仙台市内の不動産業者に仲介を断られるケースが相次いでいる。

 宮城県は、被災世帯が入居する民間賃貸住宅を借り上げ、一定額の家賃や共益費などを2年間負担するが、入居期間が限定されていることや通常の民間契約と異なるため、敬遠されているとみられる。 「これは被災者に貸せる物件ではありません」。ホームページで見つけた賃貸アパートを女川町の主婦(54)が4月下旬、仙台市の不動産仲介業者に問い合わせると、あっさりと告げられた。その後、別の2業者も同様の言い方で仲介を拒否。電話で応対した従業員の一人は「管理会社や大家が敬遠している」と語ったという。
 主婦の自宅は津波で流出し、町内の保育所に一家4人で避難中。賃貸物件が集中する仙台市やその周辺を毎日探し、1か月かかって今月中旬、大和町に3DKのアパートを見つけた。「良い物件も、被災者というだけで断られ、途方に暮れてしまった」と話す。

 県は、一定の要件を満たせば、被災世帯が入居する民間賃貸住宅を「仮設住宅」扱いとし、家族の人数や間取りに応じて、家賃や共益費などを負担。既に2000件以上の申請があるが、入居期間は2年だけだ。
 仙台市の中堅不動産業者は「同業者の中には被災者への仲介を断るケースがある」と証言する。「被災者は借り上げ制度が切れる2年後、家賃が払えなくなって退去する可能性がある。大家も仲介業者も、長く住んでくれそうな人を優先せざるをえない」と説明する。退去時の修繕費も公費負担。県によると、「丁寧に使ってもらえるか心配」と難色を示す業者もいるという。

 全国賃貸住宅経営協会(本部・東京)の県支部によると、震災後、仙台圏の賃貸物件は極端に不足。単身用のマンションやアパートが多く、被災した家族向けの物件が乏しいうえ、長期的に復旧工事にあたる県外の作業員らが部屋を借りるケースも目立っている。
 同支部の今野幸輝支部長は「お金があり、移動手段がある人は早々と自力で見つけていく。民間賃貸住宅の受け皿は日に日に減っている」と話す。県保健福祉総務課は「大家などに指導できる立場になく、業界団体を通じて協力を求めており、被災者救済の趣旨を理解していただくしかない」としている。 ( 読売新聞)